Ciudades, Urbanismo, Vivienda

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Julio Rodríguez López[1]

El mercado y los precios de la vivienda están registrando en 2015 una nueva etapa de crecimiento en España y en la mayoría de los países de la eurozona. Las fluctuaciones del mercado de vivienda han provocado los ciclos más acentuados de la economía española en la etapa histórica comprendida entre la segunda mitad del pasado siglo y la primera década del siglo actual. En ese tiempo España ha sido escenario de cambios sustanciales en el diseño y en la estructura de las ciudades, en las formas de acometer el gobierno del suelo, en la financiación inmobiliaria y en los problemas que plantea el acceso a la vivienda.

Desde los años setenta del pasado siglo se han modificado los mecanismos que rigen la evolución de las ciudades. El mercado ha impuesto sus criterios en las decisiones más relevantes. Los mecanismos tradicionales de planificación, de ordenación del territorio, han perdido peso en favor de la lógica financiera. El bloque de intereses inmobiliarios ha determinado el diseño y el futuro de las ciudades, imponiendo sus objetivos a los de una política pública que atienda al interés general.

El paso desde la ciudad compacta a la ciudad dispersa ha sido una de las consecuencias más evidentes. Dicha evolución ha tenido serias consecuencias económicas (la ciudad dispersa resulta más cara de gestionar y para vivir), medioambientales (el consumo de suelo ha sido a todas luces excesivo), y también sociales. Las ciudades han perdido bastante de su condición de comunidad y las calles, más lugar de encuentro, son vías para el tráfico.

El urbanismo tiene en España un marco competencial complejo. Sobre el gobierno del suelo inciden normativas estatales y legislaciones autonómicas. Corresponde a los ayuntamientos el desarrollo y la gestión de los planes de urbanismo, y la vigilancia de la disciplina urbanística. Se trata, pues, de una competencia muy descentralizada, donde con frecuencia unas débiles administraciones locales deben de adoptar decisiones en las que confluyen potentes intereses.

El intenso crecimiento demográfico registrado en España en los años del salto del campo a la ciudad contemplaba la calificación masiva de suelo como urbanizable residencial para la construcción ilimitada del máximo número de viviendas. En aquellos planes iniciales el alquiler era una opción por completo dejada de lado.

Con el desarrollo del crédito hipotecario desde los años ochenta se pasó desde las letras de cambio a las hipotecas como forma de financiación de la compra de vivienda. La burbuja inmobiliaria de la etapa 1997-2007, más prolongada e intensa que las precedentes, estuvo alimentada desde los mercados de capitales, produciéndose una sobredemanda de vivienda. La reacción de la oferta no se hizo esperar y se construyó alrededor de un millón de viviendas más que lo que justificaba la demanda.

En los últimos años las ventas de viviendas de segunda mano han superado ampliamente a las de viviendas de nueva construcción. Si la demanda de vivienda, atenuada por el menor crecimiento demográfico, se puede satisfacer en buena medida con el amplio parque de viviendas existente en España, e incluso con una creciente oferta de viviendas de alquiler, los planes locales de urbanismo deberán recurrir menos a la calificación masiva de suelo urbanizable. Los ayuntamientos deben de tener en cuenta no solo los ingresos derivados del planeamiento, sino los mayores costes que les provoca la ciudad dispersa.

En la evolución del mercado de vivienda en España destacan los abundantes desahucios de viviendas registrados después de 2007, una vez “pinchada” la burbuja inmobiliaria. Según los datos del Banco de España y los del poder judicial, se puede estimar que más de 200.000 viviendas habituales han sido entregadas a los bancos entre 2008 y 2014.

Además del carácter socialmente regresivo de dicha evolución, lo sucedido simboliza el fracaso de la política de vivienda en España. Numerosos desahucios han afectado a familias que deberían de haber accedido a una vivienda de alquiler, y no a una vivienda adquirida con un préstamo hipotecario.

Del amplio conjunto de instrumentos que integran la política de vivienda (fiscalidad, regulación financiera, suelo, regulación del alquiler, viviendas protegidas, regulación de la ejecución hipotecaria), se puede decir que en España la figura de la vivienda protegida requiere de una actualización en profundidad. Dicha actuación ayuda ahora a acceder a la vivienda a hogares con recursos suficientes para comprar una vivienda en el mercado.

El mecanismo de ejecución hipotecaria seguido en España se ha revelado como extremadamente riguroso. El deudor que no puede hacer frente al pago del préstamo no solo pierde la vivienda, sino que además continúa endeudado con el banco que le concedió el préstamo. La política de vivienda tradicional ha visto complicada su actuación con la presencia de desahucios que proceden no solo del impago de préstamos hipotecarios, sino también del impago del alquiler de la vivienda arrendada.

El exceso de financiación aportado por bancos y cajas de ahorros a promotores inmobiliarios en la última etapa de expansión del mercado de vivienda, al inundar los balances bancarios de préstamos de difícil cobro y de activos inmobiliarios sobrevalorados, afectó al sistema financiero, y de forma especial a las cajas de ahorros.

Estas entidades suponían el 50% del sistema crediticio español en 2008. En 2015 solo quedan dos cajas de ahorros minúsculas. La desaparición de las cajas acabó con la “banca alternativa” en España, y ha ocasionado una mayor concentración del sistema crediticio. Fue sobre todo la última burbuja inmobiliaria la que se llevó por delante a dichas entidades de crédito.

El contexto de crisis ha dinamizado el mercado de alquiler. Esta evolución adelanta la emancipación de los jóvenes, aumenta las posibilidades de oferta, permite acceder a la vivienda a hogares con ingresos reducidos y refuerza la movilidad laboral. La normativa sobre alquileres se ha modificado recientemente de forma favorable al arrendador y se ha eliminado la discriminación en el tratamiento fiscal a la vivienda en propiedad y en alquiler.

La política económica y territorial debe de atender, pues, a abundantes objetivos. Destacan entre los mismos la defensa de la ciudad compacta y de la calidad medioambiental. Los planes locales de urbanismo se deben apoyar menos en la calificación de nuevo suelo urbanizable. Una mayor coordinación competencial en materia de urbanismo resulta imprescindible. No resulta positivo que el Estado carezca de competencias en materia de planeamiento, debiendo recuperar una parte selectiva de las mismas.

Sigue pendiente la cuestión de la financiación local, que descansa en exceso sobre algunos tributos, lo que impulsa a los ayuntamientos a desarrollar políticas urbanísticas proclives a la nueva construcción residencial. La política de vivienda debe de apoyarse en el alquiler y en la creación de parques de viviendas sociales. La política de construcción de nuevas viviendas de protección oficial debe de reformarse. Dicha política debe de ser menos un instrumento de desarrollo del parque de viviendas y bastante más una actuación que favorezca a los hogares de rentas reducidas. Por último, el procedimiento de ejecución hipotecaria debe de atender a crear una auténtica “segunda oportunidad” para quienes no han podido hacer frente a los pagos precisos para acceder a la vivienda.

 

Este artículo se publicó en la revista mensual Temas para el Debate de noviembre de 2015 y se reproduce aquí con la autorización del autor.

[1] Julio Rodríguez es miembro de Economistas frente a la Crisis y Vocal del Consejo Superior de Estadística.

2 Comments

  1. Enhorabuena colegas de EFC. Y a ti Julio, por la sede de artículos que permiten colocarse en la post-crisis inmobiliaria. ¿Podemos hablar ya de post? Si renunciamos ala recuperación de los fondos públicos invertidos en el rescate bancario, puede que si. Si se pretende que haya un retorno a la inversión pública realizada, NO.
    Estaríamos en un escenario que los gestores públicos, empezando por el ministro del dinero, vienen negando. Y sin embargo, tu, como economista que sabes, por tu larga experiencia en el crédito hipotecario, como se resuelven estas cosas. Das por terminada una etapa, aunque sabes, como mucha gente más, que no se ha cerrado.
    ¿Se está alimentando una nueva crisis de deuda?. No parece, o no hay síntomas visibles.
    ¿Hay expectativas de crecimiento de la población para esperar un nuevo auge inmobiliario?…. ¿Están recuperando empleo los jóvenes sin empleo, y podemos esperar un empuje al mercado de la mano de la emancipación juvenil?

    Entonces, ¿que duración podemos presumir al repunte actual del mercado inmobiliario?…. ¿Es suficiente con el tirón de los empleados que recuperan confianza,.., o con las familias jóvenes de clase media que vuelven a tener empleo los dos, aunque esos nuevos empleos no signifiquen un aumento importante de los ingresos familiares?.
    Todas esas preguntas se las están haciendo los nuevos ayuntamientos, ¡participativos o no!, que necesitan saber si pueden acometer reformas sustanciales en el urbanismo de las ciudades y, sobre todo, qué dirección deben tomar.

  2. Se puede hablar mas de estabilización del mercado de vivienda que de recuperación.
    Las compras para inversión dominan el mercado. Los nuevos hogares no están en condiciones de comprar , sino, malamente, de alquilar.
    La política de inyecciones masivas de liquidez del BCE se están dejando notar, pues los bancos han rebajado sustancialmente las condiciones, aunque la increíble debilidad de los nuevos empleos no permite y una recuperación fuerte y homogénea.
    El proceso “va por barrios”.
    Hay riesgos, no obstante, de fallidos en las nuevas operaciones: los bancos parecen atender poco al alcance que la deuda puede tener sobre los presupuestos familiares.
    Hay un excesivo interés en los medios de comunicación de presentar un mercado de vivienda en plena expansión, cuando la evolución es mas moderada que lo que fue la pauta en procesos de recuperación previos en fases temporales similares a la presente..
    Es el tiempo de recuperar la política de vivienda para que esta ayude a los jóvenes a acceder a una vivienda, sobre todo en alquiler, y es el tiempo de hace frente de lleno a los todavía importantes niveles de desahucios que siguen teniendo lugar. No hay ahora política de vivienda en España, y esa situación debe de cambiar

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