El serio problema de la vivienda en España genera abundantes propuestas de solución. Predomina la evidencia de que se han construido pocas viviendas después de la crisis de 2007-08 y de que los hogares han aumentado a un ritmo muy superior al número de viviendas. La propuesta más frecuente es que es preciso construir más viviendas, que es necesario clasificar como urbanizable todo el suelo posible, que se debe de acortar el proceso de concesión de licencias municipales de obras y, por último, que es necesario aportar más seguridad a los promotores de viviendas modificando la vigente ley de suelo. Los promotores inmobiliarios tienen ahora el viento a favor. Pero un análisis más preciso lleva a concluir que la necesaria política de vivienda debe de llevar a construir más viviendas protegidas destinadas al alquiler. El que será el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 deberá incluir una propuesta importante de construcción de nuevas viviendas asequibles.
En los últimos años ha aumentado la información sobre el mercado de vivienda, aunque dicha información resulta todavía insuficiente. Escasean los datos sobre la ejecución de la política de vivienda y falta información sobre el mercado del alquiler. La Estadística Continua de la Población, que lleva algunos años publicando el INE y que se apoya sobre todo en los padrones municipales, aporta información importante. Dicha estadística permite seguir la evolución de la población y del número de hogares con frecuencia trimestral, información esta última muy relevante para seguir el comportamiento de la demanda potencial de vivienda.
Según la estadística citada la población de España ha crecido a un ritmo significativo entre 2021 y 2024. La población residente ha alcanzado los 49,1 millones de habitantes a fines de 2024, destacando el importante aumento de la población extranjera. Esta última ha ascendido a 6,9 millones, lo que supone casi el 14% del conjunto de la población. La inmigración ha impedido el descenso de la población de España en los últimos años ante la realidad del negativo crecimiento vegetativo.
El aumento de la población de España entre 2021 y 2024 ha estado acompañado de un crecimiento relativo más acusado en el número de hogares. En dicho periodo los hogares han crecido a un ritmo medio anual de 221.600. Dicho aumento ha reforzado la demanda de vivienda, impulsada así por el fuerte crecimiento de la inmigración. El carácter de activo que tiene la vivienda genera unos precios de venta y unos alquileres desacoplados respecto de los ingresos de los hogares y de los salarios en general. Dicha circunstancia da lugar a que la mayor parte del aumento del número de hogares se haya derivado hacia la vivienda de alquiler. El aumento de esta última ha resultado insuficiente para hacer frente a la mayor demanda.
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2024 el 20% de los hogares viven de alquiler en España. Dentro de dicho total la proporción sube al 74,6% entre los extranjeros de fuera de la Unión Europea y al 58,5% en el caso de los jóvenes con edades comprendidas entre 16 y 29 años. Los datos anteriores revelan que los hogares que viven de alquiler en España son sobre todo los que tienen menores niveles de ingresos familiares.
El crecimiento de la economía española en los últimos años ha estado asociado con un fuerte incremento de la población inmigrante. Si el acceso a la vivienda no resulta posible para dicha población, el ritmo de crecimiento de la economía podría resultar afectado de forma negativa. El volumen de viviendas iniciadas en el periodo 2021-2024 ha ascendido a una media anual de 113.600 viviendas, el 51,2% de los hogares creados en dicho periodo. Sin embargo, el perfil temporal de la creación de hogares revela que el incremento anual de los hogares ha retrocedido desde los 282.300 de 2021 hasta los 111.500 de 2024. En este último ejercicio las viviendas iniciadas, 127.600, superaron a los hogares creados en dicho año (Grafico), lo que revela que el ritmo de construcción de nuevas viviendas se ha acelerado a la vez que ha descendido el ritmo de creación de hogares. En los territorios con mayor aumento de la población y del empleo el ritmo de construcción de viviendas todavía estuvo por debajo de los incrementos del número de hogares, caso de Valencia, Cataluña, Canarias y Madrid.
La nueva oferta de viviendas es rígida a corto plazo, pero es más flexible a largo plazo. La recuperación de la construcción de nuevas viviendas se ha visto confirmada en 2024 por el aumento del empleo en la construcción, a la vista del significativo incremento de los ocupados en dicho sector según la encuesta de población activa y también según la afiliación a la Seguridad Social. Por otra parte, los datos disponibles revelan que en España los mayores aumentos de los precios de la vivienda han tenido lugar en los periodos de mayor construcción de viviendas. El aumento de la nueva oferta debe de ser selectivo, el problema no se resuelve construyendo a toda costa.
De ahí que la solución a la escasez de vivienda de alquiler en España en este momento debe venir no tanto por un aumento indiscriminado de la nueva construcción, sino que sobre todo resulta necesario aumentar la oferta de viviendas asequibles para un amplio sector de la población de España. El esfuerzo de acceso no debe de superar el 30% de los ingresos familiares de los hogares con menos recursos. En 2024 se debieron terminar unas 12.000 viviendas protegidas, en torno al 10,5% de los nuevos hogares creados en el mismo ejercicio anual. Dicha proporción debe de aumentar en los próximos años, al menos hasta un tercio de la nueva construcción.
En esa línea, el Plan Estatal de Vivienda previsto para el quinquenio 2026-2030 debe recoger un ritmo de construcción anual de un volumen muy superior al presente en materia de iniciaciones de viviendas protegidas. El Plan debe de presentarse de forma que el cumplimiento de sus objetivos puedan ser objeto de un estrecho seguimiento.
