El sistema estatal de referencia del precio del alquiler, 2015-2021

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  En los abundantes debates registrados en las últimas semanas sobre la ley de vivienda ha aparecido con frecuencia la figura del índice de referencia de los precios del alquiler. El origen de dicho índice está en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto Ley 7/2019 (BOE de 5 de marzo de 2019), que estableció la creación del “Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”. El Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Tributaria ha explotado la información declarada a Hacienda a efectos tributarios sobre arrendamientos de vivienda habitual de los últimos años con información disponible, desde 2015 a 2021, con la colaboración de otros organismos.

  El ámbito geográfico ha sido el territorio fiscal común. Se ha excluido al País Vasco y a Navarra por disponer de un régimen fiscal diferente. La estadística realizada incluye todas las viviendas de alquiler existentes en el territorio fiscal común (el resto de España excluidos País Vasco y Navarra), y se han eliminado las viviendas de alquiler que son propiedad de residentes en las dos autonomías citadas. La información se presenta desagregada en cinco niveles administrativos: secciones censales (25.419), distritos (4.582), municipios (2.896), provincias (48) y comunidades autónomas (15). Para cada unidad territorial se ofrecen datos correspondientes a bienes inmuebles clasificados según dos tipologías constructivas mayoritarias, vivienda colectiva y vivienda unifamiliar o rural. Los datos presentados son los relativos a número de viviendas, renta (Euros/m2-mes), cuantía (Euros/mes) y superficie (m2). La estadística obtenida tiene frecuencia anual.

La base de datos han sido los 21,1 millones de inmuebles en los que se han declarado ingresos por arrendamientos de viviendas. La fuente básica de información ha sido, pues, la información contenida en las declaraciones del IRPF complementadas con datos catastrales, en lo relativo a las características físicas de los inmuebles (superficie, uso y tipología, antigüedad).

 La ley estatal por el derecho a la vivienda ha modificado la ley de arrendamientos urbanos. Así, cuando el propietario sea una persona jurídica y a la vez gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. No obstante, se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la ley para la aplicación de esta limitación referida a sistema de índices de referencia, para que la administración estatal establezca un sistema para limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas. Si la ley de vivienda se aprueba en el presente mes de mayo de 2023, ello implicará que hasta 2025 (en 2023 y 2024 rigen los topes del 2% y del 3%, respectivamente) no se aplicará el índice de referencia. De este último solo se conoce el sistema estatal de índices de referencia obtenido a partir de las declaraciones a Hacienda de los propietarios con ocasión de la declaración anual del impuesto sobre la renta de las Personas físicas. Se desconoce hasta el momento si el gobierno va emplear este índice o si va a elaborar otro. Eso último sería factible si se aplicase de forma imperativa en toda España el registro de los contratos de alquiler, que permitiría disponer de datos mensuales de alquileres, sistema que en Cataluña funciona a pleno rendimiento. Además, el nuevo sistema permitiría disponer de datos para País Vasco y Navarra.

  El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) publicó en febrero de 2023 una actualización de los datos del Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler de vivienda, cubriendo así el periodo 2015-2021.  El Sistema ha vuelto a publicar datos de referencia sobre la renta media (euros/m2-mes), cuantía mensual del alquiler (mes) y superficie (m2) y ello para diferentes enclaves territoriales que van desde la sección censal hasta la comunidad autónoma. El sistema sigue sin incluir los alquileres de las dos autonomías con régimen foral, Navarra y País Vasco, y descansa en los precios del alquiler declarados por los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

La última publicación del Sistema, relativa al periodo 2015-2021, incluye para este último ejercicio anual una amplia información procedente de 1.900.086 “testigos” (viviendas). En los datos publicados no se ha realizado una estimación media para el conjunto de España representado en el Sistema. Una media ponderada con el número de testigos de cada una de las 15 comunidades autónomas cuya información se recoge arroja un resultado de 8 euros/m2-mes en 2021 para dicho conjunto de España y de 6,6 euros/m2-mes en 2015.

  El aumento acumulado de los alquileres entre 2015 y 2022 ascendió al 21,5%.Dicha variación se eleva al 13,4% una vez deflactado con el IPC. El crecimiento nominal acumulado mayor entre las autonomías incluidas en el Sistema fue el de Baleares, (33,8%) y Comunidad Valenciana (27,7%). Asturias registró el menor aumento acumulado, el 14,1%. Los precios del alquiler más elevados en 2021 fueron los de la Comunidad de Madrid (10,7 euros/m2-mes) y Cataluña (8,7 euros/m2-mes) (Gráfico).

  Los precios más reducidos fueron los de Castilla-La Mancha (5,0 euros/m2-mes) y Extremadura (4,4 euros/m2-mes).  La cuantía media más elevada del alquiler en 2021 fue la de la Comunidad de Madrid (700 euros/mes) y la más reducida la de Extremadura (376 euros/mes).Desde algunos portales inmobiliarios se ha destacado que los precios de los alquileres obtenidos mediante el sistema estatal de precios de referencia aquí comentado resultan inferiores a los precios de oferta de alquiler publicados por tales portales inmobiliarios. El índice de referencia disponible en España de los precios del alquiler tiene, pues, serias limitaciones, como lo es la ausencia del mismo de los alquileres pagados en Navarra y País Vasco, su escasa frecuencia (anual), la ausencia de un índice medio para España. También hay dudas respecto de la calidad de los datos obtenidos, a la vista de la diferencia a la baja con los índices procedentes de los portales inmobiliarios.

 

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

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