Nota Previa: Deciles son los nueve valores que dividen a un conjunto de datos ordenados en diez partes iguales. El tercer decil representa el 30% de la muestra o población de más bajos niveles.
El problema de la vivienda es el de la asequibilidad
El problema de la vivienda es el de la asequibilidad, esto es, el del esfuerzo que ha de hacer un hogar para hacer frente al precio de la vivienda y poder acceder así a la misma, sea en propiedad, sea en alquiler. Las crisis de vivienda son, por lo general, crisis de asequibilidad, y han estado acompañadas de crisis paralelas en el sistema financiero. La penúltima crisis de vivienda en España se inició en 2008 y tuvo serias repercusiones socioeconómicas y políticas. El coste del saneamiento bancario para las arcas públicas se aproximó a los 70.000 millones de euros y trajo consigo, además, la desaparición de las cajas de ahorros, entidades de crédito que en 2007 suponían el 50% del sistema crediticio en España y que tenían un fuerte arraigo social.
La crisis actual de la vivienda en 2024 no está asociada con el sistema financiero. Pero en lo que a precios del alquiler se refiere no se está lejos de la creación de una burbuja. La situación es de una escasa oferta de viviendas de alquiler frente a una creciente demanda, derivada esta última del importante aumento de la población y del número de hogares en los últimos años. La inmigración ha supuesto más del 80% del aumento de la población entre 2021 y 2023.
Según los indicadores de síntesis del Banco de España, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda ascendía al 36,1% de la renta media disponible por hogar en el primer trimestre de 2024. El cálculo citado se refiere al hogar con ingresos medios, pero los hogares jóvenes que aspiran a una vivienda para emanciparse tienen ingresos por debajo de la media. Si el cálculo se aplica no al ingreso medio por hogar, sino a hogares con ingresos no superiores al del tercer decil (el 30% de los hogares con menores ingresos), el esfuerzo de acceso se aproxima al 50% de la renta disponible del hogar, en el caso de acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario. Si el cálculo se hace para la vivienda en alquiler entonces el esfuerzo medio de acceso llega a superar el 70% de los ingresos familiares. En circunstancias de tan difícil asequibilidad crece la demanda de habitaciones, situación que alguien ha calificado de “chabolismo vertical”. El problema de acceso a la vivienda afecta a un amplio espectro de hogares.
La ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, establece en el artículo 3.d que la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia más gastos y suministros básicos no debe de superar el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. En la presente realidad el esfuerzo de acceso suele superar ampliamente el tope voluntarista establecido en la ley en cuestión.
La respuesta conservadora a la situación citada descansa en el “modelo concesional”, que está teniendo desarrollos importantes en toda España. El modelo citado consiste en la cesión de suelo público en derecho de superficie a promotores privados por un plazo no superior a los 80 años para que estos promuevan viviendas, a cambio de cesiones temporales del uso del suelo y de alguna subvención pública. Una entidad promueve y construye las viviendas y una vez finalizada la construcción las traspasa a una sociedad gestora, especializada en administrar viviendas de alquiler (Carme Trilla Bellart, “Colaboración público-privada”, Revista del Instituto de Estudios Económicos, nº1 /2024).
En el modelo citado el adjudicatario de la concesión de suelo se compromete a ofrecer las viviendas a rentas asequibles o en todo caso limitadas (Real Decreto-Ley 26/2020, de 7 de julio BOE de 8 de julio de 2020). Las operaciones en cuestión, calificadas genéricamente como de “Plan Vive” y cuya presencia destaca en la Comunidad de Madrid, están dando lugar a nuevos desarrollos inmobiliarios, por lo general de amplía dimensión, lo que conlleva nuevos desarrollos urbanos y la creación de las correspondientes infraestructuras. El sector público no solo aporta el suelo, sino que también suministra subvención, procedente de los fondos europeos. En algunos desarrollos el Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha participado también en la financiación crediticia de algunos de estos nuevos desarrollos.
El problema que aparece al término de los desarrollos citados es que los precios definitivos del alquiler pueden resultar más elevados que lo previsto en las condiciones de la concesión. Los promotores privados entran en la promoción concesional imponiendo una determinada rentabilidad. Los precios del alquiler vienen a ser el mecanismo de ajuste. El precio del alquiler incluye los gastos de administración de las comunidades de propietarios que se constituyen y el pago del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En lugar de promoverse directamente viviendas protegidas por parte de las empresas de suelos locales o autonómicos, se cede el suelo urbano disponible procedente de los desarrollos urbanos a los promotores privados. La operación resulta menos complicada para las administraciones autonómicas y locales, pero abundan las incógnitas en lo que se refiere al precio del alquiler.
Los precios publicados del alquiler de las viviendas en los “Planes Vive” realizados hasta el momento no parecen accesibles para los hogares del “tercer decil”. Esta realidad obliga a la política de vivienda a ir más allá del modelo concesional, debiendo garantizarse la financiación pública o crediticia para la promoción de viviendas sociales destinadas al alquiler. El precio del alquiler debe de resultar asequible para el 30% de hogares con ingresos más reducidos. El importante déficit existente de viviendas de alquiler de precio asequible exige establecer un ritmo de construcción anual de alrededor de 40.000 viviendas asequibles durante un periodo de tiempo prolongado, sobre todo para los hogares situados dentro del tercer decil.
El modelo concesional puede dejar sin vivienda a los hogares del intervalo de ingresos citado, por lo que hasta ahora supone solo una solución parcial, válida para hogares de ingresos próximos a la media a la que se refiere el Banco de España en sus indicadores de síntesis del mercado de vivienda. Superar el problema de difícil asequibilidad de la vivienda para gran parte de la población de España exige, en primer lugar, aumentar la oferta de viviendas sociales creando parques públicos de vivienda sociales destinadas al alquiler y, en segundo lugar, la introducción de controles de los alquileres en las “zonas tensas” de las mayores aglomeraciones de población. La grave emergencia social que ahora supone el problema de acceso a la vivienda obliga a emplear todos los recursos públicos disponibles para superar la situación.
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Una versión de este artículo se publicó en el periódico digital “Ojo Avizor-EU de 18 de julio de 2024. Se publica en esta WEB con autorización del autor.
