El alquiler, motivo de especulación

Julio Rodríguez López (@JulioRL43) es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Una de las consecuencias destacadas de la prolongada crisis económica que se vive en España desde después de 2007 es el peso creciente del alquiler como forma de tenencia de la vivienda. Los censos decenales de viviendas del INE han sido durante bastante tiempo la única forma de aproximarse a la realidad del alquiler. Según dicha fuente, la proporción del alquiler entre las viviendas principales descendió en España desde el 51,4% de 1950 hasta el 11,4% en 2001.

Hasta que se privatizaron en Europa Oriental los inmensos parques públicos de viviendas estatales de alquiler, España apareció en las estadísticas internacionales como el país occidental con la menor proporción de viviendas de alquiler. Un estudio del Ministerio de Obras Publicas detectó, allá por la segunda mitad de los años ochenta, que el mercado del alquiler era prácticamente inexistente en España. Según dicho estudio, al contrario de lo que sucedía en otros países de Europa Occidental, las viviendas de alquiler existentes por entonces eran casi todas propiedades de hogares. La presencia de empresas con importantes patrimonios de viviendas alquiladas ha sido bastante escasa en España hasta hace poco tiempo.

El conocimiento del mercado de alquiler ha mejorado algo en España en los últimos años, tras disponerse de los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de los Hogares (ECV), realizada con periodicidad anual por el INE desde 2004. Los resultados de dicha encuesta, obtenidos entre un total de alrededor de 15.000 hogares, revelan que el alquiler, de forma coherente con los resultados censales, siguió descendiendo en España hasta 2007, año este en el que los hogares que residían en viviendas de alquiler solo suponían el 10,4% del total.

La llegada de la crisis ha supuesto una mayor disposición de los hogares a acceder a la vivienda en forma de alquiler, a la vista de que la proporción citada ascendió hasta el 14,5% en 2012, según la última ECV publicada por el INE. El crecimiento citado se ha producido en el segmento de hogares que paga un alquiler de mercado, pues ha retrocedido el componente de alquileres por debajo del mercado. Existe otra forma de tenencia, la de la cesión gratuita de la vivienda, de la que disfrutaba un 6,4% de hogares en 2012.

No se entiende porque el Ministerio de Fomento y, a fin de cuentas, el actual gobierno de España, cuando habla de la proporción de hogares que vive de alquiler suma a los que residen en viviendas de dicha condición los que viven en las cedidas en uso gratuito. De este modo el gobierno describe un mercado de alquiler de mayor alcance que el real (en 2012 habría así un 20,8% de alquiler frente al 14,5% efectivo). El alquiler es una variable económica y legal que no debe de desvirtuarse en su contenido.

En 2013 una novedad del mercado de viviendas es la presencia de fondos de Inversión que quieren aprovechar en España las oportunidades que se derivan, por un lado, de los más bajos precios de venta de las viviendas y, por otra parte, de la mayor demanda potencial de viviendas de alquiler derivada de la crisis y del debilitado mercado de trabajo de España. A falta de crédito a comprador y a la vista de las inestabilidades de todo tipo de que adolecen los nuevos contratos laborales, los hogares de nueva creación acuden al alquiler con mucha mas intensidad que en el inmediato pasado.

Los dos “Reales Decretos Guindos“de 2012 y la creación de Sareb a fines de dicho año reforzaron el moderado descenso de precios de la vivienda derivado de la débil demanda que había predominado entre 2007 y 2011. En 2013 los fondos de inversión han tenido un mayor protagonismo en el mercado de vivienda de España. Algunas de las ventas de viviendas realizadas a dichos fondos de Inversión en 2013 proceden de empresas públicas que, en su día, fueron el vehículo empleado por gobiernos autónomos o locales para llevar a cabo promociones de viviendas sociales para el alquiler o para el alquiler con opción a compra.

Dichas compras de parques de viviendas públicas protegidas de alquiler por fondos de inversión pueden implicar cambios importantes en las condiciones de los contratos para los arrendatarios, una vez cumplido el plazo del contrato de alquiler en vigor, que no pasará de los cinco años desde la firma del mismo. Se entiende que las administraciones publicas citadas necesiten “hacer caja” con sus activos inmobiliarios, pero en dichas ventas se deben de respetar las condiciones generales bajo las cuales se alquilaron unas viviendas construidas con algún tipo de protección. Dichas viviendas, por lo general, se destinaron a hogares con niveles de ingresos por debajo de la media.

No ayudaría nada a la paz social el que los desahucios derivados del cambio de propietario en las principales promociones públicas de alquiler de los últimos años se uniesen a los producidos por el impago de las hipotecas. En las promociones públicas en cuestión se preveían unos precios de venta de las viviendas en el caso de la figura del alquiler con opción a compra. Es discutible que las ventas de tales viviendas a los fondos en cuestión se hayan realizado a unos precios muy por debajo de los previstos si los arrendatarios optasen por la compra de la vivienda al final de los contratos de alquiler. La urgencia por disponer de efectivo en tales empresas públicas, además de implicar la renuncia a mantener un parque social de viviendas de alquiler, puede implicar unas pérdidas en la operación superiores al coste inicial previsto, por más que se gane en liquidez.

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