Un año de la Ley de Protección a los Deudores Hipotecarios

Julio Rodriguez López (@JulioRL43) es miembro de Economistas Frente a la Crisis

Las insolvencias por impago de préstamos hipotecarios para compra de vivienda crecieron con fuerza en España desde el inicio de la crisis. El retroceso del empleo y el excesivo esfuerzo que supone el acceso a la vivienda en una alta proporción de los préstamos concedidos hasta 2007 explicaron dicho aumento. El procedimiento legal de ejecución hipotecaria vigente hasta 2013 ha sido   ineficiente y poco equitativo en España. La vigente ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (BOE de 15.5.2013), recogió las modificaciones más importantes introducidas entre 2011 y 2012, pero el camino recorrido es insuficiente.

Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España de datos trimestrales sobre ejecuciones hipotecarias procedentes del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Entre 2008 y 2013 los totales acumulados han sido de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y 309.560 lanzamientos. Dichas actuaciones siguieron una tendencia creciente desde 2007 y se han estabilizado entre 2011 y 2013 en unos niveles elevados. Las magnitudes recogidas en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios.Los datos de 2012-2013 publicados por el Banco de España en “Nota” de 19.5.2014 han confirmado la persistencia del problema, a la vista del elevado número de entregas de viviendas efectuadas en dicho periodo a las entidades de crédito. En 2013 hubo 38.961 entregas de viviendas, (39.051 en 2012) de las que 17.907 fueron voluntarias y 21.054 correspondieron a entregas judiciales (incluyen viviendas vacías y ocupadas). Según dicha información, casi un 30% de los lanzamientos hipotecarios publicados por el CGPJ para dichos años correspondió a viviendas habituales, desalojadas por procedimientos judiciales.

Si la proporción de 2012-13 se aplica a todos los lanzamientos hipotecarios producidos en el periodo 2008-13, resultaría un total de más de 90.000 viviendas habituales entregadas a los bancos como consecuencia de los procedimientos de ejecución iniciados en dicho periodo.

En cuanto al procedimiento español de ejecución hipotecaria, el artículo 1911 del Código Civil establece que el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria estableció la garantía personal e hipotecaria del deudor. La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2010) establece que, si una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y esta queda desierta, el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 70% del valor de tasación de la misma.

Las entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora y el 70% citado del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, junto a las costas del procedimiento. En el procedimiento la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al que se le reconoce un derecho inembargable equivalente al 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros). El que el valor de la vivienda sea el 70% del valor de subasta (que puede ser el 50% del precio al que compró el deudor), los pesados intereses de demora del periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca salarial configuran un sistema muy favorable para los bancos. La subasta del piso inicia los problemas de los deudores.

La ley 1/2013, entre otros aspectos, suspende por dos años los desahucios de las familias en especial riesgo de exclusión y modifica la normativa hipotecaria vigente. Ejemplos de dicha modificación son la limitación de los intereses de demora exigibles, hasta tres veces el tipo de interés legal del dinero en caso de vivienda habitual, y la reducción a 30 años el plazo máximo de los préstamos hipotecarios para comprade vivienda.

El gobierno fomentará la creación de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas desalojadas de su vivienda habitual, las cuales pagaran un alquiler moderado durante dos años. Dicho fondo social se integrará con viviendas cedidas por los bancos y estos se las ofrecerán a deudores desalojados de su vivienda como consecuencia de un procedimiento desarrollado a instancias del banco en cuestión.

El primer fondo social de viviendas se creó en enero de 2013. En un año de vigencia del mismo alojó a 780 hogares. Frente a los 90.000 desahucios judiciales que han podido producirse, el alcance de dicho fondo resulta muy reducido. Un dictamen del Banco Central Europeo sobre la ley en cuestión subraya que “la ejecución hipotecaria debe de considerarse como el último recurso…La iniciativa del fondo social de vivienda debería ser parte de una estrategia amplia e integrada de gestión de las dificultades relacionadas con las hipotecas”.

Tras la implantación de la nueva ley, el procedimiento de ejecución español no resulta todavía equiparable al vigente en la mayoría de los países de Europa Occidental, denominado como de “segunda oportunidad”. Según dicho sistema al moroso en situación de “insolvencia sobrevenida no dolosa” se le puede liberar de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del deudor. La ley 1/2013, a pesar de algunas mejorías sobre el pasado, queda lejos del sistema más frecuente en Europa.

Junto a lo anterior, resulta evidente que a la política de vivienda le ha salido un nuevo demandante en España. Hasta ahora dicha política pretendía facilitar el acceso a la vivienda en condiciones razonables de accesibilidad a los hogares con menos recursos. A partir de ahora la política de vivienda deberá aportar respuestas a los hogares desahuciados de las viviendas como consecuencia de un desalojo derivado del impago del préstamo hipotecario. Está claro que el fondo social promovido por el gobierno está lejos de ser una respuesta satisfactoria.

Una versión más reducida de este articulo se publicó en la revista El Siglo, de 26.5.2014