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El Alcalde de Madrid deja el desarrollo de la ciudad en manos de los promotores privados de vivienda

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Julio Rodríguez López[1]

El nuevo alcalde de Madrid, José Luis Martinez-Almeida, no ha tardado mucho tiempo en poner de manifiesto sus proyectos en materia de política de vivienda. Para este personaje, el problema de la vivienda es solo una cuestión de oferta y demanda. Si han subido los precios, pues a construir miles y miles de nuevas viviendas, desbloqueando desarrollos urbanísticos paralizados por la anterior alcaldesa, y así bajarán los precios. Por otra parte, en la Comunidad de Madrid el dinamismo del mercado de vivienda en la etapa de recuperación posterior a 2013 ha superado al correspondiente al conjunto de España, lo que ha acrecentado las dificultades de acceso a la vivienda para amplios estratos de población.

La más intensa recuperación del mercado de vivienda en la Comunidad de Madrid se ha puesto sobre todo de manifiesto en los mayores aumentos de precios (50,1% entre 2013 y 2019 frente al 29% de España) (Gráfico 1).

También ha destacado   el mayor aumento de las viviendas iniciadas, que después de 2013 han crecido en Madrid en un 327,3%, frente al 314,9% de España (Gráfico 2) y en el mayor aumento de las ventas de viviendas. El crecimiento de la nueva construcción en Madrid ha sido espectacular, contrastando el mayor brío de la nueva construcción en la Comunidad de Madrid respecto del resto de España en los primeros momentos de la recuperación.

Mientras que los salarios en Madrid superan a la media de España en un 19,5% (cuarto trimestre de 2018), los precios de las viviendas superan en Madrid a la media nacional en un 60% (datos de tasaciones del Ministerio de Fomento, primer trimestre de 2019). El nivel de los alquileres en la capital de España en abril de 2019 está un 47,2% por encima de la media nacional (datos del portal Idealista.com). De todo lo anterior se deriva que acceder a una vivienda en la Comunidad de Madrid, sobre todo en su capital, exige un esfuerzo ampliamente superior al del resto de España.

La estrategia del nuevo alcalde en materia de vivienda descansa en el desbloqueo de los desarrollos urbanísticos pendientes. Ese es el caso de la Operación Madrid Norte, antes Operación Chamartín, y de los situados al sureste de la capital.

El nuevo alcalde resta importancia a las viviendas turísticas como factor contribuyente a la mayor carestía de la vivienda en Madrid. No considera conveniente que tales viviendas deban de tener una salida independiente a la calle, como lo ha establecido la norma del ayuntamiento saliente. No sería de extrañar que modificase la normativa establecida por el ayuntamiento anterior y permitiese  la extensión de dicho tipo de viviendas, que han contribuido al alza de los alquileres por la reducción de la oferta de viviendas de alquiler que implica.

El nuevo alcalde abomina del reciente Real Decreto-Ley 7/2019 del gobierno socialista que alargó el plazo mínimo del contrato de alquiler. Para Almeida son los promotores privados los que resolverán el problema de la vivienda, a los que hace un llamamiento: “Tienen abiertas las puertas del ayuntamiento de Madrid para construir vivienda en la ciudad con precio tasado para los jóvenes y otros colectivos”. Esta posición, expresada antes de las elecciones municipales, ha quedado ratificada posteriormente al señalar que “en lugar de ser el ayuntamiento quien controla el desarrollo urbano, vuelven a ser los propietarios quienes deciden” (El País, 4 de julio de 2019).

 El nuevo alcalde renuncia, pues, a incidir en el desarrollo de la ciudad, que deja a merced de los promotores privados. Como señala el anterior delegado de Urbanismo, “con el PP y C´s vuelve la barra libre de suelo” (El Pais, op.cit.)

El discurso de Almeida adelanta futuros aumentos de precios de las viviendas en Madrid, pues no tiene en cuenta el elevado peso de las compras de inversores, privados e institucionales, que constituyen una parte relevante de la demanda de vivienda en Madrid. La oferta de suelo público por parte del ayuntamiento debería limitarse al destinado a la construcción de viviendas sociales, no a la construcción de viviendas para la colocación de ahorro.

Es evidente la situación de exceso de demanda de viviendas de alquiler que existe en Madrid. La construcción de nuevas viviendas es una forma de aumentar la oferta de dicho tipo de viviendas. Pero la cuestión radica en que las viviendas a  construir sobre suelo público se destinen al alquiler social o a VPO de alquiler. Se debe de procurar que el importe del alquiler de las mismas resulte asequible para los hogares que integran  la intensa demanda  ahora existente de viviendas de alquiler.

El estímulo indiscriminado a la construcción de nuevas viviendas favorece los procesos especulativos. El mercado de vivienda tiene unas especiales características, y en condiciones de subidas de precios el mayor ritmo de construcción contribuye a elevar más los precios del suelo y de la vivienda. El suelo público también se puede destinar a la ubicación de actividades productivas, preocupación que no aparece en las declaraciones del alcalde.

En la política municipal de vivienda es preciso impedir la generación de más especulación y procurar que las nuevas viviendas salgan al mercado a precios o alquileres asequibles para los ingresos de los nuevos hogares.

Las palabras del alcalde revelan “una falta de cultura urbanística, propia de una derecha cerril marcada únicamente por las leyes del mercado, que solo entiende y proyecta la ciudad como el espacio más rentable para el negocio inmobiliario –financiero” (Eduardo Mangada ”¡No nos mate señor alcalde!”.

Los políticos que van a tomar el poder en Madrid y los que aspiran a controlar la Comunidad de Madrid consideran que forman lo que denominan gobiernos de la libertad. Debe de tratarse de la libertad para los fuertes, pues, como escribía Michel Rocard hace ya unos cuantos años, “para el débil, la libertad oprime y la ley protege”.

[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas frente a la Crisis

***

Una versión de este artículo se publicó en la revista El siglo de Europa el 28 de junio de 2019

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

8 Comments

  1. antonio illescas asenjo el julio 8, 2019 a las 12:54 pm

    del sujeto que ocupa la alcaldìa de madrid no se podría esperar otra política que estimular lla rapiña en manos privadas.Lo que no acabo de entender quien tiene la capacidad de comprar los nuevos edificios
    en un país con sueldos raquíticos en su mayorìa y con una clase media que no pasa por su mejor momento.Yo creo que mas bien son inversores los inversores los que acaparan esta oferta de pisos tan
    desmesurada.Se está gestando otra burbuja?Agradecerìa se extendieran sobre este punto.

  2. Alvaro DEL RIO DISDIER el julio 8, 2019 a las 1:22 pm

    ¿No habría que explicar que el «bloque de la libertad» es realmente el bloque «para libertad y carta blanca de unos pocos» empresarios inmobiliarios y fondos rata que son los que manejan el «no libre mercado?

    Esa sería (bien hecha) función de la izquierda. Y del Parlamento Constitucional evitar la perversión del mercado de la vivienda?

    Ni la propia derecha se cree que es libre un mercado con una oferta de cientos coordinados (oligopolio) y una demanda de decenas o centenas de miles con cero coordinación (otra cosa es que lo repita hasta la saciedad para consumo de mangantes y sus amigos y mantenidos).

    Pero en la social democracia con frecuencia se está presa de concepciones de mercado, competencia y papel del Estado más propias de liberales y conservadores (aquí PP y Cs) que de una economía social de mercado. Además hay pocos thinktank (y falta por tanto diversificación y potencia conceptual) dedicados a la economía social de mercado y sus beneficios, y muchísimos dedicados a la economía de mercado (intercambio puro y duro, con información asimétrica y agentes demasiado diferentes entre oferta y demanda, etc.), a defenderla a capa y espada, y a minimizar sus graves consecuencias ninguneado las menos graves). Los echos económicos alrededor del cambio climático (con todos los elementos económicos: micro, macro, producción, financiero, cooperación, etc. etc. y al margen de los datos de las ciencias medioambientales) son ejemplo perfecto de las posiciones de grupos políticos (y los gobiernos asociados) dentro del conjunto de los actores de la gobernanza global.

    • Julioi Rodriguez Lopez el julio 20, 2019 a las 8:31 pm

      Los datos revelan qe en torno al 50% de las ventas de viviendas corresponden a inversores, entre ellos los fondos de inversion y las Socimi.
      La persistencia de los muy bajos tipos de interés y la ausencia de inversiones financieras atractivas permite mantener esta situación, que conduce a precios alejafos de los ingresos medios de los hogares, sobre todo los de nueva creación.

      • Marga Vidal el agosto 27, 2019 a las 11:24 am

        ¿cuando dice «inversores» se refiere a grandes inversores e institucionales (fondos, etc.) o también pequeños inversores particulares, es decir, gente que decide invertir ahorros en la compra de una segunda vivienda para alquilarla y, quizá, más tarde transmitirla a los hijos?

    • Julioi Rodriguez Lopez el julio 20, 2019 a las 8:38 pm

      La politica de vivienda ha perdido alcance y trascendencia en la mayoria de los paises de la Eurozona. En ESpaña resulta una politica complicada, por estar transferida la competencia a las CC. Autonomas. Pero se debe de ejercer un mayor protagonixmo desde el gobierno del Estado en esta materia. El objetivo final es crear parques locales de viviendas sociales destinadas al alquiler, de forma que las cuantias a pagar por los arrendatarios no superen la tercera parte de los ingresos de tales hogares.Es indispensable la colaboración de los ayuntamienos , sobre todo a traves de las politicas urbanisticas.

  3. juan el julio 12, 2019 a las 9:46 am

    El PP será culpable de muchas cosas, de las peores lo de la venta-regalo a precios irrisorios de los parques de vivienda pública en Madrid, pero no olvidemos tampoco de las responsabilidades del PSOE que siempre que puede apuesta por el ladrillo especulativo, como durante el periodo 2004-2011.

    El PSOE pudo convertir Campamento en miles y miles de viviendas VPO de alquiler que hubiesen rebajado la presión sobre los precios, pero no lo hizo. No es lo mismo Chamartín donde hay que pagar el enterramiento de la playa de vías y accesos en una zona complicada por tanto deben haber viviendas más caras sobre las que repercutir esos costes que Campamento.

    Por otra parte mientras se permita desde el gobierno central actuar a Madrid como paraiso fiscal y se pague desde el gobierno central infrastructuras que inviten a las grandes empresas a poner sus sedes en vez de descentralizar la economía…más y más gente vendrá a trabajar a Madrid creando presión sobre la vivienda y perjudicando a aquellos con rentas más bajas.

    • Marga Vidal el agosto 27, 2019 a las 11:27 am

      Cuando leí que los salarios son alrededor de un 20% más que el resto, y la vivienda alrededor de un 60% más del resto, me vienen a la cabeza las prestaciones sociales, que son, que yo sepa, iguales a las del resto de España (en la cuantía, en cuanto al derecho reconocido no lo sé)

      • Julioi Rodriguez Lopez el septiembre 5, 2019 a las 9:39 am

        En ek caso de la vivienda en Madrid la desproporcion es manifiesta: Los salrios son un 50% mas elevados en Madrid que en la autonomia con salarios mas bajos, Extremadura, mientras que los precios de la vivienda son un 250% mas altos en la C. de Madrid que en Extremadura

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