Los datos disponibles sobre la evolución del mercado de vivienda en España en el primer cuatrimestre de 2025 revelan la continuidad del importante aumento de la demanda de vivienda registrado en el segundo semestre de 2024. Las compras de vivienda han acelerado el crecimiento en dicho periodo, frente al todavía lento incremento de la nueva oferta de vivienda. Los precios de la vivienda y los alquileres siguen creciendo por encima de los salarios nominales. La expansión del mercado de vivienda en España en los primeros meses de 2025 contribuye a un mayor crecimiento de la economía, pero acentúa la dificultad de acceso a la vivienda para una importante proporción de los hogares.
Precios y alquileres
El índice de precios de vivienda del INE aumentó en un 12,2% en el primer trimestre de 2025 respecto del mismo periodo del año precedente. Dicha variación interanual del indicador citado es la más elevada desde que se dispone del mismo (2007) (Gráfico 1). En la estadística registral inmobiliaria los precios medios de la vivienda experimentaron una variación anual del 11,4% en el primer trimestre de 2025, alcanzando un nivel medio para España de 2.226 euros/m2. Los alquileres de la vivienda, según el portal idealista.com, aumentaron en un 9,9% en mayo de 2025 sobre el mismo mes de 2024.
Demanda de vivienda y financiación
El aumento de la demanda de vivienda en el primer trimestre de 2025 lo explican el importante incremento anual del empleo (2,7%), el notable aumento de la renta disponible familiar desde 2023 y la nueva variación significativa del número de hogares en 2025. Aunque en 2024 y 2025 se ha desacelerado el aumento del número de hogares, dicho aumento ha sido significativo, 183.200 en 2024 y una previsión de 172.200 en 2025, estas variaciones son muy superiores al incremento de la nueva oferta de vivienda.
Junto a las variables anteriores ha destacado el crecimiento de los créditos a comprador de vivienda (23,3%) y la variación positiva del saldo de los préstamos a comprador (1,4%). El descenso de los tipos de interés de dichos préstamos, que fue de más de un punto porcentual entre mayo de 2024 y el mismo mes de 2025, ha impulsado la demanda de financiación crediticia. Dentro de esta última ha destacado el aumento del plazo medio de los prestamos citados, que alcanzó los 26 años en abril de 2025. Según el Banco de España ha crecido la relación entre la cuantía del préstamo y el precio de venta de la vivienda en 2025. También ha aumentado la proporción de los préstamos en los que dicha relación supera el tope legal del 80%. Los datos revelan, pues, que el sistema bancario está apoyando con fuerza la intensa reactivación del mercado de vivienda en el periodo 2024-2025 (Gráfico 2)
El número de compraventas de viviendas registradas en el periodo enero-abril de 2025 ha crecido en un 15,9% sobre el pasado ejercicio. Según el centro estadístico del notariado el crecimiento fue el 10,3% en el mismo periodo de este año. El 45% de las ventas se realizaron sin financiación hipotecaria. La previsión de ventas de viviendas se aproxima a las 800.000 en 2025 (794.950).
La evolución alcista de los préstamos a comprador de vivienda suscita el interés por la posibilidad de que en 2025 se produzca una nueva “burbuja” en los precios de las viviendas, como la que “pinchó” en España en 2007-08. El incremento de los precios de las viviendas en 2025 está por encima de los precios explicados por los “fundamentos” de la demanda de vivienda. El Banco de España, en su “Informe de Estabilidad Financiera” de la primavera de 2025, ha señalado que el precio medio de la vivienda se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo, situación que se ha debido acentuar en el primer trimestre de 2025. Todavía no hay evidencia de una “burbuja” en los precios de la vivienda en 2025, aunque puede haber “burbujas” de características diferentes a la de 2008. Entre los compradores de vivienda existe un fuerte componente de compras con fines de inversión. Se debe de hacer un seguimiento estrecho de la evolución de los préstamos, en especial de los préstamos a promotor.
Hogares y viviendas protegidas
Como antes se indicó, el aumento anual del número de hogares en España ha superado ampliamente entre 2021 y 2025 el número de viviendas terminadas. En el primer trimestre de 2025 ha crecido en un 19,4% el número de viviendas iniciadas, que pueden terminar el año por encima de las 150.000. Sin embargo, el número de viviendas terminadas descendió en el mismo periodo de tiempo, alejándose del objetivo de terminar más de 100.000 viviendas en cada ejercicio anual. Las viviendas protegidas terminadas en 2024, 14.371, alcanzaron solo al 7,8% de los nuevos hogares creados en ese año. El nivel alcanzado en 2024 por las viviendas protegidas terminadas superó ampliamente los de los años anteriores.
Los precios de las viviendas y los alquileres han crecido en los últimos años por encima de los salarios, situación que persiste en 2025. El comportamiento expansivo de las ventas y de los precios de las viviendas han generado nuevas dificultades para el acceso a la vivienda. “El vigor económico nos ha devuelto a la especulación, solo que ahora no es hipotecaria, sino rentista, de alquiler. Una serie de demandantes externos han ido desplazando por su mayor poder adquisitivo a los demandantes locales” (Javier Burón, “El problema de la vivienda”, Arpa Editorial, 2025).
Es necesario, pues, matizar la necesidad de construir más viviendas, estableciendo la restricción de que una parte importante de la nueva construcción debe de estar integrada por viviendas protegidas de precio efectivamente asequible. Y que una cosa es la política de vivienda, atenta a mantener unos precios de vivienda moderados y otra es una política inmobiliaria, que busca sobre todo que los precios de la vivienda no bajen.
