La política de vivienda debe reaparecer en 2015
Julio Rodríguez López[1]
El profundo impacto negativo de la crisis económica sobre el empleo hizo pasar a un segundo plano a la política de vivienda entre 2008 y 2013. La crisis ha provocado un aumento importante en los desahucios de viviendas derivados de la morosidad de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda. La recuperación de la economía española, iniciada en el segundo semestre de 2013, acentuará la demanda de alojamiento para los jóvenes hogares, cuyas condiciones laborales hacen complicado el acceso a la vivienda. En este trabajo se describe en el primer apartado la problemática de la cuestión del acceso a la vivienda y en el segundo se resume la situación actual de la política de vivienda en España.
- El contexto de 2014. La crisis y su incidencia sobre la problemática de la vivienda
Desde la segunda mitad de 2013 la actividad productiva y el empleo han iniciado una recuperación moderada en España. El final de la recesión no significa que la crisis económica y sus negativas consecuencias se superasen en 2014.El nivel de actividad de 2014, medido por el PIB a precios constantes, es inferior en más de un 6 % al nivel correspondiente al inicio de la crisis. El número de empleos existente en el tercer trimestre de 2014, 17,5 millones según la EPA, es inferior en un 15% al nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008.
La recuperación del empleo en 2014 se ha concentrado en puestos de trabajo temporales (20,3% del total en el tercer trimestre de 2014) y a tiempo parcial (15% del total). El salario medio de los nuevos empleos es muy inferior a los niveles medios todavía vigentes. Esta realidad es consecuencia de la estrategia de “devaluación competitiva” del actual gobierno para superar la crisis, dentro de la cual la reforma laboral ha sido el instrumento relevante para conseguir una incidencia bajista sobre los salarios.
El fuerte impacto negativo de la crisis sobre el empleo explica que la creación de puestos de trabajo se convirtiese en el objetivo principal de la política económica después de 2007. La política de vivienda tradicional, cuyo objetivo es el de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares con menos recursos, ha perdido protagonismo en este periodo de tiempo. Todo indica que la cuestión del acceso a la vivienda reaparecerá en cuanto se consolide la recuperación.
Una nueva circunstancia derivada de la crisis ha contribuido a aumentar el alcance de la política de vivienda. Así, desde 2007 ha destacado el aumento sufrido por la morosidad de los préstamos, por las ejecuciones hipotecarias y por los desahucios de hogares de sus viviendas consiguientes a los impagos. En el origen del problema está la evolución creciente de la tasa de morosidad de los créditos a comprador de vivienda (compra y rehabilitación). Dicha tasa subió desde el 0,43% de diciembre de 2006 hasta el 6,0% de septiembre de 2014.
El elevado saldo vivo de los créditos para compra de vivienda, 586.086 millones de euros a 30.09.2014, hace que el saldo de los créditos morosos de hogares por dicho concepto alcance una cifra absoluta elevada, 35.206 millones de euros en dicha fecha. Los conflictos derivados de los posibles desahucios son potencialmente importantes, a la vista del importante aumento desarrollado en el volumen de créditos morosos hasta 2014.
El crecimiento de la morosidad explica los numerosos desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. En España, entre 2008 y 2013 se presentaron en los juzgados casi 500.000 procedimientos de ejecución hipotecaria y se recibieron 309.560 lanzamientos. El Banco de España ha informado sobre las entregas de viviendas a los bancos, que son una parte de los lanzamientos, para 2012-2013, desagregando entre viviendas habituales y otras viviendas.
Si la proporción de viviendas habituales entregadas sobre lanzamientos (57,6%) en el periodo cubierto por el Banco de España se aplica a los años precedentes, resulta un total de 178.300 viviendas entregadas entre 2008 y 2013, de las cuales 92.300 fueron entregas judiciales y el resto entregas voluntarias. La estimación no incluye los procedimientos presentados por los fondos de inversión y por Sareb. Las cifras de morosidad a 30.9.2014 implican que hay por delante un amplio potencial de nuevos desahucios.
El aumento de las expulsiones de hogares de su vivienda habitual ha puesto de manifiesto la dureza del procedimiento de ejecución hipotecario español. Dicho procedimiento provoca que el deudor pierda la vivienda, que continúe endeudado con el banco por el aumento de la deuda que suponen los intereses de demora y por la reducción del valor de la vivienda hasta el 50% del precio de compra si en el momento de la subasta no hay oferentes.
Además, la entidad prestamista embarga una buena parte del salario del deudor. La Ley 1/2013 (BOE de 15.5.2013), de 14 de mayo, “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social”, no ha modificado de forma sustancial el procedimiento de ejecución.Los datos del Poder Judicial correspondientes a 2014 indican que en este año las entregas judiciales de vivienda habitual (voluntarias más judiciales) han podido superar las 40.000.
Además de los desahucios, en 2014 resulta difícil el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, para los hogares con nuevos empleos. Se considera que un hogar no debe destinar al pago de la vivienda más de la tercera parte de sus ingresos. En noviembre de 2014 el alquiler medio de una vivienda en España, según Fotocasa, era de 6,76 euros por metro cuadrado. Para un hogar cuyos ingresos equivaliesen al salario medio, estimado por el INE en unos 1.800 euros/mes en el tercer trimestre de 2014, el esfuerzo de acceso a una vivienda de 90 m2 alquilada sería del 33,8% de los ingresos.
En el caso de que dicho hogar fuese mileurista, situación que n 2014 implicaba casi una posición de relativo privilegio, el esfuerzo de acceso citado se elevaría al 62,9% de los ingresos. Los actuales niveles de los alquileres en España implican que por debajo de un salario de 1.900 euros el esfuerzo de acceso a la vivienda con un alquiler medio supera la tercera aparte de los ingresos.
En el caso de la vivienda en propiedad, el descenso de precios de las viviendas (próximo al 40% en la fase de recesión) y los bajos tipos de interés de los prestamos han reducido el esfuerzo de acceso hasta el 27,2% de los ingresos (a un plazo de 25 años), siempre que el hogar en cuestión disponga de un ahorro próximo a 27.000 euros destinados a cubrir el 20% del precio que no cubre el préstamo hipotecario. Si el préstamo hipotecario cubriese el 100% del precio de venta de la vivienda el esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad ascendería al 33%.
Si el hogar en cuestión fuese mileurista como suma total de los ingresos familiares, el esfuerzo ascendería al 52% de dichos ingresos. Todo ello bajo un supuesto determinante, y es que el hogar en cuestión pueda acceder a un préstamo bancario, supuesto que no ha resultado de fácil cumplimiento en 2014.
El alquiler se ha convertido así en la única vía posible para acceder a una vivienda. Dicha circunstancia se viene advirtiendo en los indicadores disponibles, entre los que destaca la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, que aporta datos anuales sobre la proporción de hogares que vive de alquiler. Según dicha fuente dicha proporción ha pasado desde algo más del 10% en 2006 hasta aproximarse al 16% en 2013.
Hasta 2014 han tenido lugar cambios sustanciales en el marco en el que habitualmente se ha desenvuelto la política de vivienda en España, entre los que destacan los que se recogen a continuación.
Primero: Endurecimiento del crédito bancario, sobre todo del crédito a promotor. Ello implica más dificultades para acceder a un préstamo bancario para la compra de la vivienda, en especial para los hogares de bajos ingresos. Sobre todo implica la desaparición del supuesto sobre el que descansaba la construcción de viviendas protegidas (VPO), esto es, la disponibilidad de financiación a promotor, público y privado, a largo plazo en buenas condiciones de tipo de interés y plazo.
Segundo: es evidente la reestructuración de la demanda de vivienda en favor del alquiler, como consecuencia de las condiciones de los nuevos empleos, inestables y con salarios reducidos (las estadísticas del mercado de alquiler en España se limitan solo a los precios de alquiler). Las condiciones de los nuevos empleos complican el acceso a la vivienda en propiedad para una elevada proporción de los nuevos hogares. En la fuerte tendencia hacia el alquiler ha podido influir, además, el mayor conocimiento que ahora se tiene de las consecuencias que para un hogar tiene en España el no poder hacer frente al pago de un crédito hipotecario.
Tercero: La cuestión de los desahucios ha pasado a ocupar el primer plano en la problemática de la posibilidad de disfrute de la vivienda en España. Habría que tener en cuenta que, junto a los desahucios derivados de la ejecución de una hipoteca para compra de la vivienda habitual, hay también un número importante de desahucios derivado del impago del alquiler. La suma de los desahuciados por ambos conceptos superó los 60.000 anuales en 2013-2014 (Grafico 2).
Cuarto: Se han revisado a la baja las previsiones de demanda de vivienda derivada de la creación de nuevos hogares. La recientemente publicada estadística de hogares del INE revela que, frente a los 424.769 nuevos hogares que se crearon en España entre 2002 y 2007, dicha creación bajó hasta 264.140 entre 2007 y 2014. En dicha estadística se ha previsto un ritmo medio anual de 67.000 nuevos hogares para el periodo 2015-2018.
La previsión citada implica menores necesidades de nuevas viviendas que en la etapa previa a la burbuja. Se deben de construir nuevas viviendas, pero el ritmo de nueva construcción debe de estar en línea con las previsiones de demanda. Tras lo sucedido en los últimos años, ha debido de quedar claro que los excesos en la promoción inmobiliaria los pagan todos los españoles, no solo los promotores y los ayuntamientos que permiten tales excesos.
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[1] Julio Rodriguez López es miembro de Economistas frente a la Crisis y vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada
