Los precios del alquiler en España, según datos de Hacienda

 El periodo comprendido entre 2014 y 2019  fue una etapa de recuperación del mercado de la vivienda en España. Los bajos niveles salariales vigentes y la inestabilidad de los nuevos empleos fueron decisivos para explicar el aumento de la demanda de viviendas de alquiler. El aumento de los precios de los  alquileres superó  al de los precios de las viviendas y estuvo muy por encima  del crecimiento  de los salarios en dicho periodo. Dicha evolución  señala la trascendencia que tiene el disponer de una estadística rigurosa de los precios del alquiler en España.

1. Las estadísticas de precios del alquiler disponibles en España

 Desde principios del siglo actual solo se ha  dispuesto en España  de una estadística oficial de precios del alquiler, la de la rúbrica “alquileres de viviendas” incluida dentro del Índice de Precios de Consumo. Dicha rubrica se obtiene a partir de una muestra no muy amplia de hogares que viven de alquiler, muestra que tiene origen provincial. La evolución de dicha rubrica del IPC  se aproxima a la del índice general de precios de consumo, que es la estadística más empleada para actualizar los precios del alquiler. En los últimos años el crecimiento registrado por dicha rúbrica del IPC ha estado muy por debajo de la evolución de los precios de los nuevos contratos.

  Se emplean como indicadores de los precios de los alquileres los precios de oferta  recogidos en los portales inmobiliarios Los precios de oferta no son una estadística óptima para seguir la marcha de los alquileres (el  precio finalmente negociado puede diferir sustancialmente del precio ofrecido por el propietario). Sin embargo, en la reciente fase de expansión del mercado del alquiler los datos recogidos por dichos portales inmobiliarios  han cubierto el “hueco” oficial existente.

  Otro problema que plantean los precios de oferta es que los resultados publicados por los diferentes portales inmobiliarios (Idealista.com, Fotocasa.es, Pisos.com, son los más conocidos)   difieren entre sí de forma notable. El contexto actual apunta, pues,  a la necesidad de disponer de alguna estadística oficial de precios del alquiler en España.

2. La nueva estadística anual de precios del alquiler territorializados

La Disposición Adicional segunda del Real Decreto Ley 7/2019 (BOE de 5 de marzo de 2019) estableció la creación del “Sistema Estatal de Indices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”. Desde el gobierno se trataba de conocer, a partir de dicho índice,  la situación del mercado del alquiler de viviendas en España. El Servicio de Estadísticas Tributarias de la Agencia Tributaria ha explotado la información declarada a Hacienda a efectos fiscales sobre arrendamientos de vivienda habitual en los cuatro años del periodo 2015-2018. La base de datos han sido  los 11,2 millones de inmuebles en los que se han declarado ingresos por arrendamientos de viviendas. Se ha  contrastado dicha información con la referencia catastral aportada por la Dirección General del Catastro.

 La fuente básica de información ha sido, pues, la información contenida  en las declaraciones del IRPF (en este tributo es obligatorio declarar la renta derivada del alquiler de una vivienda, propiedad del declarante),  complementadas con datos catastrales. De dicha base se obtuvo información en 2018 de 1,5 millones de viviendas colectivas y de 198,5 miles de viviendas unifamiliares, en ambos casos  destinadas al alquiler.

 El ámbito geográfico ha sido  el territorio fiscal común. No se ha dispuesto de datos relativos al País Vasco y a Navarra por disponer de un régimen fiscal  diferente. Se han incluido en la estadística realizada todas las viviendas de alquiler existentes en el territorio fiscal común (el resto de España excluidas las autonomías de País Vasco y Navarra). Se han eliminado las viviendas de alquiler situadas en el territorio fiscal común que  son propiedad de residentes en las dos autonomías citadas. La información se ha obtenido  a los niveles correspondientes a secciones censales (30.889), Distritos (7.300), Municipios (5.336), Provincias (48) y Comunidades Autónomas (15). La estadística obtenida tiene frecuencia anual.

Se trata, pues, de una información estadística amplia, cuyos datos más recientes corresponden a 2018, y que puede servir de base para establecer políticas de control de los alquileres, aunque este proyecto no parece formar parte de la agencia inmediata del gobierno.

 En la estadística citada no aparecen datos para el conjunto de España, aunque si figura una amplia desagregación entre autonomías, provincias, municipios, distritos y secciones censales. En 2018 la renta media ponderada  calculada para el total de España (excluidos País Vasco y Navarra) fue  de un alquiler medio de 8,1 euros/m2-mes para las viviendas colectivas  y de 4,6 euros/m2-mes para las viviendas unifamiliares. La cuantía media del alquiler de las viviendas colectivas  fue de 505 euros/mes y de 526,5 euros/mes para las viviendas unifamiliares.

 Por comunidades autónomas (Gráfico 1), en 2018 la Comunidad de Madrid destacó por presentar los niveles de precios más elevados para el alquiler, que en el caso de las viviendas colectivas alcanzó  en dicha autonomía los 11,7 euros/m2-mes. Cataluña (9,1 euros/m2) viene a continuación. Las rentas medias más reducidas fueron las de Murcia (4,8 euros/m2-mes).

En cuanto a los importes de los alquileres (Gráfico 2) de las viviendas colectivas, donde la renta media para España ascendió a 505 euros,  la Comunidad de Madrid  presentó el nivel más elevado en 2018, 780 euros/mes seguida por Cataluña (650 euros). La última posición ha correspondido  a la autonomía de Extremadura, donde el importe mensual medio se situó en 400 euros.

La información publicada permite calcular la tasa de variación de los alquileres medios anuales entre 2015 y 2018 (Grafico 3). El crecimiento acumulado de la renta media del alquiler de España fue el 6,9% en  el trienio citado para las  viviendas colectivas. En el aumento por comunidades autónomas  destacó Baleares, cuyo aumento  fue el 33,8%, seguido por Canarias (13,1%), Comunidad Valenciana (13%) y Madrid (12,5%). Aragón registró el aumento trienal más reducido  (6,6%).Por municipios de más de 100.000 habitantes el crecimiento mayor fue el de la ciudad catalana de Tarrasa (21,1%), seguida de Marbella (19,4%).

 Se ha dado un paso importante con la puesta en marcha de un sistema anual de precios del alquiler. Se echa en falta la presencia del País Vasco y de Navarra en los resultados.  Los niveles absolutos publicados y las tasas de variación resultan inferiores a los resultados obtenidos con las estadísticas apoyadas en los precios de oferta, lo que no quita importancia a la información recogida en la nueva estadística.