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Vivienda. La especulación reaparece

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 En la primera semana de junio el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el índice trimestral de los precios de la vivienda correspondiente al primer trimestre de 2019. La variación intertrimestral de dicho indicador fue del 1,5%. La variación interanual fue del 6,8%, por encima del 6,6% correspondiente al último trimestre del pasado año.

  Dos aspectos han destacado en la evolución reciente del índice citado. La primera ha sido el fuerte aumento de los precios de las viviendas de nueva construcción, que solo en un trimestre crecieron el 4,3%. La variación interanual de este componente del índice fue el 10,4%, casi cuatro puntos por encima del aumento medio del conjunto de precios de la vivienda (Gráfico 1).

  El segundo aspecto relevante ha sido el fuerte aumento experimentado por los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid. En esta autonomía la variación intertrimestral fue el 2,9%, con lo que el crecimiento interanual de los precios fue el 9,7%. Este aumento superó con amplitud al de la segunda autonomía en intensidad de los aumentos de precios, que fue Cataluña con el 7,6%.

  El crecimiento de los precios de la vivienda nueva ha sido espectacular en la Comunidad de Madrid durante el primer trimestre de 2019, el 7,3%. Con esta variación intertrimestral el crecimiento anual del índice de precios de la vivienda de nueva construcción en Madrid ha sido el 13,4%, seguido de Cataluña con el 11,8%.

En el primer trimestre de 2019 se han alcanzado cinco años de duración de la fase de recuperación del mercado de vivienda tras la recesión consiguiente al “pinchazo” de la burbuja. En el periodo 2014-19   de recuperación de los indicadores del mercado de vivienda, los precios de la vivienda en España han registrado un aumento acumulado del 27,1%.

  El incremento acumulado de los precios de la vivienda ha alcanzado los mayores niveles en Madrid (50,1%), Cataluña (40,4%) y Baleares (36,9%). En la “cola” del pelotón aparecen Castilla-La Mancha y Extremadura, con aumentos acumulados del 10,1% y del 6,6%, respectivamente (Gráfico 2). 

 A la hora de explicar lo sucedido con la vivienda nueva en el primer trimestre de 2019 los promotores han sido rápidos en la respuesta: la culpa de los mayores precios de venta la tiene el aumento del precio del suelo. Pero los propietarios del suelo piden mayores precios de venta porque observan que los precios de la vivienda y los alquileres van a seguir subiendo.

   El precio del suelo no es una variable exógena al mercado de vivienda, sino que tiene un comportamiento estrechamente ligado a las expectativas del precio de la vivienda. Al señalar al suelo como culpable de las subidas de precios de las viviendas se está indicando que la especulación explica crecimientos de precios tan intensos como los de la Comunidad de Madrid.

Los precios de la vivienda de nueva construcción han subido con intensidad en el primer trimestre de 2019 porque ha crecido el coste de los costes de construcción, costes laborales y de materiales, y también, pues, porque  empieza a haber elementos de burbuja en dicho mercado. El fenómeno se advierte sobre todo en Madrid y otras grandes capitales.

  El aumento del empleo y las mejores condiciones de financiación explican una parte importante de la mayor demanda de vivienda. Resulta decisiva la presencia de un fuerte componente inversor, una parte del cual procede de los hogares, que buscan rentabilizar los ahorros comprando viviendas. A esto se añade el papel de la presión ejercida por los inversores institucionales, que colocan buena parte de sus recursos en el mercado inmobiliario, así como la demanda adicional que suponen los pisos turísticos.

Se va a prolongar la etapa de bajos tipos de interés. Esta circunstancia favorece el crecimiento de la economía, pero es un factor desencadenante de burbujas especulativas en los mercados de activos, especialmente en el mercado inmobiliario, como es el caso de Madrid. El ahorro busca protección en el ladrillo, lo que complica el acceso a la vivienda a una importante proporción de hogares y retrasa la edad de emancipación de los jóvenes, muy tardía en España. 

 En los cinco años de recuperación del mercado de vivienda, el crecimiento de los precios de la vivienda (27,1%) y el de los alquileres (46,3%, según el portal Idealista) han superado en España ampliamente al de los salarios (13%). La precarización del empleo, los bajos salarios y la insolvencia para acceder a la financiación hipotecaria   han contribuido a aumentar la demanda de vivienda de alquiler.

No existe en España un parque de viviendas sociales de alquiler. Las VPO se destinaron a la venta en su mayor parte y se ha dado todo tipo de facilidades para pasarlas a viviendas libres. De los más de siete millones de viviendas protegidas construidas en España desde los años sesenta del pasado siglo, apenas quedan viviendas de alquiler social.

La situación del mercado de alquiler es de exceso de demanda. La nueva construcción de viviendas para el alquiler no es la única vía a seguir para cubrir el exceso citado. Pero sí que resulta imprescindible desarrollar una política pública encaminada a crear un parque de viviendas sociales de alquiler. Hace falta algo más que destinar los suelos públicos de Sepes a impulsar la oferta  de alquiler social.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

12 Comments

  1. Juan Luis Lasquetty Gonzalez-Pardo el junio 9, 2019 a las 2:19 pm

    Ya no hay excusa ni justificación para no controlar la especulación.
    Lo que se ha padecido no puede reproducirse en nombre del Santo Grial de la “libertad de mercado”, que el eufemismo de la especulación, estraperlo o usura.
    Los intereses de una minoría ni pueden ni deben imponerse a los de la mayoria.
    Por más que lo predique la Escuela de Chicago o la CMNC

    • Julio Rodriguez López el junio 13, 2019 a las 8:47 pm

      En cuanto los promotores culpan al coste del suelo del alto precio de la vivenda estan reconociendo la especulacion, pues el coste del suelo depende del precio esperado de la vivienda y del volumen que puede construirse sobre el suelo de la parcela.

      El gobierno estatal debe de coordinar una politica de fomento de la creación de un parque publico de viviendas de alquiler, politica que ejecutarian las autonomias por tener estas ultimas la competencia exclusiva en materia de politica de vivienda. Imprescincdible la colaboración de los ayuntamientos

  2. juan el junio 11, 2019 a las 8:28 pm

    El estado y los ayuntamientos debería usar sus suelos para construir vivienda pública de venta a precio de coste más algo por el terreno en régimen de VPO en varias modalidades o en alquiler económico.

    Precios de venta de 80-90.000 € en capitales y algo más económico en el resto y con imposibilidad de venta a terceros sino recompra por parte de la administración y construcción de 500.000 viviendas distribuidas reventarían el mercado especulativo.

    • Julio Rodriguez López el junio 13, 2019 a las 8:43 pm

      De acuerdo con el sentido del texto. Sin embargo, estado y ayuntamientos no tienen demasiado suelo. El poder de los ayuntmientos está en la calificación de los terrenos entre urbanizable (con distintos fines) y no urbanizable.
      Con la normativa vigente en materia de suelo, deberian hacerse politicas en las que el 30
      % de la nueva edificabilidad se destine a vivenda protegida o a vivienda social de alquiler. El 10% de la edificabilidad que se cede a los ayuntmaientos deberias usarse para construir dicho tipo de viviendas, en lugar de monetizarlo, como suelen hacer los auyuntamientos a precios por debajo del mercado.
      A nivel estatal deberia de clarificarse la figura de la vivienda social de alquuler , que puede ser VPO o un nuevo tipode vivienda.Todas las nuevas VPO deberian de destinarse al alquiler

  3. Pedro el junio 11, 2019 a las 9:06 pm

    ¿Me puede explicar el componente inversor que proviene de los hogares que buscan rentabilizar ahorros cuando las tasas de ahorro en este Estado están bajo mínimos?

    • Julio Rodriguez López el junio 13, 2019 a las 8:53 pm

      El ahorro de los hogars procede de lo ahorrado en el año en curso y de los ahorros de años precedntes. El numero de ventas de viviendas supera ampliamente al de las hipotecas concedidas, lo que confirma que se compran muchas vivendas con dinero al contado. Una buena parte de esas compras sin crédito la hacen los fondos de inversion y las Socimis, pero hay una parte destacada que procede del ahorro de los hogares,. Una baja tasa de ahorro es compatible con una cifra absoluta de ahorro importante

  4. Julio Rodriguez Lopez el junio 12, 2019 a las 10:55 pm

    El que haya bajado la tasa de ahorro hasta menos del 5% de la renta disponible de los hogares no implica q que no haya ahorro de los hogares. Además, habrá muchos hogares que no puedan ahorrar nada, pero los hay que ahorran y estos últimos destinar el ahorro a comprar viviendas con fines de Inversión.

    • Julioi Rodriguez Lopez el julio 6, 2019 a las 7:54 pm

      La oferta de suel publico por parte de los ayuntamientos debe de destinarse a la contrucción de viviendas protegidas destinadas al alquiler o una nueva tipologia de viviendas sociales de alquiler. . El caso es que tales viviendas sean de alquiler y que el precio del alquiler resulte asequible para los hogares que ahora no pueden acceder ni a una vivenda en propiedad ni a una vivienda en alquiler.

  5. José Joaquín Belda Gonzalvez, API el julio 16, 2019 a las 9:51 am

    Las causas de la burbuja del alquiler de viviendas

    Resulta muy sencilla, se parte de una concepción completamente equivocada de la economía y del sector. La política de vivienda, es fatal, tanto antes como ahora, la historia se repite de forma diferenciada, pero ya es una nueva realidad. Estas son las causas.

    1ª Los distintos gobiernos han dejado que la banca entre en el sector como un agente económico más, y ello provoca como es obvio, una lucha desigual en el sector. Su apalancamiento sobre la financiación a la compra de la vivienda, para favorecer la salida de su stock, ha creado un monopolio competitivo entre las inmobiliarias de los bancos, al que no tenemos acceso los agentes, pequeñas pymes y los particulares.

    2ª Ello ha reconducido sobredimensionado, la demanda de vivienda al alquiler, llegando a la actual situación. La ligera reactivación del sector, erróneamente solo le ha dejado un camino, que ya ha agotado. Ello tras, la brutal caída de los precios por la anterior burbuja inmobiliaria. Hemos llegado así a un punto de no retorno, que todos conocemos, no existe oferta suficiente en alquiler en buena lógica, ya que una parte muy importante de las viviendas, se encuentran en manos de los bancos, y las de los particulares y las que restan de los promotores que aún liquidan sus existencias, no pueden cruzar y llegar fácilmente a la demanda existente por diversas causas, en especial la absurda y cínica normativa de financiar a los particulares y pymes solo hasta el 80% y las de las inmobiliarias de los bancos al 100%. Estas prácticas son una competencia desleal, que nadie denuncia, en especial las asociaciones y colegios profesionales, por miedo a represalias financieras. ¿Cómo ven que hace ni ha hecho la CNMC, ante una situación tan flagrante?, nada, en cambio ha salido en tromba, a favorecer a los grupos de presión de los alquileres turísticos.

    3ª, El plan de viviendas y con ellos el de las respectivas autonomías, que siguen en más o menos las mismas directrices. Lo hacen de mal en peor. En la práctica no destinan sus recursos a los sectores más vulnerables, y excluidos sociales, que son quienes no tienen acceso alguno a la vivienda, ni en alquiler ni en compra. La prueba es que los desahucios continúan, y continuamente inventan nuevas normativas y leyes de función social, que no son útiles para nada, para ello está el artículo 47 de la Constitución, si se quisiera cumplir, ya que no se dotan suficientemente las dotaciones para emergencias sociales, que son a quienes a través de avales y ayudas directas deben de planificarse los planes de vivienda. Estas en la actualidad se proyectan a efectos escandalosamente propagandísticos. Ofrecen ayudas para amplios sectores, a los que no llegan, los abren y cierran para unos plazos de un mes más o menos, cerrándolos con la excusa de que ya no hay recursos y que las previsiones se han superado, después de generar grandes expectativas. En consecuencia inflan más la burbuja del alquiler.

    4ª La fortísima demanda sobre la vivienda en los centros de las ciudades, es parte de esa explosión que afecta a la vivienda, reconvertida en usos turísticos. Efectivamente, al igual que en un edificio de oficinas no se pueden permitir usos residenciales, lo mismo pasa en edificios residenciales, donde en buena lógica no se puede permitir un uso turístico con criterios comerciales por diversas causas de incompatibilidad, el tema queda abierto para su regulación.

    5º A ello otra fatal planificación de los planes de vivienda y de las distintas administraciones públicas, que no ponen encima de la mesa planes de rehabilitación más realistas que no precisen apenas ayudas directas, pero sí, en cambio y no se hace, en cuanto, a exenciones en las licencias y bonificación de proyectos, acompañados de convenios con entidades financieras, para su financiación, ya que los bajos tipos de interés permiten que los mismos propietarios si se les facilitan la burocracia y los tramites existentes, pueden autofinanciarse ellos mismos, con lo que se pondrían en el mercado numerosas viviendas y edificios que así lo requieren.

    En buena lógica las cinco medidas comentadas aquí son perfectamente asumibles su desarrollo, generando una positiva reactivación de sectores productivos. En buena lógica, como resumen, hay que poner encima de la mesa un plan de vivienda realista que sume toda la oferta posible, tanto en venta, como alquiler con opción a compra y rehabilitación.

  6. José Joaquín Belda Gonzalvez, API el julio 16, 2019 a las 11:33 am

    Las causas de la burbuja del alquiler de viviendas
    José Joaquín Belda Gonzálvez 21.08.2018 | 00:22
    Resulta muy sencilla, se parte de una concepción completamente equivocada de la economía y del sector. La política de vivienda, es fatal, tanto antes como ahora, la historia se repite de forma diferenciada, pero ya es una nueva realidad. Estas son las causas.

    1ª Los distintos gobiernos han dejado que la banca entre en el sector como un agente económico más, y ello provoca como es obvio, una lucha desigual en el sector. Su apalancamiento sobre la financiación a la compra de la vivienda, para favorecer la salida de su stock, ha creado un monopolio competitivo entre las inmobiliarias de los bancos, al que no tenemos acceso los agentes, pequeñas pymes y los particulares.

    2ª Ello ha reconducido sobredimensionado, la demanda de vivienda al alquiler, llegando a la actual situación. La ligera reactivación del sector, erróneamente solo le ha dejado un camino, que ya ha agotado. Ello tras, la brutal caída de los precios por la anterior burbuja inmobiliaria. Hemos llegado así a un punto de no retorno, que todos conocemos, no existe oferta suficiente en alquiler en buena lógica, ya que una parte muy importante de las viviendas, se encuentran en manos de los bancos, y las de los particulares y las que restan de los promotores que aún liquidan sus existencias, no pueden cruzar y llegar fácilmente a la demanda existente por diversas causas, en especial la absurda y cínica normativa de financiar a los particulares y pymes solo hasta el 80% y las de las inmobiliarias de los bancos al 100%. Estas prácticas son una competencia desleal, que nadie denuncia, en especial las asociaciones y colegios profesionales, por miedo a represalias financieras. ¿Cómo ven que hace ni ha hecho la CNMC, ante una situación tan flagrante?, nada, en cambio ha salido en tromba, a favorecer a los grupos de presión de los alquileres turísticos.

    3ª, El plan de viviendas y con ellos el de las respectivas autonomías, que siguen en más o menos las mismas directrices. Lo hacen de mal en peor. En la práctica no destinan sus recursos a los sectores más vulnerables, y excluidos sociales, que son quienes no tienen acceso alguno a la vivienda, ni en alquiler ni en compra. La prueba es que los desahucios continúan, y continuamente inventan nuevas normativas y leyes de función social, que no son útiles para nada, para ello está el artículo 47 de la Constitución, si se quisiera cumplir, ya que no se dotan suficientemente las dotaciones para emergencias sociales, que son a quienes a través de avales y ayudas directas deben de planificarse los planes de vivienda. Estas en la actualidad se proyectan a efectos escandalosamente propagandísticos. Ofrecen ayudas para amplios sectores, a los que no llegan, los abren y cierran para unos plazos de un mes más o menos, cerrándolos con la excusa de que ya no hay recursos y que las previsiones se han superado, después de generar grandes expectativas. En consecuencia inflan más la burbuja del alquiler.

    4ª La fortísima demanda sobre la vivienda en los centros de las ciudades, es parte de esa explosión que afecta a la vivienda, reconvertida en usos turísticos. Efectivamente, al igual que en un edificio de oficinas no se pueden permitir usos residenciales, lo mismo pasa en edificios residenciales, donde en buena lógica no se puede permitir un uso turístico con criterios comerciales por diversas causas de incompatibilidad, el tema queda abierto para su regulación.

    5º A ello otra fatal planificación de los planes de vivienda y de las distintas administraciones públicas, que no ponen encima de la mesa planes de rehabilitación más realistas que no precisen apenas ayudas directas, pero sí, en cambio y no se hace, en cuanto, a exenciones en las licencias y bonificación de proyectos, acompañados de convenios con entidades financieras, para su financiación, ya que los bajos tipos de interés permiten que los mismos propietarios si se les facilitan la burocracia y los tramites existentes, pueden autofinanciarse ellos mismos, con lo que se pondrían en el mercado numerosas viviendas y edificios que así lo requieren.

    En buena lógica las cinco medidas comentadas aquí son perfectamente asumibles su desarrollo, generando una positiva reactivación de sectores productivos. En buena lógica, como resumen, hay que poner encima de la mesa un plan de vivienda realista que sume toda la oferta posible, tanto en venta, como alquiler con opción a compra y rehabilitación.

  7. así es el mercado del alquiler en España el septiembre 18, 2019 a las 10:45 am

    […] precarización del mercado laboral hace que amplios sectores de la población no puedan acceder a adquirir una vivienda ya que los precios son muy elevados, hay un alto desempleo, los salarios son bajos y abundan los […]

  8. […] precarización del mercado laboral hace que amplios sectores de la población no puedan acceder a adquirir una vivienda ya que los precios son muy elevados, hay un alto desempleo, los salarios son bajos y abundan los […]

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