En 2024 el mercado de vivienda presentó en España un perfil expansivo, En ese año destacó el importante aumento registrado por las variables básicas d dicho mercado: ventas, precios, alquileres y financiación a comprador. Se ha generado un clima de escasez de viviendas frente a una pujante demanda. Los precios crecientes y una financiación abaratada están contribuyendo a una recuperación todavía gradual de la construcción de nuevas viviendas. Se recoge, a continuación, la evolución del mercado de vivienda en 2024. En segundo lugar, se resumen y analizan las medidas de política de vivienda anunciadas por el presidente del gobierno en el pasado mes de enero. En un tercer apartado se subraya la conveniencia de pasar a construir un volumen anual importante de viviendas protegidas destinadas al alquiler.
1 MERCADO DE VIVIENDA EN 2024
En el mercado de vivienda destacó en 2024 el importante crecimiento registrado por las variables básicas de dicho mercado. Precios y alquileres, ventas de viviendas y financiación crediticia a comprador registraron importantes aumentos en 2024, destacando la relativa aceleración del crecimiento de dichas variables en el último trimestre del pasado ejercicio. El índice de precios de viviendas registró un aumento interanual del 8,1% en el tercer trimestre de 2024 (4,2% fue el aumento de 2023). El aumento fue mayor en las viviendas nuevas, el 9,8%, frente a un aumento más moderado en los precios de las viviendas de segunda mano, el 7,9%. El precio medio de las viviendas en el cuarto trimestre de 2024 ascendió a 2.164 euros/m2, según la estadística registral inmobiliaria. Los precios de venta de las viviendas más elevados fueron los de Baleares (3.771 euros/m2) y Comunidad de Madrid (3.780 euros/m2). El crecimiento de los alquileres fue el 11,5%, destacando el fuerte aumento de Madrid, el 16,4%, el más elevado entre las comunidades autónomas.
Las ventas de vivienda resultaron favorecidas por el comportamiento favorable del empleo en 2024, por la reducción de los tipos de interés en los préstamos a comprador de viviendas y por las expectativas de nuevos aumentos de los precios de venta. Las compraventas de viviendas registradas aumentaron en un 9,1% en 2024 respecto de 2023.El crecimiento fue bastante más acusado en las ventas de viviendas de nueva construcción (21,6%) que en el de las viviendas usadas (6,4%). El volumen de compraventas registradas ha sido de 637.000 en 2024. Esta cifra puede ser más elevada según la información procedente del Centro Estadistico del Notariado, según el cual las ventas de 2024 pueden haber sobrepasado las 700.000.
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a comprador de vivienda descendieron desde el nivel máximo del del 4,33% hasta el 3,11% en diciembre de 2024. En ese periodo se acentuó el retroceso del Euribor a doce meses, que es el principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios a interés variable. Los menores tipos de interés han estimulado las compras de vivienda y han reforzado el alza de la vivienda activo. Los préstamos hipotecarios a comprador crecieron en 2024 en un 20,5% sobre el año precedente. El ritmo de formalización de nuevos préstamos hipotecarios a comprador de vivienda se ha aproximado a los 68.000 millones de euros en 2024 (56.400 millones de euros en 2023).
La construcción de nuevas viviendas aumentó de forma significativa de en 2024. Los visados de obra nueva crecieron en un 17,1% en enero-noviembre de 2024 sobre el año anterior, mientras que las viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra, lo hicieron en un 12,2%. Las viviendas iniciadas han superado las 128.000 viviendas en el pasado ejercicio, mientras que las viviendas terminadas pueden haber superado las 98.000 viviendas.
2024 ha sido, pues, un año de importante expansión en el mercado de la vivienda. Sobre dicho mercado ejerce una potente influencia la evolución demográfica reciente de España, a la vista del importante aumento de la población y del número de hogares en los últimos años. El aumento medio del número de hogares fue de 233.000 en el periodo 2021-2024, ritmo anual que ha superado ampliamente al del número de viviendas iniciadas en el mismo periodo (113.561). Los resultados de la estadística continua de la población parecen indicar que el crecimiento de los hogares se ha desacelerado en 2024 respecto de los tres años precedentes, lo que podría aliviar algo la presión de la demanda.
- SOBRE LAS NUEVAS MEDIDAS DE POLÍTICA DE VIVIENDA
En enero de 2024 el presidente del gobierno señaló la necesidad de dar una respuesta decidida al problema de la vivienda en España. Pedro Sánchez destacó el retroceso de la construcción de viviendas de protección oficial, que descendieron desde más de 100.000 viviendas protegidas al año en la primera década del siglo a menos de 5.000 en la segunda década. En su intervención comentó la fuerte diferencia entre el número de hogares creados y las viviendas terminadas en los últimos años y anunció la puesta en marcha de doce nuevas medidas con tres objetivos prioritarios: más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas.
Las primeras cuatro medidas se orientan a incrementar la construcción de viviendas protegidas. La primera es el traspaso de 3.300 viviendas en propiedad y de cerca de dos millones de metros cuadrados de la Administración General del Estado a la empresa pública de viviendas (SEPES) para construir viviendas protegidas destinadas al alquiler asequible. La segunda es la incorporación a la empresa pública de vivienda de las más de 30.000 viviendas que ahora tiene Sareb en su poder. La tercera es la creación de un mecanismo legal para que dicha empresa pública tenga prioridad en la compra de viviendas y suelos y para garantizar que la vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública. La cuarta es la de crear un PERTE de viviendas en la provincia de Valencia para impulsar la modernización del sector de la construcción industrializada y modular la construcción de viviendas.
La quinta medida consiste en la creación de un sistema de garantías públicas que protegerá tanto a propietarios como a los inquilinos. Se trata de impulsar el alquiler reforzando la garantía de cobro de los alquileres, medida de la que hay precedentes en Cataluña y País Vasco. La sexta medida consiste en un programa de rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas al alquiler a precio asequible. Las medidas séptima, octava y novena se refieren a la fiscalidad, lo que requiere de nuevas normativas legales a aprobar por el Congreso de los Diputados: exención fiscal del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, tributación de los pisos turísticos como cualquier negocio junto al impulso en la nueva directiva europea sobre el IVA de un tratamiento del alquiler turístico equivalente a otras actividades económicas. La novena consistiría en limitar las ventajas fiscales de las SOCIMI a la promoción de viviendas en alquiler asequible.
La décima medida pretende limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes, con lo que se pretende reducir la presión de la demanda por una parte de los compradores extranjeros. La undécima pretende endurecer la regulación para perseguir el fraude en los alquileres de temporada, para aumentar la oferta de alquileres de carácter permanente. En la medida duodécima se señala que los programas de ayuda estarán recogidos en el nuevo Plan Estatal de Vivienda que se diseñará en 2025 y que entrará en vigor en 2026, debiendo tratarse del futuro Plan Estatal 2026-2029.
En cuanto a las medidas, sobre los dos millones de metros cuadrados a ceder a SAREB podrían construirse más de quince mil viviendas., según las diferentes ordenanzas municipales. Resulta imprescindible aclarar lo que se entiende como” alquiler asequible”, puesto que en bastantes de las viviendas protegidas y libres que ahora se están construyendo en España los precios de alquiler son inferiores a los de mercado, pero no son asequibles a los hogares con menos ingresos. Se debe de establecer una referencia en términos, por ejemplo, del Iprem, estableciendo el tope de ingresos máximos en un máximo de 3,5 Iprem, que son algo menos de 30.000 euros brutos anuales. El precio del alquiler no debe de superar el 35% de los ingresos de los hogares situados dentro del intervalo salarial citado.
El Real Decreto-Ley1/2025, de 29 de enero, se refiere a la tercera de las medidas anunciadas y prevé la creación de una línea de avales por cuenta del estado para la cobertura en caso de impago del alquiler de viviendas para jóvenes y familias vulnerables. Los inquilinos beneficiados deberán ser menores de 35 años o ser personas vulnerables. El alquiler no debe de superar el índice estatal de referencia. En cuanto a las viviendas cedidas procedentes de SAREB se debe de especificar la situación de dichas viviendas por parte del Ministerio de Vivienda, concretando si se trata de viviendas vacías que pueden alquilarse. Se debe de concretar el alcance del PERTE que va a impulsar la creación de empresas destinadas a la construcción modular. En cuanto a las medidas fiscales que se deben de aprobar en el Congreso el gobierno debería de aprobar sin retraso en Consejo de ministros la propuesta legislativa correspondiente.
- LA NECESIDAD DE ACTUAR
Es preciso establecer un programa de actuación de SEPES, que va a ser la empresa publica de vivienda anunciada por el presidente del gobierno. Para ello se deberán fijar los imprescindibles hitos temporales previstos para la construcción de un volumen importante de viviendas protegidas destinadas al alquiler. Dicho volumen debe de aproximarse a las 50.000 viviendas anuales durante un periodo prolongado de tiempo, lo que requerirá de una financiación anual de alrededor de 5.000 millones de euros. En las doce medidas anunciadas no se mencionó la financiación, en la que el ICO desempeñaría un papel relevante.
Los fondos europeos y las emisiones a largo plazo del ICO serían los principales elementos de la financiación. Para que esta entidad amplie su capacidad de actuación deben reforzarse sus recursos propios, dotándosele de más capital y de una red territorial. Las viviendas citadas deben de destinarse al 30-40% de hogares con ingresos más reducidos. El sistema “concesional”, que en este momento es el más utilizado en España, en especial en la Comunidad de Madrid (Plan Vive), vale para los hogares de clase media, resultando los alquileres anunciados demasiado elevados para los hogares de los tres primeros deciles en la distribución de los hogares por niveles de ingresos. Solo deben de disponer de ayudas públicas las viviendas destinadas a los hogares con menos ingresos.
El conjunto de medidas anunciadas por el presidente del gobierno responde al diagnóstico de la actual situación de la vivienda en España, en la que destaca la escasez de viviendas sociales destinadas al alquiler. Se trata ahora de concretar y precisar el alcance de las medidas y de realizar un desarrollo rápido de las mismas, pues la situación actual no admite demoras.
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El aumento del numero de hogares en 2024 ha sido mucho mas moderado que en años anteriores, 111.500, por debajo de las viviendas iniciadas ese año (127.600).Si persiste el ritmo de aumento de la nueva construcción dejrá de crecer el déficit . La evolucion de los hogares en 2024 pone en cuestion las proyecciones del INE para 2025-2039, que ahora parecen como sobreestimadas.Un ritmo anual de construccion de nuevas viviendas situado en torno a las 150.000 anuales, de las que 40.000 serian protegidas, puede frenar el auemnto del déficit
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