El doble carácter deflacionista de los mayores tipos de interés

  El mercado hipotecario tiene un peso importante en la economía española. El mercado de vivienda tiene una estrecha relación con los flujos de demanda alimentados por créditos hipotecarios. Las elevaciones de los tipos de interés a corto plazo realizadas por el Banco Central Europeo (BCE) en 2022 han contribuido a incrementar el nivel del Euribor a doce meses, que es el índice de referencia más empleado en los préstamos a interés variable. A la alta inflación que sufre la economía española se unen las consecuencias del incremento del Euribor registrado en 2022. Dicha elevación va a afectar las cuotas a pagar por los compradores de vivienda que utilizaron un préstamo hipotecario a tipo variable para realizar dicha compra, reduciendo la renta disponible de los hogares afectados, y también frenará las compras de viviendas..

El mercado hipotecario en España. Datos básicos

Según la publicación de la Asociación Hipotecaria Española, “Un análisis dinámico de la cartera hipotecaria española”, de febrero de 2022, el saldo vivo de la cartera de préstamos hipotecarios vivos ascendía en España a 455.472 millones de euros a 31 de diciembre de 2021, equivalente al 37,7% del PIB de 2021. El número de préstamos superaba los 5,5 millones. El importe medio de los préstamos hipotecarios existentes en las carteras de préstamos de los bancos ascendió a 82.371 euros.

  Los créditos destinados a la compra de vivienda suponen el 71% de la cartera hipotecaria. Las hipotecas para la compra de vivienda secundaria suponen el 8% de la cuantía de los préstamos hipotecarios. Los préstamos hipotecarios para logística son el componente de mayor peso de las hipotecas destinadas a fines distintos del mercado de vivienda.

 Cinco autonomías concentran el 72,5 % de la cartera de hipotecas de los bancos (Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y País Vasco). A fines de 2021 las hipotecas a tipo fijo suponían el 19,6% del total citado y los préstamos a tipo variable ascendían al 75,1% del total. La tasa de dudosidad de la cartera citada era el 3,3%, el 2,7% en los prestamos ligados al mercado de vivienda y el 6% en los préstamos a actividades productivas no ligadas al mercado de vivienda.

El tirón ascendente del Euribor

  Como se ha indicado, las elevaciones de los tipos de interés a corto plazo realizadas por el BCE han contribuido a aumentar el nivel del índice de referencia más empleado en los préstamos a interés variable. Este indicador, tras registrar niveles negativos en los cuatro años precedentes, empezó a subir durante los primeros meses de 2022 y ha vuelto a presentar un nivel positivo a partir de abril de este año. En septiembre de 2022 el nivel medio del índice de referencia citado ha sido el 2,23%, lo que supone un incremento anual de 1,75 puntos porcentuales respecto del mismo mes de 2021 (Gráfico).

  En el caso de un préstamo hipotecario a interés variable formalizado en agosto de 2021 por una cuantía de 148.000 euros a un tipo de interés del 2,5%, la diferencia con el Euribor fue de tres puntos porcentuales. Al actualizarse el tipo de interés del préstamo en agosto de 2022, con el paso a un nivel del Euribor del 1,25% el nuevo tipo de interés es el 4,25% (1,25% del nuevo Euribor más los tres puntos de diferencia entre el tipo del préstamo y el índice de referencia). Con la modificación del tipo de interés del préstamo, la cuota mensual a pagar asciende desde 664,5 euros /mes hasta 802,2 euros/mes.  La nueva cuota mensual ha pasado a ser un 20,8% más elevada que la que estuvo pagando el comprador de la vivienda durante el último año. En septiembre se ha acentuado dicha diferencia interanual hasta el 26,2%.

 En los préstamos a interés variable el riesgo de interés recae sobre el prestatario. La previsión de que los tipos de interés podían subir tras los reducidos niveles previos ha dado lugar a que en los últimos dos años haya aumentado la proporción de préstamos a tipo fijo en los nuevos préstamos formalizados. Los préstamos a tipo fijo fueron en 2021 el 62,8% del total de nuevos préstamos formalizados, pasando a ser dicha proporción el 73% en el primer semestre de 2022.A la reducción de la renta disponible real de los hogares que supone la mayor inflación se une ahora la mayor cuota a pagar por el préstamo hipotecario con el que se adquirió la vivienda en los hogares endeudados.

Según la Encuesta Continua de Hogares del INE, en 2020 había 5,2 millones de hogares en España con pagos pendientes, el 27,7% del total de hogares. La comunidad autónoma con mayor proporción de hogares endeudados fue Murcia, con el 31,3% de los hogares con pagos pendientes, seguida por Andalucía (30,4%).  Las menores proporciones de hogares endeudados fueron Galicia (19,6%) y Asturias (20,8%).

  Los más altos tipos de interés de los nuevos préstamos frenarán la demanda de vivienda y también podrán reducirán el aumento de los precios de las viviendas, que en España fue el 8% interanual en el segundo trimestre de 2022. En un trabajo recientemente publicado por el BCE (“El impacto de los tipos hipotecarios crecientes sobre el mercado de vivienda de la eurozona”, de N. Battistini, J. Gareis y Moreno Roma, septiembre de 2022), se afirma que en un contexto de tipos de interés reducidos,  como el que ha predominado durante unos cinco años,  el impacto de la elevación de los tipos sobre las compras de vivienda y sobre los precios de las viviendas resulta más intenso que cuando se arranca de tipos de interés más elevados.

 Los indicadores relativos a las ventas de viviendas y al número de préstamos hipotecarios han reducido sensiblemente su aumento en el tercer trimestre de 2022, como consecuencia de las expectativas negativas inducidas por el contexto económico general y de la elevada inflación. La elevación de los tipos de interés provoca, en primer lugar, una reducción en la demanda de vivienda por el encarecimiento de los préstamos hipotecarios. En segundo lugar, a la vista del fuerte peso de los préstamos a interés variable, los mayores niveles del Euribor generan un aumento de las cuotas a pagar, lo que reduce la renta disponible de los hogares, lo que sin duda afecta al consumo privado. Todo ello afecta a la baja al nivel de la demanda interna y al ritmo de crecimiento de la economía.

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Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal digital “El Siglo de Europa “de 30 de septiembre