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Vivienda. La especulación reaparece

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 En la primera semana de junio el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el índice trimestral de los precios de la vivienda correspondiente al primer trimestre de 2019. La variación intertrimestral de dicho indicador fue del 1,5%. La variación interanual fue del 6,8%, por encima del 6,6% correspondiente al último trimestre del pasado año.

  Dos aspectos han destacado en la evolución reciente del índice citado. La primera ha sido el fuerte aumento de los precios de las viviendas de nueva construcción, que solo en un trimestre crecieron el 4,3%. La variación interanual de este componente del índice fue el 10,4%, casi cuatro puntos por encima del aumento medio del conjunto de precios de la vivienda (Gráfico 1).

  El segundo aspecto relevante ha sido el fuerte aumento experimentado por los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid. En esta autonomía la variación intertrimestral fue el 2,9%, con lo que el crecimiento interanual de los precios fue el 9,7%. Este aumento superó con amplitud al de la segunda autonomía en intensidad de los aumentos de precios, que fue Cataluña con el 7,6%.

  El crecimiento de los precios de la vivienda nueva ha sido espectacular en la Comunidad de Madrid durante el primer trimestre de 2019, el 7,3%. Con esta variación intertrimestral el crecimiento anual del índice de precios de la vivienda de nueva construcción en Madrid ha sido el 13,4%, seguido de Cataluña con el 11,8%.

En el primer trimestre de 2019 se han alcanzado cinco años de duración de la fase de recuperación del mercado de vivienda tras la recesión consiguiente al “pinchazo” de la burbuja. En el periodo 2014-19   de recuperación de los indicadores del mercado de vivienda, los precios de la vivienda en España han registrado un aumento acumulado del 27,1%.

  El incremento acumulado de los precios de la vivienda ha alcanzado los mayores niveles en Madrid (50,1%), Cataluña (40,4%) y Baleares (36,9%). En la “cola” del pelotón aparecen Castilla-La Mancha y Extremadura, con aumentos acumulados del 10,1% y del 6,6%, respectivamente (Gráfico 2). 

 A la hora de explicar lo sucedido con la vivienda nueva en el primer trimestre de 2019 los promotores han sido rápidos en la respuesta: la culpa de los mayores precios de venta la tiene el aumento del precio del suelo. Pero los propietarios del suelo piden mayores precios de venta porque observan que los precios de la vivienda y los alquileres van a seguir subiendo.

   El precio del suelo no es una variable exógena al mercado de vivienda, sino que tiene un comportamiento estrechamente ligado a las expectativas del precio de la vivienda. Al señalar al suelo como culpable de las subidas de precios de las viviendas se está indicando que la especulación explica crecimientos de precios tan intensos como los de la Comunidad de Madrid.

Los precios de la vivienda de nueva construcción han subido con intensidad en el primer trimestre de 2019 porque ha crecido el coste de los costes de construcción, costes laborales y de materiales, y también, pues, porque  empieza a haber elementos de burbuja en dicho mercado. El fenómeno se advierte sobre todo en Madrid y otras grandes capitales.

  El aumento del empleo y las mejores condiciones de financiación explican una parte importante de la mayor demanda de vivienda. Resulta decisiva la presencia de un fuerte componente inversor, una parte del cual procede de los hogares, que buscan rentabilizar los ahorros comprando viviendas. A esto se añade el papel de la presión ejercida por los inversores institucionales, que colocan buena parte de sus recursos en el mercado inmobiliario, así como la demanda adicional que suponen los pisos turísticos.

Se va a prolongar la etapa de bajos tipos de interés. Esta circunstancia favorece el crecimiento de la economía, pero es un factor desencadenante de burbujas especulativas en los mercados de activos, especialmente en el mercado inmobiliario, como es el caso de Madrid. El ahorro busca protección en el ladrillo, lo que complica el acceso a la vivienda a una importante proporción de hogares y retrasa la edad de emancipación de los jóvenes, muy tardía en España. 

 En los cinco años de recuperación del mercado de vivienda, el crecimiento de los precios de la vivienda (27,1%) y el de los alquileres (46,3%, según el portal Idealista) han superado en España ampliamente al de los salarios (13%). La precarización del empleo, los bajos salarios y la insolvencia para acceder a la financiación hipotecaria   han contribuido a aumentar la demanda de vivienda de alquiler.

No existe en España un parque de viviendas sociales de alquiler. Las VPO se destinaron a la venta en su mayor parte y se ha dado todo tipo de facilidades para pasarlas a viviendas libres. De los más de siete millones de viviendas protegidas construidas en España desde los años sesenta del pasado siglo, apenas quedan viviendas de alquiler social.

La situación del mercado de alquiler es de exceso de demanda. La nueva construcción de viviendas para el alquiler no es la única vía a seguir para cubrir el exceso citado. Pero sí que resulta imprescindible desarrollar una política pública encaminada a crear un parque de viviendas sociales de alquiler. Hace falta algo más que destinar los suelos públicos de Sepes a impulsar la oferta  de alquiler social.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

4 Comments

  1. Juan Luis Lasquetty Gonzalez-Pardo el junio 9, 2019 a las 2:19 pm

    Ya no hay excusa ni justificación para no controlar la especulación.
    Lo que se ha padecido no puede reproducirse en nombre del Santo Grial de la “libertad de mercado”, que el eufemismo de la especulación, estraperlo o usura.
    Los intereses de una minoría ni pueden ni deben imponerse a los de la mayoria.
    Por más que lo predique la Escuela de Chicago o la CMNC

  2. juan el junio 11, 2019 a las 8:28 pm

    El estado y los ayuntamientos debería usar sus suelos para construir vivienda pública de venta a precio de coste más algo por el terreno en régimen de VPO en varias modalidades o en alquiler económico.

    Precios de venta de 80-90.000 € en capitales y algo más económico en el resto y con imposibilidad de venta a terceros sino recompra por parte de la administración y construcción de 500.000 viviendas distribuidas reventarían el mercado especulativo.

  3. Pedro el junio 11, 2019 a las 9:06 pm

    ¿Me puede explicar el componente inversor que proviene de los hogares que buscan rentabilizar ahorros cuando las tasas de ahorro en este Estado están bajo mínimos?

  4. Julio Rodriguez Lopez el junio 12, 2019 a las 10:55 pm

    El que haya bajado la tasa de ahorro hasta menos del 5% de la renta disponible de los hogares no implica q que no haya ahorro de los hogares. Además, habrá muchos hogares que no puedan ahorrar nada, pero los hay que ahorran y estos últimos destinar el ahorro a comprar viviendas con fines de Inversión.

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