Necesidad de un índice de precios de alquiler en España

Julio Rodríguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas Frente a la Crisis EFC

En 2017 el mercado de vivienda está experimentando en España una reactivación reforzada respecto de los dos años precedentes. Para analizar lo que sucede en dicho mercado hacen falta datos. En materia de precios de venta y de viviendas vendidas y construidas se dispone de una información aceptable. También hay información importante sobre las transacciones y el precio del suelo. Sin embargo, en materia de alquileres, la información resulta bastante escasa, y esta situación debe de superarse.

El problema del acceso se acentúa en las grandes áreas metropolitanas: “Una parte significativa de la población de Barcelona siente que está perdiendo el acceso a una vivienda digna y teme verse desplazada lejos de su barrio o de su centro de trabajo” (Manel Pérez, “Tempestad sobre Barcelona”, La Vanguardia, 25.6.2017. “El mayor culpable ha sido un sector público que hizo dejación de sus obligaciones y se dedicó a vender viviendas públicas, en lugar de crear un parque de alquiler social, subvencionando con ingresos impositivos y gastos fiscales la lotería de la protección oficial” (José García Montalvo, “Sobre el alquiler en Barcelona”, Dinero, La Vanguardia, 25.6.2017)

No es optimista el panorama en otros países europeos, caso del Reino Unido: “Mas de un millón de hogares que residen en viviendas privadas de alquiler corren el riesgo de quedarse sin vivienda (“homeless”) a causa de los crecientes alquileres, la reducción de las ayudas públicas y la falta de viviendas sociales”· (Toby Helm, “Housing crisis threatens a million families with eviction by 2020”, The Guardian, 24.6.2017).

En España, en cuanto a alquileres, solo se dispone de información reciente sobre el número de hogares que viven de alquiler, unos 3.200.000 (713.200 en Cataluña y 588.200 en la Comunidad de Madrid), según la Encuesta Continua de Hogares del INE. Se dispone además de una estadística trimestral del Poder Judicial relativa al número de lanzamientos judiciales efectuados por los Tribunales Superiores de Justicia, dentro de los cuales se incluyen los derivados del impago de alquileres (incumplimiento LAU).

En el primer trimestre de 2017 el 56,4% de todos los lanzamientos judiciales en España se produjo por este último motivo, destacando asimismo el carácter creciente de dicha magnitud. 36.200 es la previsión para 2017 de mantenerse el ritmo del primer trimestre. Resulta por completo representativo de la situación el que estén bajando los desahucios por impago de préstamos hipotecarios mientras suben los desahucios por impago de alquileres.

En el “Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín Anual 2016”, del Ministerio de Fomento, se dice en la página 50: “Al no existir estadísticas oficiales sobre los precios de alquiler se incluyen los precios por metro cuadrado de venta y alquiler…del portal inmobiliario FOTOCASA”. Pero ¿porqué no existen fuentes estadísticas oficiales sobre los precios del alquiler?

Además, los precios de los portales inmobiliarios no corresponden a los precios transaccionados, esto es, a los alquileres efectivamente pagados, sino a los precios de oferta incluidos en los anuncios por los arrendadores. Estos precios, por lo general, superan a los efectivamente acordados en los contratos de alquiler. Los portales en cuestión ceden los datos a periodistas para los reportajes de estos últimos sobre el alquiler, pero fuera de dicho colectivo si alguien se acerca a sus portales para obtener esa misma información lo tendrá muy difícil.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica cada mes, junto al Índice de Precios de Consumo y sus principales componentes, una “rubrica” denominada “Viviendas en Alquiler”. En la etapa de descenso de los alquileres comprendida entre 2007 y 2014, los precios de alquiler de Fotocasa cayeron en un 30%, mientras que la rúbrica citada del IPC registró una subida del 7,4%.

Entre 2014 y 2017 el aumento acumulado de los alquileres según Fotocasa, se aproxima al 20%, mientras que la rúbrica en cuestión el alquiler solo ha subido de precio en un 0,83% (Grafico). Se trata, pues, de una estadística de casi nula utilidad. Es más importante conocer los precios del flujo de nuevos alquileres que la situación del total de viviendas de alquiler.

Un conocimiento razonable del mercado de alquiler exigiría disponer de información estadística adicional a la de los precios (superficie, carácter amueblado o no del inmueble objeto de alquiler, ubicación). Pero el dato de los precios, esto es, los alquileres efectivamente pagados es el más relevante dentro del mercado en cuestión.

Las tensiones provocadas por los alquileres turísticos, la casi total ausencia de ayudas estatales al alquiler, la evidencia de un malestar derivado del problema del acceso, la ausencia de un parque social de viviendas de alquiler, justifican que se disponga de estadísticas que permitan conocer mejor la realidad del mercado de alquiler. Debe, pues, de superarse la carencia de “fuentes estadísticas oficiales” señalada por el propio Ministerio de Fomento.

Una versión de este artículo se publicó el 30 de junio de 2017 en la revista “El Siglo de Europa”