En la última semana de marzo de 2025 se publicaron los datos sobre la evolución de las viviendas protegidas en el ejercicio de 2024. Las viviendas citadas son el principal instrumento para paliar la situación de difícil acceso a la vivienda a una elevada proporción de hogares en España. El precio de venta y de alquiler de dichas viviendas está por debajo de los niveles de mercado.
La información estadística sobre las viviendas protegidas se refiere a las magnitudes correspondientes a las calificaciones provisionales y definitivas de dicho tipo de vivienda. Ambas magnitudes se aproximan a los niveles de viviendas protegidas iniciadas y terminadas, respectivamente. Las calificaciones definitivas tienen más interés, pues detrás de las mismas hay viviendas ya edificadas. En cambio, la calificación provisional es un trámite previo a la iniciación de una vivienda, que con frecuencia puede no iniciarse, y ello por numerosos factores.
En 2024 las calificaciones provisionales de viviendas protegidas ascendieron a 23.967, lo que supuso un aumento del 94,8% sobre el año precedente. La cifra anual citada de calificaciones provisionales de viviendas protegida alcanzó en 2024 el nivel anual más elevado desde 2011. Las calificaciones definitivas de viviendas protegidas ascendieron en 2024 a 14.371, lo que supuso un aumento del 62,4% sobre el año anterior y la cifra anual más elevada desde 2014. Entre 2000 y 2012 el nivel medio anual de calificaciones definitivas ascendió a 56.660, casi cuatro veces por encima del nivel alcanzado en 2024. Los datos disponibles indican que en 2024 se ha iniciado una recuperación de la construcción de viviendas protegidas, pero que todavía se está lejos de los niveles alcanzados en un pasado no demasiado lejano en materia de construcción de viviendas protegidas (Gráfico 1).
Las calificaciones definitivas de 2024 supusieron en 2024 algo más del 10% de los hogares creados en dicho ejercicio, que es la proporción más elevada desde 2015 (Grafico 2). Durante un largo periodo de tiempo la construcción de viviendas protegidas se ha situado en un nivel a todas luces reducido respecto del número de hogares creados. La inexistencia de un parque público de viviendas sociales de alquiler y el débil volumen de construcción de viviendas protegidas explican las dificultades de acceso a la vivienda para los hogares con ingresos por debajo de los niveles medios. Son ahora abundantes los hogares que acuden a los alquileres ofrecidos por el sector privado, donde con frecuencia se exige a dichos hogares no solo unos alquileres elevados sino también unas condiciones adicionales en muchos casos abusivas.
En 2024 el 73,9% de las viviendas protegidas terminadas fueron construidas por promotores privados y el 26,1% lo fueron por promotores públicos. El 40,9% de las viviendas protegidas terminadas se destinaron a la propiedad, correspondiendo al alquiler el 25,6%. En 2024 se han recuperado tanto las viviendas protegidas destinadas al alquiler como las viviendas promovidas por administraciones públicas.
En cuanto a la distribución territorial de la construcción de viviendas protegidas en 2024 ha destacado el aumento espectacular de las calificaciones provisionales de viviendas protegidas correspondientes a la Comunidad de Madrid, que se aproximaron a las 24.000 en 2024. Las calificaciones definitivas de viviendas protegidas en ese año alcanzaron los niveles más elevados en cinco comunidades autónomas, que concentraron casi el 90% del total de España: Madrid (46,5%), Cataluña (13,2%), País Vasco (13,6%), Andalucía (11%) y Comunidad Valenciana (5,2%) (Grafico 3).
La construcción de nuevas viviendas protegidas en 2024 se recuperó respecto de los reducidos niveles correspondientes al periodo 2013-2021. Como ya se ha indicado, se está lejos de alcanzar los niveles deseables, que son los volúmenes de viviendas protegidas alcanzados en el primer decenio del presente siglo. En 2025 se puede mantener y reforzar el ritmo del año anterior. Desaparecidos el Banco Hipotecario de España y las cajas de ahorros resulta decisivo el papel del ICO, ante la casi nula presencia de la financiación bancaria en la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler social. Se trata de elevar la presencia de las viviendas protegidas dentro del total de las nuevas viviendas construidas hasta un nivel del 50%, proporción que en 2025 no llegó al 15%.
El análisis de los datos de 2024 sobre la actividad en materia de construcción de viviendas protegidas revela el papel relevante del sistema “superficiario” o concesional dentro de la promoción de nuevas viviendas protegidas. Dicho sistema que es el que predomina sobre todo en la Comunidad de Madrid (“Plan Vive”), y que se está extendiendo a otras comunidades autónomas.
El modelo citado consiste en la cesión de suelo público en derecho de superficie a promotores privados por un plazo no superior a los 80 años para que estos promuevan viviendas, a cambio de cesiones temporales del uso del suelo y de alguna subvención pública, en este caso procedente del Ministerio de Vivienda a partir de fondos europeos. Una entidad promueve y construye las viviendas y una vez finalizada la construcción las traspasa a una sociedad gestora, especializada en administrar viviendas de alquiler. Los promotores privados entran en la promoción concesional imponiendo una determinada rentabilidad.
Los precios y alquileres de las viviendas protegidas promovidas en 2024, dentro de las cuales predomina el modelo superficiario comentado, están por debajo de los precios de mercado, pero todavía resultan elevados para los hogares de los tres primeros deciles de ingresos familiares (el 30% de los hogares con los niveles de ingresos más reducidos). Ello es así a pesar del alcance de las ayudas públicas aportadas para la construcción de tales viviendas protegidas bajo dicho sistema (suelo a coste cero y subvenciones de hasta 50.000 euros por vivienda).El que los precios de venta y los alquileres de las viviendas construidas bajo dicho modelo estén por debajo de los precios de mercado pero que no resultan accesibles para una alta proporción de hogares convierte en necesaria la promoción pública directa de viviendas protegidas, sobre todo si se consiguen precios y alquileres inferiores a los de las viviendas construidas bajo la fórmula del sistema superficiario.
Las cifras de viviendas protegidas iniciadas y terminadas en 2024 apuntan a una recuperación de la construcción dichas de viviendas. Resulta necesario, pues, dinamizar la construcción de viviendas protegidas asequibles para los hogares con ingresos más reducidos. Las promociones públicas de viviendas protegidas deben encontrar apoyo financiero en el ICO, puesto que fuera de la financiación de dicha entidad pública resulta muy problemático disponer de financiación crediticia. Dicha estrategia de construir viviendas protegidas efectivamente asequibles queda lejos del “construir a toda costa “ en que se ha convertido el actual discurso sobre política de vivienda entre los protagonistas de la oferta de nuevas viviendas.
