Vivienda: ¿Recuperación neta en 2015?

Julio Rodríguez es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis  EFC

La evolución del mercado de vivienda es un indicador revelador de la situación de la economía. Durante 2014 han tenido lugar cambios significativos en la evolución de dicho mercado en España. Los precios de la vivienda y los alquileres dejaron de descender en dicho año. Las ventas de viviendas aumentaron de forma notable sobre el año anterior, manteniendo un significativo peso las realizadas por extranjeros. El stock de viviendas nuevas no vendidas debió acentuar el descenso. Las viviendas iniciadas se recuperaron de forma modesta en la segunda parte del año. En todo caso, el mercado de vivienda presentaba un perfil relativamente heterogéneo al término de 2014.

Los precios de la vivienda

La estadística más rigurosa de precios de vivienda disponible en España, el índice trimestral del INE, registró aumentos moderados en los trimestres segundo y tercero de 2014.En el tercer trimestre de 2014 la subida de precios según dicho indicador fue del 0,3% respecto del mismo periodo del año precedente, destacando los mayores aumentos producidos en las zonas turísticas y en Madrid y Cataluña. Por otra parte, los alquileres (índice de Fotocasa) parecían estabilizarse al final de 2014, aunque la variación interanual todavía era negativa en noviembre, el -2,4%.

Como en el caso de los precios de la vivienda, las zonas más turísticas, junto a Madrid y Cataluña, en especial en la provincia de Barcelona, parecían también registrar variaciones alcistas significativas de los alquileres en la segunda mitad del año. El ligero remonte de los precios de venta y de alquileres era compatible al final de 2014 con la persistencia de unos niveles reducidos respecto de los existentes al inicio de 2008. Los descensos sufridos hasta fines de 2014 fueron del -36,1% para los precios y del -33,2% en el caso de los alquileres.

Ventas y financiación

Las ventas de viviendas pueden haber registrado un aumento significativo en 2014, a la vista de la importante tasa de variación interanual de los tres primeros trimestres, el 22,5%. En dicha tasa ha destacado la persistencia de un importante aumento de las ventas a extranjeros (24,5%), a la vez que las ventas a españoles crecieron en un 22,1% en el mismo periodo de tiempo. Las ventas a extranjeros han mantenido una cuota superior al 17% sobre el total de ventas.

En 2014 aparecieron a la cabeza del crecimiento de las ventas autonomías en las que el peso de las ventas a extranjeros no alcanzó los niveles más significativos (Madrid, Navarra, Cantabria y País Vasco). Los datos sobre compraventas registradas indican que los mayores aumentos de ventas se han producido en las zonas turísticas (Baleares, Canarias y Málaga), en las provincias con las mayores ciudades (Madrid y Barcelona) y en las áreas donde la diversificación económica es mayor y resulta menor la dependencia del turismo (Navarra).

Junto a la reducción significativa de los tipos de interés a los préstamos para compra de vivienda, en 2014 crecieron las nuevas concesiones de créditos a comprador de vivienda (19,4% en enero-octubre). La previsión para 2014 de la proporción de compraventas financiadas con un préstamo hipotecario es del 62,5%. Ello indica que en 2014 ha sido importante la presencia de inversores entre los adquirentes de vivienda. En esta evolución deben de influir los bajos tipos de interés, que convierten en escasamente atractiva la colocación de ahorro en depósitos e impulsan la compra de vivienda.

Cambios en la nueva oferta de viviendas

Después de seis años consecutivos de descenso de las viviendas terminadas, el relativo empuje de las ventas de viviendas ha debido de provocar un nuevo descenso del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas en 2014. Dicho descenso ha podido superar al 5% de dicho stock, que ha posiblemente se redujo el pasado año desde las casi 564.000 viviendas sin vender a fines de 2013 hasta unas 535.000 al final de 2014.

Un aumento anual de las ventas que habrá superado al 15% en 2014, junto al citado descenso del stock de viviendas nuevas sin vender, justifica una reacción positiva de la oferta de nuevas viviendas, aunque el crédito a promotor no debe de resultar fácil de conseguir para los promotores de viviendas. Estos están siendo sustituidos por los propios bancos, de forma directa o por medio de convenios con empresas promotoras, puesto que los bancos disponen de importantes disponibilidades de suelo urbano consolidado procedentes de las daciones en pago de promotores.

Es posible que la escasez de financiación bancaria a promotor haya impulsado una cierta recuperación de las cooperativas de viviendas, y no precisamente de viviendas sociales, sino de socios con ahorro suficiente para aportar autofinanciación a la nueva promoción. Los visados de obra nueva de los colegios de aparejadores aumentaron en enero-octubre de 2014 en un 6,7% sobre el mismo periodo del año precedente.

Esto supone que todavía en 2014 las iniciaciones de viviendas pueden haber sido inferiores a las 40.000, lejos de los niveles de nueva construcción anteriores a los tiempos de la burbuja. Destacaron los aumentos de nuevas promociones en las provincias de Barcelona (58,9%) y Madrid (28,4%), lo que confirma el mayor dinamismo del mercado de vivienda en las correspondientes aglomeraciones urbanas situadas en dichas provincias.

El esfuerzo de acceso a la vivienda. De momento el alquiler es la salida

La evolución ligeramente bajista que predominó en precios y alquileres de vivienda, unida a los menores tipos de interés, mejoró la accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014. El esfuerzo de acceso se situó en el 26,4% de la renta familiar media, en el caso de acceder a un préstamo bancario para compra de vivienda que cubriese el 80% del precio de venta. Dicho esfuerzo seria del 33% de los ingresos si el préstamo cubriese el 100% de dicho precio. Una vivienda (90 m2) alquilada de renta media a nivel nacional costaría el 32,2% de los ingresos, esfuerzo que resulta sustancialmente más elevado en las principales áreas metropolitanas, en las que la renta supera ampliamente la media nacional de alquileres de 6,76 euros por metro cuadrado.

La creación de empleos de bajo nivel salarial y elevada inestabilidad ha debido reforzar la demanda de vivienda de alquiler. Un hogar monosalarial mileurista neto debería destinar el 60,6% de los ingresos para acceder a una vivienda de alquiler o el 72,7% si adquiere una vivienda en propiedad mediante un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta. El esfuerzo citado se multiplica si, por ejemplo, el hogar en cuestión reside en las áreas de Madrid o de Barcelona. Sería deseable que mejorase la información estadística disponible sobre el mercado de alquiler, respecto del cual solo se dispone de los datos de renta, y no hay información sobre número de contratos y de las condiciones de los mismos.

Ideas finales

En resumen, la aceleración prevista para el crecimiento y creación de nuevos empleos en España en 2015 ayudará a la demanda de vivienda, sobre todo si la concesión de nuevos préstamos sigue recuperándose y se mantiene el contexto de bajos tipos de interés. Los fondos de inversión hasta pueden animarse e impulsar promociones de viviendas para vender a otros fondos o a inversores. Y también podrían producirse nuevas burbujas en el segmento “prime”. Pero dicha evolución acentuará el problema del acceso a la vivienda, puesto que en las condiciones laborales presentes tal acceso resulta problemático para el hogar de nueva creación. No existe por el momento ayuda alguna para superar dicha situación a los hogares de bajos niveles de ingresos desde la política de vivienda, que algún año de estos deberá de resucitar.

Una  versión de este artículo se publicó en el diario CincoDias, de 5.1.2015