Un año de la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda

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  La Ley por el Derecho a la Vivienda se publicó en el BOE de 25 de mayo como la Ley 12/2023, tras más de un año de debate y votación en las Cortes. La regulación de la vivienda ha tardado en realizarse en España, a pesar de estar reconocido el derecho al disfrute de la vivienda en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978. La nueva Ley tiene un objetivo ambicioso, que es el de lograr en 20 años que exista en España un parque mínimo de viviendas sociales equivalente al 20% de los hogares que residen en municipios declarados como zonas tensionadas.

La ley articula las políticas públicas sobre dos ejes fundamentales, 1. los controles de los incrementos de precios del alquiler y 2. la vivienda protegida, esta última con precios limitados administrativamente y orientada sobre todo al alquiler, en contraste con la vivienda protegida del pasado (Ignacio Ezquiaga, “El sistema ya no  financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito”, Funcas, 2024).

En cuanto al control de alquileres, en marzo de este año el gobierno ha publicado (Resolución de 14 de marzo, BOE de 15.3.24) el Índice de Precios de Referencia, previsto para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Índice tiene en principio una finalidad informativa, pues aumenta la trasparencia del mercado del alquiler de vivienda y, sobre todo, marca el límite del alquiler en las zonas tensionadas. Los datos publicados estiman los alquileres medios para el conjunto de España representado en el sistema (no incluye a País Vasco y Navarra), y ello para el periodo 2015-2022. Los crecimientos resultantes de los precios del alquiler estimados para dicho periodo son inferiores a los de los precios de oferta publicados por distintos portales inmobiliarios.

La Ley 12/2023 establece que las declaraciones de zonas tensionadas corresponden a las administraciones competentes en materia de vivienda, que son las comunidades autónomas. Hasta el momento solo el gobierno de Cataluña se ha mostrado dispuesto a implantar el control de alquileres previsto en la ley. Una Resolución del Ministerio de Vivienda de 14 de marzo (BOE de 15.3.24) ha declarado a 140 municipios de Cataluña como zona tensionada, zona que va ampliarse a mas municipios. Se define como gran tenedor de viviendas en dicha autonomía a quien sea titular de cinco o más viviendas.  Numerosos ayuntamientos de la Comunidad de Madrid han solicitado al gobierno de esta autonomía que se les declare como zona tensionada, circunstancia que no parece vaya a producirse, ante la posición opuesta a los controles de alquileres del gobierno de dicha autonomía. La Ley establece que habrá ventajas fiscales para el caso de una reducción del alquiler superior al 5%

  El segundo gran eje de la Ley es el del refuerzo y actualización de las viviendas protegidas. Se pretende incrementar los parques públicos y sociales de vivienda. Hay aspectos relevantes en, en la Ley, como que las viviendas integrantes de los parques públicos no se podrán vender más que a otras administraciones públicas. Se crea una nueva figura de vivienda protegida, la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada. El mayor impulso a la oferta de viviendas protegidas que establece la Ley puede venir del aumento de la edificabilidad de dicho tipo de viviendas en los desarrollos urbanísticos, de hasta el 40% en suelo urbanizable y del 20% en el suelo urbano no consolidado.

 El 50% de las viviendas protegidas serán de alquiler. Se podrán construir viviendas sociales sobre suelo de titularidad pública y sobre suelo dotacional público. La Ley contempla el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas vacías (Inmuebles desocupados con carácter permanente) por parte de los municipios. Con el conjunto de medidas citadas la Ley crea, pues, las condiciones para impulsar la construcción de nuevas viviendas protegidas. La reciente Sentencia del Tribunal Constitucional ante un recurso planteado por el gobierno de Andalucía por la que se elimina el artículo 16 de la Ley ha supuesto un revés para la misma, pues dicha sentencia implica que va a persistir la diferencia de trato a las viviendas protegidas según las autonomías, en unos casos se pueden descalificar y pasar a libres en unos pocos años y en otros las viviendas protegidas mantienen su condición con tienen carácter permanente.

 Tras las elecciones generales de julio de 2023 se volvió a crear el Ministerio de Vivienda, lo que confirmó la preocupación del gobierno por el alcance del problema de acceso a la vivienda. En la experiencia anterior de dicho Ministerio de 2004-2010 las actuaciones más destacadas fueron la ley de suelo de 2007 (Ley 8/2007), los planes de vivienda de 2005-2008 y 2009-2012, y la introducción de la ayuda directa a los hogares jóvenes que viven de alquiler. Los planes de vivienda citados fueron los últimos que incluyeron la garantía de financiación de la construcción de nuevas viviendas protegidas. Con la llegada al poder del Partido Popular a fines de 2011, en el primer Programa de Vivienda de 2013-2016 desapareció dicha garantía de financiación, que no ha vuelto a recuperarse. Se olvida, con frecuencia, que la mayor parte de las viviendas protegidas no se financiaron con los presupuestos, sino con préstamos bancarios que concedieron el Crédito Oficial y las Cajas de Ahorros. Desde 2013 el número de viviendas protegidas iniciadas ha retrocedido de forma significativa, coincidiendo con la eliminación de la garantía de financiación crediticia, con lo que se ha reducido el papel equilibrador que dichas viviendas desempeñaban en el mercado de vivienda.

 La cuestión del control de alquileres es el aspecto más controvertido de la nueva ley de vivienda. Los altos niveles alcanzados por los alquileres justifican actuaciones de restricción al aumento de los mismos, aunque sea con carácter transitorio. Según los datos publicados por el portal inmobiliario Idealista.com, los precios de alquiler aumentaron en un 10,1% en 2023 y en abril de 2024 el crecimiento interanual fue el 13%. El control de alquileres implantado en Cataluña lleva demasiado poco tiempo en vigor como para atribuirle ninguna responsabilidad en la evolución de los precios del alquiler. En abril de 2024 los mayores aumentos interanuales de los alquileres por autonomías, según la fuente estadística citada, fueron los de Baleares (17,1%), Comunidad Valenciana (16,5%) y Comunidad de Madrid (16,1%). En ninguna de tales autonomías se ha introducido ningún mecanismo de control. La reducción de la oferta de viviendas de alquiler se debe más a la escasa dimensión que tiene en España el parque de viviendas de alquiler que a la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, a la que se le achacan  todos los problemas de vivienda, que vienen ya de muchos años atrás.

 Como ha señalado el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de la primavera de 2004, el aumento de la demanda de vivienda se vinculó al crecimiento del número de hogares, en un contexto de fuertes incrementos de la población derivados de los intensos flujos migratorios (en el trienio comprendido entre 2021 y 2023 la población española aumentó en 1,2 millones, creciendo el número de hogares en dicho periodo en 771.600, según la Estadística Continua de Población del INE). Junto a la más intensa creación de hogares el repunte del alquiler turístico de viviendas ha añadido presión alcista a los precios del alquiler y también a los precios de la vivienda.

El momento actual es de serias dificultades de acceso a la vivienda para la mayor parte de los hogares. No hay una burbuja inmobiliaria pero si hay una situación excepcional de fuerte incremento del número de hogares, circunstancia que acrecienta la demanda de vivienda e impulsa al alza los precios del alquiler. La Ley 12/2023 ha creado condiciones para reforzar la oferta de vivienda en el componente de las viviendas protegidas, aunque la política de vivienda no puede consistir solo en producir nuevas viviendas. Corresponde a todas las administraciones públicas impulsar políticas que redunden en un incremento significativo del parque de viviendas protegidas, aprovechando los instrumentos aportados por la nueva norma. El aseguramiento de la financiación crediticia a las nuevas promociones de viviendas protegidas  reforzaría la oferta de las mismas.

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Una versión de este artículo se publicó en el periódico elplural.com el 22 de mayo de 2024. Se publica en esta WEB con autorización del autor.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

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