La pandemia sentó bien al mercado de vivienda. Atención a las burbujas

El mercado de vivienda parece haber superado las adversas condiciones que provocó la pandemia en 2020 en la Unión Europea y en España. A pesar del abrupto descenso de las ventas en el segundo trimestre del pasado ejercicio los precios de venta resistieron. Desde  el segundo trimestre de 2021 las ventas  de viviendas se han recuperado a buen ritmo, lo que ha supuesto  unos crecimientos importantes sobre el año precedente. La recuperación de las ventas ha sido acusada en el caso de España, donde han destacado los mayores precios y ventas de viviendas destinadas a segunda residencia.

  Según un análisis sobre la evolución del mercado de vivienda en 2020-21 en la Eurozona (Moreno Roma, “Evolución de los precios de la vivienda en la zona del Euro durante la pandemia de Covid-19”, Banco Central Europeo, Boletín Económico, nº 4/2021-Recuadros) en 2020 los precios de la vivienda en la Eurozona  registraron una aceleración  respecto del año precedente, al crecer en un 5,8%,  por encima del  4,3% de 2019. Entre las causas de dicha evolución alcista en un contexto económico dominado por una acusada  recesión destacan, en primer lugar, las moratorias establecidas en los reembolsos de los préstamos hipotecarios, así como las ayudas públicas a las empresas para mantenimiento del empleo. Dichas actuaciones permitieron estabilizar los niveles de renta disponible y redujeron  el crecimiento del desempleo.

 Un segundo factor fue el mantenimiento de niveles elevados de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, evolución facilitada por los reducidos tipos de interés  (en diciembre de 2020 el tipo de interés sintético de los préstamos a comprador de vivienda en la Eurozona fue el 1,3%) (Gráfico 1).

  En tercer lugar los confinamientos derivados de la  pandemia favorecieron  la creación en 2020 de elevados niveles de ahorro familiar. La mayor liquidez generada puede haber facilitado la compra de vivienda,  al permitir hacer frente a la parte del precio de la vivienda no cubierta por el préstamo hipotecario. En cuarto lugar, la baja rentabilidad alternativa ha impulsado la compra de vivienda por razones de inversión, destacando las ventas de viviendas situadas en las zonas costeras y en las periferias de las grandes ciudades.

 El  estudio citado de BCE no  alude entre las causas de los elevados precios de la vivienda  a  la amplia liquidez existente a nivel mundial, que es consecuencia de las políticas monetarias ultraexpansivas de los bancos centrales.  Aunque en una publicación de un banco central era de esperar que no se mencionase esta circunstancia, es evidente que las políticas monetarias citadas, que ayudan  a los gobiernos a combatir el déficit, tienen efectos secundarios no positivos,  como es la elevación excesiva  de los precios de los activos, entre los cuales la vivienda destaca como un activo sensible a las condiciones monetarias.

 Alemania,  Francia e Italia explicaron el 73% del  mayor aumento de los precios de la vivienda en la Unión Europea y en la Eurozona en 2020. Destacó también  el hecho de que los mayores aumentos de los precios de las viviendas no tuvieron lugar en las capitales, sino que  se distribuyeron por todo el territorio. Dicha evolución implica la presencia de una cierta  sobrevaloración de los precios de la vivienda en  las principales capitales. Hubo diferencias importantes en la evolución de los mercados de la vivienda entre los diferentes estados miembros de la Eurozona.

  En España hubo en 2020  una desaceleración de los precios de las viviendas, como lo subraya el menor aumento del índice de precios de vivienda del INE, que redujo su crecimiento desde el 3,6% de 2019 hasta el 1,5% en 2020, aunque la tasa interanual ha crecido hasta el 3,3% en el segundo trimestre de 3032. La recuperación de las ventas de viviendas se han advertido sobre todo en el segundo trimestre de 2021, destacando la evolución de los indicadores de compraventa del Consejo General del Notariado, según los cuales en el primer semestre de 2021  las compraventas de viviendas han crecido en un 61,9% sobre el mismo periodo del año anterior (Gráfico 2).

  Según el Banco de España, el volumen de los nuevos préstamos destinados a la compra de vivienda aumentó en un 60% en el primer semestre de 2021 sobre el año precedente. El saldo vivo de los préstamos a comprador de vivienda  registró  por primera vez en bastantes año una tasa de variación  interanual positiva del 0,5% en junio de 2021

Las grandes burbujas inmobiliarias: hay ejemplos peores que España —  idealista/news

  La presencia de unas mayores ventas, de unos precios de  la vivienda que de nuevo empiezan a subir  y de unas condiciones de financiación excepcionales contribuye a crear un contexto favorable a la repetición de las burbujas inmobiliarias. Estas últimas  resultan familiares para  los españoles, que todavía sufren las consecuencias de la gran depresión del periodo 2008-2013, cuyo origen estuvo en el “pinchazo” de la burbuja del mercado de vivienda generada en los diez años que terminaron en 2007.

  Los precios de la vivienda en España han subido sobre todo en las zonas de mayor presencia del turismo, en especial en las zonas costeras. Mientras que en España retrocedía la actividad de forma notable en 2020 por los confinamientos  necesarios para frenar la pandemia, se advertía en dichas zonas que las viviendas de nueva construcción puestas a la venta  casi se las quitaban de las manos a los promotores.

  El “retorno al pasado” y la mayor demanda impulsada por  la inversión puede relanzar  las nuevas promociones con la siempre infatigable colaboración de los ayuntamientos, a los  cuales no  les dice nada la cuestión del cambio climático ni tampoco lo del cambio de modelo productivo. Gran parte de las nuevas  viviendas irán a parar a inversores, mientras que la cuestión del difícil acceso a la vivienda seguirá siendo  una necesidad  social no satisfecha.

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Este artículo fue publicado el 1 septiembre 2021 en El Siglo de Europa. Se reproduce en esta Web con autorización del autor

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

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