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El discutible control de los alquileres

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 En el comportamiento reciente  de  la economía española ha destacado la recuperación del mercado de la vivienda después de 2013. Los niveles de ventas y de nueva construcción de viviendas han registrado aumentos importantes hasta 2019. La recuperación citada ha estado acompañada de aumentos destacados en los precios de los alquileres. Esta evolución  ha complicado el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares. La oferta de viviendas de alquiler se ha revelado como insuficiente, planteándose la conveniencia de introducir controles temporales en los alquileres. El problema persiste a pesar de la desaceleración de las ventas y de los precios y alquileres registrada en 2019.

La pasada crisis del mercado de vivienda puede decirse que terminó en 2013. El aumento posterior  de la demanda  ha provocado crecimientos importantes en las ventas de viviendas y en los niveles de construcción y empleo en la construcción residencial. En materia de precios y de alquileres, entre 2013 y 2019 ha tenido lugar un crecimiento acumulado de los precios de la vivienda  del 33,4% y de los alquileres  en un 50,1%. En ese periodo de tiempo los salarios solo crecieron en un 4,2%, lo que explica el importante esfuerzo que para  numerosos hogares supone el acceso al disfrute de una vivienda cuando termina 2019.

La heterogeneidad territorial caracteriza la situación presente del mercado de vivienda en España. Los aumentos de precios  y de alquileres han sido bastante más intensos en las grandes ciudades, convertidas en lo que ha venido a denominarse como “zonas tensas” del mercado de vivienda. Los elevados precios del alquiler expulsan del mercado a los jóvenes hogares. Estos recurren  al alquiler privado, donde la oferta resulta reducida tras muchos años de construirse solo para la venta. Los más de siete millones de viviendas de protección oficial construidos en los últimos 50 años se han vendido y no están disponibles para el alquiler. El parque social de viviendas de alquiler es prácticamente  inexistente en España.

 El alquiler está más presente en los hogares  jóvenes que en la media nacional. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el 17,5% de los hogares vivían  de alquiler en España  en 2018, mientras que dicha proporción se elevó  al 52,4% en los hogares de edades comprendidas entre los 16 y los 29 años.  Más de la mitad de los hogares jóvenes viven, pues, de alquiler, en la mayoría de los casos en viviendas de alquiler privado, a falta de  viviendas públicas protegidas destinadas al alquiler.

Las fuertes subidas de los  precios de los alquileres después de 2013 se han generalizado en Europa Occidental, sobre todo en las grandes ciudades. Dicha evolución, agravada con frecuencia por el desarrollo de los alquileres turísticos, ha provocado la implantación de algún sistema de control o de tope de los alquileres en varios países de Europa Occidental. La situación más frecuente es que exista una norma estatal que permita a los ayuntamientos establecer algún  tope a los aumentos de los alquileres.

 En Francia, según una ley de 2018 del actual gobierno conservador, las ciudades que deseen frenar los precios de los alquileres pueden limitar las subidas a un 20¨% sobre un precio medio que se determinará según la zona, año de construcción y número de habitaciones. En Alemania la ley federal de 2015 establece que los alquileres no podrán superar el 10% de los niveles medios de la zona en la que se encuentra la vivienda. El estado federado  de Berlin ha aprobado una ley que pretende congelar los alquileres durante cinco años, restricción que se suma a la existente a nivel estatal.

En Portugal los propietarios que alquilen a un precio inferior al 20% del mercado disfrutarán de un descuento del 28% en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, descuento que  será del 20% en el impuesto sobre sociedades si se trata de una empresa.

Una ley reciente del senado del estado de Nueva York ha dado carácter permanente a la ley que controla los alquileres en todas las ciudades de dicho estado, topando asimismo la proporción de los gastos de reforma que los propietarios pueden trasladar a los precios del alquiler. La reacción de los propietarios ha sido crítica, amenazando con no realizar las reformas periódicas a las que obliga la normativa vigente. En Suiza los alquileres suelen estar indiciados con la evolución de los tipos de interés, además de disponerse de un parque social de viviendas de alquiler que equivale a la tercera parte del total de viviendas.

En España, tras la ampliación a cinco años  del plazo minino  de los alquileres que ha supuesto la implantación del Real Decreto-Ley 7/2019,  se trabaja en la elaboración de un sistema de precios del alquiler  de vivienda para  disponer de valores medios de la renta mensual por metro cuadrado con amplia desagregación. Una vez disponible dicha información se estaría en condiciones de implantar algún tope a los aumentos de los alquileres en las “zonas tensas”, y ello en tanto persista una situación de escasa oferta de viviendas de alquiler.

  Sin embargo, el nuevo gobierno no pretende establecer ningún sistema de control de alquileres. Tampoco se conoce si dicho gobierno desarrollará o no un plan estatal que permita aumentar de forma significativa  la oferta de viviendas destinadas al alquiler. En dicha situación tal aumento de oferta podría efectuarse a partir de la construcción de viviendas sociales de alquiler, mediante acuerdos con Sareb y los bancos y también estableciendo acuerdos con los propietarios privados de viviendas que aceptasen un  bajo alquiler a cambio de una reforma de la vivienda.

  En dicha situación, en colaboración con el sector privado y con la nueva construcción “se podría construir progresivamente un stock de viviendas de regulación publica accesible por alquiler. Debería existir un compromiso firme de no pasarlo a régimen de propiedad en el futuro.”  (Andreu Mas Colell, “Vivienda de regulación pública”, El País, 22 de enero de 2019),

  La creación de un parque significativo de viviendas de alquiler llevará algún tiempo. Dicha circunstancia haría conveniente crear un marco que permitiese algún tipo de freno a los alquileres. .La opinión dominante en España, pero no exclusiva, es opuesta a cualquier forma de  control del alquiler. Sorprende dicha posición  en un país que no dispone de un parque social de viviendas de alquiler. La congelación de alquileres del primer franquismo en los años cuarenta supuso un precedente negativo, aunque en aquel tiempo se buscaba sobre todo hacer negocio construyendo viviendas protegidas para la venta. No debería de descartarse por completo introducir alguna fórmula de control en las zonas más afectadas por la intensa subida de los alquileres,  y ello con carácter temporal.

 

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

3 Comments

  1. victor diaz golpe el diciembre 10, 2019 a las 6:35 pm

    Gracias. Interesante artículo, aunque muy polémico en ciertos aspectos. Concretaré: Es lógico que los jóvenes vivan en mayor medida en viviendas en alquiler y que no puedan acceder a zonas VIP de grandes ciudades, el porcentaje es otro tema, porcentajes Indicados por usted que por cierto no se corresponden con los de EUROSTAT.
    Relaciona el problema con el incremento de alquiler turístico, que puede que tenga que ver algo, lo cual no está demostrado como indica el Banco de España. Quizá tenga que ver mucho más el número de viviendas vacías, unos 3,4 millones según el INE. Pero no nos preguntamos porque existe ese número de viviendas vacías.
    Como indica, parece que el nuevo gobierno no pretende poner un control de alquileres, aunque ya ha limitado el margen de garantías de propietarios y alargado el plazo de arrendamiento a través del RDL 7/2019. Sin embargo, tanto PSOE como Podemos llevan en su programa, ya veremos si se cumple, un incremento de la inversión en vivienda pública.
    Finalmente sorprende un poco su extrañeza por la no intención de imponer controles de alquileres, que entre otras cosas no se ha comprobado que funcionen. En cualquier caso, se quiere hacer responsable al sector privado de la falta de inversión pública, y no al sector privado en su conjunto, sino solo a los propietarios de vivienda.
    La situación es más dañina todavía debido a que se ignora las rentabilidades exigibles al arrendamiento, que no son tan altas en las ciudades como Madrid Y Barcelona, ya que las rentabilidades brutas rondan el 4-5%.
    Y por último indicar, aunque ya se que no es una solución a corto plazo. No se plantean que el problema no es el encarecimiento del os arrendamientos sino los reducidos salarios existentes. Se plantean por que los salarios son tan bajos? Se ha establecido alguna estrategia para solucionar este problema? Espero que no me diga que es un problema de explotación empresarial, ya que creo que saben que es un problema de modelo productivo, en que han tenido mucho que ver las diferentes fuerzas políticas que han gobernado el país durante muchas legislaturas.
    Muchas gracias por su artículo.

    • Julioi Rodriguez Lopez el diciembre 11, 2019 a las 1:44 pm

      Gracias por leer y comentar el articulo.
      Los datos de Eurostat sobre la proporcion de hogares que viven de alquiler incluye las viviendas cedidas en uso de forma gratuita, lo cual no es precisamente alquiler. No hay mas de un 20% de hogares viviendo de alquiler en España como se dice habitualmente, se esta significativamnte por debajo del 20%. Las fuentes basicas son la Encuesta de Condiciones de Vida y la Encuesta continua de Hogares, ambas elaboradas y publicadas por el INE.En su sintesis de indicadores del mercado de vivienda el Banco de España diferencia entre alquiler y cesion de uso gratuita, como puede comprbar facilmente.
      Alquiler turistico: no hay un contraste empirico definitivo por falta de datos, pero si que reduce la oferta de viviendas de alquiler y se deja sentir su influencia en algunos barrios de Madrid y centros de ciudades como Málaga. En vivienda una proporción reducida de ventas sobre el parque de vivendas afecta a todo el parque. Con el alquler turistico puede suceder algo similar, que en terminos absolutos no suponga una cifra elevada pero si lo suficientemente significtiva como para incidir en los precios.
      del alquiler.
      Mi apelación a que se introduzca alguna forma de control de alquileres responde a que España es un país sin parque social de viviendas, por haberse desviado hacia la`propiedad la vivienda protegida, que ha acabado siendo adqurida por las clases medias. En una situación en la que la oferta de vivienda de alquiler tarda en reaccionar puede ser conveniente introducir algun control de los precios de alquiler que superen la media territorial empleada , pero solo en tanto reacciona la oferta publico-privada de alquiler, esto es, temporalmente. En el repaso que doy a la situacion del control de alquileres fuera de España se advierte que no es algo extraño en Europa Occidental y en algunos estados de Estados Unidos.Aqui se tiende a descalificar tal control sin tener encuenta la situación de partida.
      No responsabilizo al sector privado de lo reducido del parque de viviendas de alquiler. El estado español ha continuado subvencionando la promocion y venta de vivendas protegidas (VPO) sin controlar qa ue sectores sociales iban destinadas y sin incentivar el que una prte sognificativa de dicha oferta se destinase al alquiler. Las autonomias descalifican facilmente tales VPO, que en poco tiempo se pueden revender a unos precios muy superiores al maximo legal previsto en su origen.
      Salarios: es cuestion del mercado de trabajo, destacando la trascendencia de la elevacion reciente del salario minimo interprofesional. El elevado desempleo influye a la fuerza sobre el nivel salarial. El ajuste efectuado para salir de la crisis ha descansado en gran parte sobre los niveles salariales, cuyo aumento reciente queda muy lejos de las subidas de los precios de las viviendas y del alquiler. La actualizacion del SMI puede ayudar a mantener unos niveles salariales mayores y mas dignos que los presentes, dependiendo tambien de la actuación de las empresas.
      El modelo productivo descansa en exceso en turismo y construccion residencial, echandose en falta un mayor peso de otras actividaes productivas. La hostilidad de los municipios a la industria es un hecho contrastado, prefieren viviendas y grandes superficies comerciales.

  2. Julioi Rodriguez Lopez el diciembre 11, 2019 a las 2:01 pm

    Eurostat incluye las viviendas cedidas en uso dentro del alquiler, cuando es una forma de tenencia diferente.Feuntes: Encuesta de Condiciones de Vida y Encuesta continua de Hogares, ambas del INE.Puede comprobar en la sintesis de indicadores de vivienda del Banco de España que no llega al 18% la proporcion de hogares que viven de alquiler en España.
    Alquiler turistico: no hay datos para obtener conclusiones definitivas, pero en vivienda una proporcion baja de ventas sobre el total afecta al total de las viviendas. Es evidente que reduce la oferta de vivienda de alquiler permanente, por lo que alguna influencia al alza de los alquileres permanentes debe de ejercer.
    Controles de alquileres: No es una solucion ideal, solo lo justifico por la falta de un parque de viviendas sociales de alquiler, ya que la vivienda protegida(VPO) se destinó masivamnte a la venta y fue mas un mecanismo de desarrollo economico que una autentica politica social de vivienda. En esta situacion , los alquileres quedan muy por encima de lo que los jovenes hogares pueden pagar, por lo que no debe de descartarse de entrada la introduccion de un cierto control de alquilres, temporal y sometido a prueba.
    No es un problema del sector privado, sino que se deriva de la falta de una poticia social de vivienda. Todavia se subvencionan las VPO destinadas a la venta, descalifcadas en breve plazo y mas destinadas al pelotazo que a la solucoin de un problema social.
    Los bajos salarios reflejan el elevado desempleo existente en España. Viene bien la elevacion del SMI para tirar hacia arriba de los bajos nivlels salariales existentes, sobre todo despues de la crisis, que se ha superado en parte ajustando a la baja los niveles salriales. . El modelo productivo existente se apoya en exceso en el turismo y en la construccion residencial. Los ayuntamientos espantan a las empresas, y estan atentos solo al ladrillo y a las grandes superficies comerciales.
    Gracias por su interes y sugerencias.

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