Vivienda: recuperación, encarecimiento del acceso e informe de la CEOE

Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis EFC

En la actual fase de recuperación del mercado de vivienda en España ha destacado la presencia de un documento de CEOE sobre política de vivienda. En dicho informe se propone la adopción de medidas que refuercen la recuperación en curso. Se trata, de un catálogo de medidas destinadas a favorecer al subsector inmobiliario, elaborado desde el punto de vista de los promotores, lejos de la necesaria preocupación por el acceso a la vivienda de los hogares con problemas.

2017 ha prolongado la recuperación del mercado de vivienda manifestada en el ejercicio anual precedente. Las ventas de viviendas han aumentado en un 17,7% en el primer semestre del año sobre 2016, el aumento acumulado de los precios de la vivienda desde 2014 ha sido del 9,9%, equivalente al de los alquileres. El número de viviendas iniciadas ha crecido en los siete primeros meses de 2016 en un 36,9% sobre el año precedente.

De este modo en 2016 se pueden iniciar unas 70.000 viviendas en España, que están lejos de las 800.000 iniciadas en 2007. Sin embargo, no parece lógico retornar a construir viviendas sin conexión con la demanda. Los errores no deben de repetirse. La oferta de vivienda es rígida a corto plazo, pero flexible a medio y largo plazo.

El stock de viviendas de nueva construcción no vendidas todavía superaba a fines de 2015 las 500.000 viviendas, según Fomento (Gráfico). Buena parte de esas viviendas están en los balances bancarios o en el activo de Sareb. En el pasado ajuste sufrido por el mercado de vivienda entre 2008 y 2013  no solo se han perdido empleos, sino que, entre otras cosas, han desaparecido las cajas de ahorros, en gran parte por la excesiva concentración de riesgo inmobiliario. Asimismo, la factura a pagar desde las arcas públicas por el ajuste bancario ha sido importante (el 5% del PIB según comentario del ministro Guindos en La Vanguardia de 23.10.2016). Todavía se siguen sufriendo las consecuencias de la brutal recesión sufrida por un mercado inmobiliario en el que la oferta de nuevas viviendas se infló en exceso.

La elevación de precios y alquileres provocada por la reactivación del subsector inmobiliario se deja sentir en las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes. La oferta de viviendas de alquiler escasea y los nuevos empleos no aportan solvencia como para acceder a un crédito bancario. Tan cierta es la recuperación del mercado inmobiliario como las fuertes dificultades de amplios sectores de la población para acceder a una vivienda, sea en propiedad o en alquiler.

El informe de CEOE de octubre de 2016  recupera las viejas recetas del subsector promotor de viviendas. Según el mismo, las viviendas de nueva construcción sin vender son ya cosa del pasado, el subsector inmobiliario no ha sido objeto de ayudas (se olvida el coste del ajuste bancario derivado de los excesos de construcción), y se solicita apoyo público para el 20% del precio de venta que no cubren los préstamos bancarios (cobertura que hacen con frecuencia), copiando la formula británica, que ha servido para que suban más los precios en el Reino Unido. .

El informe destaca que los precios de venta de las viviendas protegidas están al mismo nivel que los precios de mercado, lo que más bien evidencia la necesidad de reformar la política de viviendas protegidas. Se dice que el coste fiscal de la nueva vivienda es elevado, que las licencias municipales de obra se deben de conceder de forma automática, que es como decir que las ciudades las deben de hacer los promotores sin ninguna clase de “intromisión” desde las administraciones públicas. . Según los promotores hay que llegar a las 150.000 nuevas viviendas iniciadas al año e impulsar de nuevo las viviendas protegidas sin poner demasiadas pegas a los compradores de dichas viviendas en cuanto a nivel de ingresos.

La situación actual del mercado de vivienda en España exige más bien repasar los problemas de acceso a la vivienda y modificar y actualizar de forma sustancial el contenido de las políticas de vivienda que aún sobreviven.

La problemática del acceso a la vivienda en España es evidente. Los precios de venta de las viviendas son muy elevados respecto de los niveles salariales, el parque de viviendas sociales de alquiler tiene una dimensión ínfima (2% de todas las viviendas), la oferta de vivienda protegida es reducida (en 2015-16 las ventas de viviendas protegidas suponen solo el 4,6% de las ventas totales anuales), se carece de registros para conocer la demanda. Los ayuntamientos no disponen de viviendas para hacer frente a emergencias como las derivadas de los desahucios. El gasto social destinado a vivienda resulta ahora ridículo. Todo apunta a que resulta preferible racionalizar y recuperar la política de vivienda antes que repetir las formulas del pasado.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 24 de octubre de 2016.