La recesión del Coronavirus y la construcción residencial

En todos los ciclos significativos de la economía española posteriores al final de la guerra civil el factor determinante fue el comportamiento  acusadamente cíclico del mercado de la vivienda.  Sin embargo, en la sacudida sanitaria,  económica y social que ha supuesto el brote y la posterior pandemia del coronavirus Covid-19  en la primavera de 2020 el protagonismo no ha correspondido el subsector inmobiliario residencial. Entre 2014 y 2019 dicho subsector registró una recuperación significativa, visible sobre todo en el volumen de transacciones y en el crecimiento de los precios de los alquileres. Las previsiones del Banco de España apuntan hacia un descenso importante en el volumen de nueva construcción residencial en 2020. El mercado de vivienda no ha provocado, pues,  el “bache” iniciado en marzo de 2020, pero si que va a resultar afectado  de forma negativa por el abrupto descenso del PIB y del empleo provocado por la pandemia de  coronavirus.

1. 2014-2019: Un sexenio de recuperación del mercado de vivienda

  Tras la profunda recesión derivada de la crisis iniciada en 2008, la construcción residencial y las ventas de viviendas “tocaron fondo” en 2013. Después de este año la demanda de vivienda resultó favorecida en España  por numerosas variables. En primer lugar, el importante aumento del empleo, que creció a un ritmo neto medio anual de 472.000 nuevos puestos de trabajo.

  En segundo lugar, las condiciones de financiación inmobiliaria  mejoraron  a lo largo  del sexenio 2014-19, a la vista del descenso registrado por los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda. Estos últimos retrocedieron  desde el 3,35%  medio de 2013 hasta el 1,93% de 2019 (Gráfico 1).  

Los créditos a interés fijo, que en 2013 suponían  solo el 5,4% de las nuevas hipotecas para compra de vivienda, alcanzaron una proporción del 42% en 2019. Los nuevos créditos concedidos a los compradores de vivienda ascendieron desde unos 21.850 millones de euros hasta 43.600 millones en 2019.

  Pero los nuevos empleos se han  caracterizado por una peor calidad. Dentro del mercado de trabajo, los contratos a  tiempo parcial y los contratos temporales ganaron peso dentro de la nueva contratación. Entre 2013 y 2019 el aumento acumulado de los alquileres fue el 51,4%, los precios de las viviendas  lo hicieron en un 31,3%, mientras que los salarios registraron un exiguo  aumento acumulado  del 4%. Esta evolución implicó que para muchos hogares el acceso a la vivienda resultase prohibitivo. La lejanía entre los precios de la vivienda y los niveles salariales viene a ser el principal problema de la vivienda en España

 El comportamiento del mercado de vivienda no fue homogéneo en todo el territorio durante la etapa de recuperación analizada. Destacaron  sobre todo los importantes aumentos de alquileres y de precios en las principales áreas metropolitanas y en las zonas de mayor desarrollo turístico. En Madrid y Barcelona se produjeron los más  altos niveles alcanzados por los alquileres.  El comportamiento alcista de precios y de alquileres se extendió  al resto del territorio. El hecho de que en la Comunidad de Madrid las viviendas iniciadas supusieran el 25,9% del total de España en 2015, y que dicha proporción descendiera  hasta el 15,1% en el primer mes de 2020 revela que la recuperación se  había extendido al resto del territorio.

 Como antes se indicó, aunque en 2019 se advirtió cansancio en el mercado de vivienda, por primera vez en mucho tiempo  no ha sido la vivienda la responsable del “bache” experimentado por la economía española  en 2020. El importante volumen de transacciones realizadas entre 2014 y 2019  se ha concentrado sobre todo en las viviendas usadas. Así, en 2019, de un total de 568.000 transmisiones inmobiliarias efectuadas, más del 90% correspondió a viviendas usadas. La nueva oferta de vivienda ha tardado en reaccionar, puesto que en 2019 el total de viviendas iniciadas ascendió a 106.300 viviendas, cifra  que supone una baja proporción respecto del total de transacciones realizadas (Gráfico 2).

  Antes de la llegada del coronavirus en marzo de 2020  los datos revelaban  la presencia de un claro  exceso de demanda en el mercado de alquileres. Los salarios de los nuevos hogares en España  con frecuencia no permiten acceder a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario, ante la escasa solvencia de los nuevos hogares. Los elevados alquileres han multiplicado el alquiler de habitaciones de  viviendas

 El gobierno, tras elevar en 2019 el plazo mínimo de los  contratos de alquiler de tres a cinco años y permitir la actualización anual de los contratos de alquiler con el IPC (RD-ley 7/12019, BOE de 5 de marzo), anunció una posible regulación de los precios del alquiler y el desarrollo de un plan de construcción de nuevas viviendas  sociales destinadas al alquiler. Ante la situación de posibles impagos de alquileres derivados de la situación de confinamiento impuesta por el gobierno,  el gobierno ha introducido en 2020  ayudas a los arrendatarios, ayudas que difieren si el propietario es  o no un “gran tenedor” de viviendas (RD-Ley 11/2020, BOE de 1 de abril de 2020).

2. El confinamiento derivado del coronavirus afectará al mercado de vivienda

  La pandemia del coronavirus ha llegado a toda Europa en un momento en el que numerosas personas carecen  de vivienda. La actividad prestamista destinada a la promoción y compra de vivienda  se ha debido reducir en los meses de marzo y abril de 2020 ante las dificultades que plantean la tasación y la valoración de la vivienda en una situación de confinamiento. Todo indica  que en 2020 el subsector de la construcción residencial va a pasar por una clara recesión en España, alimentada desde la demanda (dejan de construirse viviendas) y por la demanda (el aumento del desempleo desinfla la demanda) .

 Resultan, pues, evidentes las posibles consecuencias de la pandemia y del obligado confinamiento sobre el mercado de vivienda. El empleo, medido por la afiliación a la Seguridad Social, ha registrado  un descenso de en el mes de marzo de 2020 de 834.000 afiliados. La caída del empleo producirá un descenso de las ventas de viviendas y de la demanda de viviendas de alquiler.

  Como consecuencia de dicha evolución,  serán abundantes los hogares que  soliciten una moratoria a los bancos en el pago de  la cuota derivada del préstamo hipotecario con el que se adquirió la vivienda. También serán frecuentes las peticiones a los propietarios  de aplazamiento en el pago del alquiler. Todo apunta a que los precios de las viviendas y  de los alquileres  pueden sufrir una reducción moderada  en el transcurso de 2020.

  El Banco de España (“Escenarios macroeconómicos de referencia para la economía española tras el Covid-19”, 20.4.2020) ha previsto que en  2020 la  inversión en vivienda, que mide el volumen de construcción residencial, descenderá en promedio en un 10,1%, Dicha evolución refleja el alargamiento de la construcción en proceso y también un descenso no inferior al 5% en el número de viviendas iniciadas. En el mismo documento, el Banco de España prevé una recuperación media de la construcción residencial del 4,3% en 2021, lo que permitiría que volviese a aumentar el número de  viviendas iniciadas el próximo año. 

  La recuperación posterior al profundo “bache” de la nueva construcción en 2020 resultaría reforzada si  el gobierno acelerase la puesta en marcha del Plan 20.000 viviendas y realizara  una ampliación significativa del alcance del mismo. Una actuación expansiva del gobierno debería de contar con él   , apoyo de las otras dos administraciones públicas y, sobre todo, con el de las entidades de crédito para financiar con créditos hipotecarios  las nuevas promociones de viviendas sociales de alquiler sobre suelo público.

 Como antes se indicó, ha sido la pandemia provocada por el Covid-19 y el obligado confinamiento de la población el factor explicativo del retroceso de la actividad y del empleo en 2020, y no la construcción de viviendas.  Corresponde al gobierno no solo ayudar a las familias con dificultades a hacer frente a los pagos de la hipoteca o del alquiler, sino también el apoyar una reactivación mayor de la actividad  fomentando la construcción destinada al alquiler social de vivienda, ampliando para ello el alcance del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis