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La vivienda turística en España, 2020-2021

   

En los últimos años se ha asociado la problemática del acceso a la vivienda con la existencia de las viviendas turísticas. La transformación de las viviendas normales en turísticas, que son las que se alquilan por plazos breves, reduce la oferta de viviendas de alquiler permanente. Esta evolución contribuye a aumentar los precios de los alquileres. Se considera que el 15% de los turistas no residentes en España se alojan en dicho tipo de vivienda. Dicha proporción sube hasta el 20% en el caso de los turistas residentes en España. La presencia de abundantes viviendas turísticas en el centro de las ciudades contribuye a la turistificación y gentrificación de amplias zonas de las principales ciudades, con la consiguiente expulsión de estas de los hogares con menos recursos.

Sobre la metodología de la estimación del INE

 Se trata conocer el alcance de dichas viviendas. En diciembre de 2020 el INE publicó una primera aproximación al número de viviendas turísticas en España, referidas al mes de agosto del mismo año. El INE acudió a la información disponible en las plataformas de alojamientos turísticos (Airbnb, Booking y Vrbo), que han aumentado tanto la oferta como la demanda de esta forma de alojamiento. En las encuestas de ocupación hotelera no se diferencian las viviendas turísticas, incluidas dentro de lo que en dichas encuestas se denominan como “alojamientos turísticos y otros de corta duración”.

 En el trabajo del INE, realizado bajo la demanda y metodología sugerida por Eurostat, se seleccionaron las viviendas turísticas de acuerdo con la licencia declarada por los propietarios. En cada municipio se efectuó la selección de las viviendas turísticas de cada plataforma y se efectuaron comparaciones entre los datos de las otras plataformas para evitar las duplicidades. La información conseguida tiene una amplia desagregación territorial, pues se obtienen datos para secciones censales, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas[1] .

  La estadística obtenida en 2020 fue el primer paso de una metodología que permite realizar estimaciones regulares de las viviendas turísticas existentes en España. La estimación del INE se refiere solo a las viviendas turísticas registradas legalmente. En situación irregular debe haber un número más elevado. La regulación corresponde a las autonomías. Las denominaciones de dichas viviendas varían entre una y otra autonomía. Las estimaciones han permitido conocer el número de viviendas turísticas existentes, así como las plazas y la localización geográfica. Las tablas estadísticas realizadas amplían la información aportada por las encuestas de ocupación y pueden permitir en el futuro obtener información sobre los precios de tales alojamientos.

Los primeros resultados: 321.500 viviendas turísticas en 2020

  En la primera estimación, correspondiente a agosto de 2020, se estimó en un total de 321.496 las viviendas turísticas que había en España, con 1.627.377 plazas, 5,1 plazas por vivienda. Andalucía, Cataluña y Valencia son las autonomías con más viviendas de dicho tipo, concentrando las tres el 60% del total estimado, seguidas por Canarias, Baleares y Madrid. Con los menores volúmenes de dichas viviendas aparecen Navarra, Rioja y Extremadura. Las provincias con niveles más elevados fueron Alicante (35.700), Málaga (34.600), Baleares (29.200) y Barcelona (26.000).

  Barcelona y Madrid son las ciudades con mayor número de viviendas turísticas. Cada una tenía en 2020 alrededor de 17.000, seguidas de Valencia (6.900), Marbella (6.300) y Málaga (5.900). En las dos ciudades con mayor número de viviendas turísticas destacan los distritos del Eixample (5.900) y Ciutat Vella (1.952) en Barcelona, mientras que en Madrid destacan los de Centro (7.571), Salamanca (1.209) y Chamberí (1.057).

 Para aproximar la “densidad” de viviendas turísticas existentes, el INE las refiere al total de viviendas familiares de cada delimitación territorial según los Censos de Población y Vivienda de 2001. De acuerdo con dicho criterio, las viviendas turísticas registradas en España suponían en agosto de 2020 el 1,3% del parque total de viviendas familiares. Por autonomías, las mayores densidades las presentaban Baleares (5,0%), Canarias (3,6%) y la Comunidad Valenciana (1,7%). Por provincias, destacan Baleares (5,0%), Gerona (4,5%) y Málaga (3,9%).

  Como puede apreciarse, la vivienda turística está muy presente en los municipios turísticos de la costa y las islas (76,8% del total), frente al interior de España, donde en general es bastante más reducida su presencia (el 23,2%), excluido Madrid.

Una segunda estimación en febrero de 2021: 294.700 viviendas turísticas

   En los primeros días de junio de 2021 el INE ha publicado los resultados de una segunda estimación del número de viviendas turísticas en España. Dichos resultados, correspondientes a febrero de este año, confirman que la menor demanda turística derivada de los confinamientos asociados con la pandemia ha provocado una reducción del número de tales viviendas hasta 294.700. Es posible que una parte de las viviendas turísticas se ha destinado al alquiler estable, a la vista de la mayor oferta generada en este periodo de viviendas destinadas al alquiler permanente, circunstancia que ha ocasionado una momentánea reducción de los precios del alquiler. El descenso en el número de viviendas turísticas respecto de 2020 ha sido del 8,3%, mientras que el número de plazas retrocedió en un 8,1%.

  Por comunidades autónomas, el descenso en el número de viviendas turísticas en 2021 ha sido acusado en Cataluña (-13,5%) y País Vasco (-12,7%), destacando el ligero aumento registrado en Canarias (0,2%), la única autonomía en la que ha seguido creciendo el número de dichas viviendas (Gráfico 1).

  En febrero de 2021 la “densidad” de las viviendas analizadas respecto del stock total de viviendas descendió desde el 1,3% de agosto de 2020 hasta el 1,17%. Las autonomías de Baleares (4,72%) y Canarias (3,64%) presentan densidades muy superiores a la media nacional, seguidas por la Comunidad Valenciana (1,58%) (Gráfico 2). Dentro de la península destaca la presencia de tales viviendas en las provincias de Gerona (3,91%) y Málaga (3,54%). Es previsible que la posible recuperación del mercado de vivienda y del turismo provoque un retorno del número de viviendas turísticas a niveles más próximos a los que existían en 2020.

Algunas reflexiones finales

  La presencia de pisos turísticos en los edificios destinados a vivienda habitual puede perturbar las condiciones de vida de los residentes en las viviendas colindantes. El artículo 2º-3 del Real Decreto Ley 7/2019, BOE de 5.3.2019, estableció que los acuerdos de las comunidades de propietarios que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad turística requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios. Con anterioridad a esta norma se exigía la unanimidad de los propietarios, por lo que el cambio puede suponer con frecuencia un alivio en las comunidades de propietarios.

    El crecimiento del turismo en la última década ha afectado a la composición poblacional de las ciudades, con notables diferencias entre las mismas. Los centros urbanos, que concentran el patrimonio e historia de las ciudades, son los espacios más afectados. La turistificación de las ciudades transforma los centros urbanos. Del espacio de los centros urbanos se apropian los visitantes, residentes de alto poder adquisitivo y los inmigrantes procedentes sobre todo de la Unión Europea[2].

 El papel de las viviendas turísticas en los cambios experimentados en la composición demográfica de las ciudades es destacado. La turistificación y otros procesos paralelos provocan expulsión de los residentes con menos recursos hacia la periferia de las grandes ciudades, lo que es una evolución negativa desde el punto de vista social y humano. Junto a las regulaciones autonómicas y locales de las viviendas turísticas, las políticas urbanísticas deben de controlar el proceso de transformación de las ciudades para mantener y aumentar la cohesión de estas.

[1] Belén González, Carlos Fullea, Alfonso Fernández, “Medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad”, Índice, Revista de Estadística y Sociedad, INE, abril 2021

[2] Montserrat Crespi-Vallbona y Marta Domínguez-Pérez, “Las consecuencias de la turistificación en el centro de las ciudades. El caso de Madrid y Barcelona”, Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, Nº monográfico, MITMA, 2021

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

2 Comments

  1. Enrique López el junio 13, 2021 a las 11:55 am

    A mi modo de ver, uno de los aspectos en los que se debiera actuar y que podría redundar en que hubiese un mayor número inmuebles destinados al alquiler como vivienda para uso estable (es decir, el contemplado en el art. 2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) es el de la aplicación de los tributos indirectos.

    Hoy en día, el arrendamiento de apartamentos o viviendas está sujeto, pero exento del IVA, salvo que el arrendador preste además algún servicio típico de la industria hotelera. Esta exención lleva la tributación del arrendamiento de apartamentos y viviendas al ámbito del Impuesto de Transmisiones Onerosas, donde la obligación de pago (como en el caso del IVA) e «ingreso» (a diferencia del IVA) del impuesto recae sobre el inquilino.

    Mi propuesta es que, salvo el arrendamiento de vivienda establecido en el art. 2 de la LAU, el resto quede sujeto a IVA y sea el arrendador el obligado a ingresar su importe. Esta carga para los propietarios, como mucho, puede llevarles a trasladarse del mercado turístico al de la vivienda permanente, pero no a dejar de rentabilizar sus propiedades inmobiliarias.

  2. Julio Rodriguez Lopez el julio 1, 2021 a las 1:19 am

    En las presentes condiciones, la idea de someter a fiscalidad indirecta a los ingresos derivados del arrendamiento supone un aumento de la fiscalidad, que se traslada a los arrendatarios de las viviendas, No parece que dicha situación conduzca a que el propietario de la vivienda deje de destinar la vivienda a fines turísticos.

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