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¿Qué ha fallado para que no se aprobase la nueva normativa sobre alquileres?

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El Pleno del Congreso de los Diputados de 22 de enero rechazó la convalidación del Real Decreto-Ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El voto en contra de Podemos resultó decisivo en el resultado negativo de la votación. Este partido consideró que la nueva norma no recogía el acuerdo previo firmado con el Gobierno, en concreto en el aspecto referido al control de alquileres. El rechazo del Real Decreto implica el retorno a una situación de menor protección de los arrendatarios y supone un freno a la necesaria mejoría en la situación de numerosos hogares en un contexto de fuerte aumento de los precios de la vivienda y de los alquileres.

La expansión del mercado de vivienda y los alquileres

2018 ha sido el quinto año de la recuperación del mercado de vivienda en España que siguió a la recesión del periodo 2008-2013. Desde el primer trimestre de 2014 hasta el tercer trimestre de 2018 los precios de la vivienda han crecido en un 26,6% (más del 46% en la comunidad de Madrid). En ausencia de una estadística estatal de precios de los alquileres, se puede aproximar que en el mismo periodo de tiempo el crecimiento de la renta de las viviendas alquiladas ha debido situarse en torno al 30%.

Las transacciones de viviendas se han aproximado a las 590.000 en 2018 y las viviendas iniciadas pueden haber alcanzado las 100.000 en ese año. El crecimiento de los precios de las viviendas y de los alquileres ha superado ampliamente al de los   salarios que entre 2014 y 2018 han crecido poco más del 3%. El esfuerzo de acceso a una vivienda en propiedad y en alquiler puede ahora superar  la tercera parte de los ingresos de los nuevos hogares, tope que los bancos consideran en el umbral del riesgo de insolvencia para el prestatario..

Entre 2014 y 2018, los precios de la vivienda han crecido más del 46% en la comunidad de Madrid

La presente etapa de recuperación del mercado de vivienda, 2014-2018, difiere de la precedente (1997-2008) por el menor papel desempeñado por la financiación crediticia, puesto que un 40% de las compras de vivienda se han efectuado al contado, y también por el mayor papel del alquiler. La actuación de los Fondos de Inversión Inmobiliaria ha sido destacada en la subida de precios, junto al bajo nivel de los tipos de interés, que refuerza el papel de la vivienda como activo refugio.  Los nuevos empleos provocan que numerosos hogares acudan al alquiler privado, cuyo precio también resulta prohibitivo. La situación de exceso de demanda en el mercado de alquiler la acentúa, en especial en las principales capitales, la transformación en pisos turísticos de viviendas hasta ahora destinadas al alquiler permanente.

2018, año de cambios en la política de vivienda

    En octubre de 2018 el Gobierno de España y Unidos Podemos-En común Podem- firmaron un Acuerdo según el cual se comprometían a impulsar actuaciones sobre 14 apartados de política económica y social.  El apartado 3 del texto firmado, “Vivienda: blindar su función social y evitar la especulación” afecta de lleno al contenido de la política de vivienda.

Destacaba la ampliación del plazo de prorroga obligatoria de los contratos de alquiler desde tres a cinco años.

El apartado 3 en cuestión incluye cuatro puntos: Modificación de la normativa de alquiler; poner techo a la subida abusiva de precios de alquiler en determinadas zonas; incremento del número de viviendas de alquiler a precio asequible; y, por último, más protección ante desahucios.

En cuanto a la modificación de la normativa del mercado de alquiler destacaba la ampliación del plazo de prorroga obligatoria de los contratos de alquiler desde tres a cinco años. Se incrementaría la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. No se podrían pactar garantías adicionales a la fianza en metálico por encima de un máximo de dos mensualidades de la renta. El Acuerdo impulsaría las reformas precisas para permitir que las comunidades de propietarios prohibiesen o limitasen   el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.

Según el Acuerdo, se habilitaría a los ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva, sujeta a revisión periódica. Los ayuntamientos podrían declarar zonas urbanas de mercado “tensionado” cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas del alquiler de la vivienda habitual. Los índices locales de referencia permitirían a ayuntamientos y Comunidades Autónomas “regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler”. En 2019 se desarrollarían los proyectos normativos necesarios para cumplir lo previsto en este punto segundo.

El punto tercero del Acuerdo anticipa un aumento en 20.000 del número de viviendas en alquiler a precios asequibles en cuatro años. La vivienda de protección pública se alquilaría solo a personas particularmente vulnerables. Se establecería un marco legal que defina a la vivienda vacía y al “gran tenedor de viviendas”.

El acuerdo no preveía la elaboración de una estadística de precios del alquiler para toda España. Solo Cataluña dispone de un índice de precios de alquiler por la obligación de depositar los contratos de alquiler en un organismo de la Generalitat. Las ampliamente utilizadas estadísticas de los portales inmobiliarios, Fotocasa.es e Idealista.com, recogen los precios de oferta de los arrendadores, pero no incluyen los precios efectivamente contratados.

El Real Decreto-Ley no recogió el establecimiento de topes a los alquileres.

En el acuerdo gobierno-Podemos destacaba la ampliación del plazo máximo de alquileres, la mayor dotación presupuestaria, la consecución de 20.000 nuevas viviendas previstas de alquiler y, sobre todo, la actuación prevista a nivel local para controlar los alquileres. Esta última resultaba harto complicada, sobre todo a la vista de la escasez de información en materia de alquileres a todos los niveles territoriales.

Un Real Decreto-Ley con un mes de vigencia. Vuelta a los principios

El gobierno intentó cumplir el Acuerdo con Podemos en materia de vivienda a partir del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre (BOE de 18,12.2018). Dicha norma recogió la mayoría de los puntos acordados, como fueron las modificaciones introducidas en la regulación de los contratos de arrendamiento, la ampliación a  cinco años del plazo máximo del contrato  y la prórroga automática de tres años si ninguna parte comunica a la otra su voluntad de no renovación.

Otros ejemplos de cumplimiento del Acuerdo incluidos en el RD-Ley fueron que la fianza del  arrendatario sería de una mensualidad   El arrendador no podría exigir  una garantía adicional superior a dos meses, en el caso de contratos a cinco años. Sería necesario el voto favorable de los tres quintos de los propietarios para condicionar o limitar la transformación de viviendas en pisos turísticos. En los Procedimientos de Ejecución Hipotecaria se informaría al demandado de la posibilidad de acceder a los servicios sociales correspondientes. La ejecución se podría suspender hasta un mes para que actúen tales servicios sociales. La Disposición Adicional Única pretendía dinamizar la oferta de viviendas de alquiler, por vías como la movilización de suelo público para promover viviendas de alquiler social.

Lo que el Real Decreto no recogió

Pero el Real Decreto-Ley no recogió el establecimiento de topes a los alquileres. Además, la actualización anual del alquiler se realizaría en los términos pactados por las partes. No apareció en el Real Decreto-Ley la actualización anual de los contratos con el IPC. Solo en el caso de los arrendamientos en los que el hogar arrendatario fuese “de renta reducida”, la actualización anual se efectuaría con el Índice de Precios de Consumo. Serían familias de renta reducida las de ingresos inferiores a las  fijadas como mínimas en el Real Decreto que regula el vigente Plan Estatal de Vivienda (unos 1.880 euros mensuales).

La regulación de los alquileres a nivel local, tal y como aparecía en el Acuerdo Gobierno-Podemos, resultaba de muy difícil aplicación. Primero habría que crear un índice de precios de vivienda y establecer una normativa general para su extensión a los municipios de España. Además, estaba su posible incidencia negativa sobre la oferta de alquileres.

A pesar de la situación existente de exceso de demanda en el mercado de alquileres,  el Acuerdo renunciaba a aplicar la normativa urbanística para favorecer el aumento de la oferta de viviendas de alquiler. ”Importa dejar claro que lo que comúnmente se presenta como ·control de alquileres resulta hoy difícil de encontrar. Los países que combinan una fuerte regulación de los alquileres con amplios segmentos de alquileres privados tienen por lo general sistemas que permiten a los alquileres ajustarse a niveles próximos al mercado,  aunque los alquileres estén formalmente controlados” (C. Whitehead, 2012)

¿Y ahora qué?

Una vez rechazado por el Congreso de los Diputados el decreto sobre alquileres, el gobierno parece confiarlo todo a una futura Ley de Vivienda. Pero se pueden conseguir resultados más inmediatos empleando la normativa urbanística vigente para reforzar la oferta de viviendas de alquiler. También se puede llegar a acuerdos con los bancos y con Sareb para disponer de viviendas hasta ahora vacías para destinarlas al alquiler. Las viviendas protegidas deben de adquirir carácter permanente y resulta necesario garantizar financiación crediticia para la construcción de nuevas viviendas, en lo que puede ayudar el ICO y lo que queda de banca pública.

La nueva normativa sobre alquileres entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y suponía una mejora significativa sobre la herencia dejada por el Partido Popular. El BOE de 24 de enero publicó el Acuerdo de derogación del Real Decreto-Ley 21/2018. Se ha retornado a la situación creada en 2013 por el gobierno del Partido Popular. El problema de acceso a la vivienda persiste con toda su intensidad, con su secuela de desahucios,  de dificultad de emancipación para los jóvenes, de negativas  expectativas   de expulsión de la vivienda para numerosos hogares ante futuras actualizaciones de los alquileres. Demasiados inconvenientes como para justificar el voto negativo de Podemos a  la convalidación del Real Decreto-Lay 21/2018.

Referencias 

Whitehead, Christine, 2012, “The private rented sector in the new century-A comparative approach”, .University of Cambridge   

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

4 Comments

  1. Serafín Iglesias el enero 26, 2019 a las 5:08 pm

    Creo que no hay que estar dotado de una especial sagacidad, para darse cuenta, que lo que hizo Sánchez con su Decreto Ley, no fue mas, que lo suele denominarse, “un brindis al sol”, cosa por otra parte, a la que nos tiene muy acostumbrados los dirigentes de esta, supuesta, formación de izquierda, como ellos mismos les gusta, sobre todo en elecciones, autodenominarse.

  2. Nicolás Alfonso el enero 29, 2019 a las 8:58 am

    Escucho que se repite mucho que Podemos no quiere aprobar los PGE porque el Gobierno no aprobó los precios topados de los alquileres. He pensado que no resulta tan fácil como lo pueda ver el Sr. Iglesias ya que esto requiere un estudio pormenorizado de cada barrio de España y creo que este estudio tendría que transferirse a los Ayuntamientos que son los conocedores para considerar varios aspectos necesarios para poder topar precios, a saber:
    1.- Municipio en el cual esté situado el inmueble
    2.- Barrio donde está ubicada la vivienda.
    3.- Dimensiones del inmueble o precio por m².
    4.- Número de habitaciones de la vivienda y su amplitud.
    5.- Si es exterior o interior y las vistas desde la misma.
    6.- Año de fabricación del inmueble.
    7.- Calidad de los interiores (suelo, paredes, techo).
    8,- Altura de la vivienda y si tiene o no ascensor. A más altura sin ascensor menor precio.
    9.- Si está completamente o parcialmente amueblada, o si no ningún mueble.
    10.- Estado y calidad del alumbrado, la calefacción, las instalaciones eléctricas y sanitarias.
    11.- Si tiene otros habitáculos anexos, trastero, cuarto de colada, solárium, acceso a la azotea, etc.
    12.- Si incluye otras facilidades como garaje o servicio de portería.

    Como ven he descifrado doce aspectos que influyen decididamente en el precio del alquiler de una vivienda, aunque puede haber alguno más o quizás considerar alguno menos, pero creo que hay que explicarle a Podemos que esto no se puede hacer apresuradamente como querían y mucho menos desde Madrid o si no que ellos hagan la propuesta que se le desinflará fácilmente por las razones descritas. Creo que si se podría emitir la Disposición que encargue a los Ayuntamientos de este trabajo en un plazo determinado y centralmente revisar y conciliar los resultados para ser aprobados finalmente.
    Desconozco las razones por qué el Gobierno no explicó esto con claridad, ya que ahora lo que parece es que no se quieren regular los precios del alquiler con la repercusión negativa que provoca en la opinión pública y que se aprovecha por Podemos para querer ser los buenos de la película y los malos el PSOE que no desea bajar el precio de los alquileres.

  3. ANTONIO GARCIA SIGUENZA el enero 30, 2019 a las 7:48 pm

    está muy claro, pero como siempre en este pais la politica no está para solucionar problemas, sino para complicar los habidos, motivos: muchos, a pagar, los de siempre, ¿es que ninguna de las partes a visto antes los problemas?

  4. Julio Rodriguez López el febrero 1, 2019 a las 2:28 pm

    En relación con el comentario de Nicolas Alfonso, informo que desde hace varios años vengo reclamando al INE, en el apartado de Ruegos y Preguntas de Comisiones y Plenos del Consejo Superior de Estadística, que haga de una vez un indice de precios de los alquileres, indice que no debe de limitarse a hacer una media de los contratos de alquiler registrados, sino que debe realizarse con una metodologia equivalente a la del indice de precios de vivienda que elabora el propio INE.
    La presente crisis de los alquileres, que es patente sobre todo en las grandes ciudades, ha llevado a proponer formulas varias para frenar el crecimiento de los alquileres privados, que es a donde acuden los jóvenes que han logrado un empleo, pero que no tienen solvencia como para adquirir una vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario. Los jóvenes prefieren vivir próximos a los centros de las grandes ciudades, pero las astronómicas elevaciones de los precios del alquiler están expulsando a los jóvenes a las periferias de tales ciudades. Por ejemplo, en los municipios de la periferia de Madrid se observan crecimientos muy notables no solo de los precios de las viviendas, sino también de los alquileres.
    En este contexto era logico que Podemos intentase incluir en el Acuerdo con el gobierno algún instrumento de freno de los alquileres, lo que explica la inclusión de un punto en el que se establece que en cada municipio se elaboraría un indice de precios de alquiler, para asi frenar por decreto los crecimientos superiores a la media.

    Pero hubiese sido mas razonable pedir al gobierno de España que estableciese un indice general de precios de los alquileres para España, CC. Autónomas y provincias, con una metodologia que resultase extensible a las ciudades no capitales de provincias. Los ayuntamientos, dicho sea esto con el debido respeto, son una mala fuente estadística en España, por lo que es muy difícil que llegasen a elaborar con regularidad indices de precios del alquiler. Menos aun cuando tales indices requieren se efectúe una corrección hedónica de los cambios de calidad de las viviendas (teniendo en cuanta las características que cita Nicolas Alfonso en su comentario), como se hace en el indice de precios de vivienda del INE, que es la mejor, o la menos mala, de las estadísticas de precios de vivienda existente en España. Es mucho mas difícil hacer una estadística rigurosa de precios de venta o de los alquileres de las viviendas que, por ejemplo, el indice de precios de consumo, donde en cada periodo mensual entran los mismos productos o equivalentes. En cambio, en los indices de precios de viviendas o de alquileres, de periodicidad inferior a la anual, la muestra esta cambiando constantemente, por lo que los cambios en los precios pueden deberse en muchos casos en mayor proporción al cambio de la muestra que a una variación efectiva de los precios o de los alquileres.
    Debe de elaborarse con urgencia un indice estatal de precios del alquiler en España (desagregado por autonomías y provincias), como ya lo tiene Cataluña, elaborado por el gobierno autonomo. Y también debe de llevarse a cabo una politica energica de vivienda, reformando la normativa de VPO, y convirtiendo en VPO de alquiler las viviendas sociales de alquiler contempladas en el Plan 2018-21, en plena vigencia.Las VPO deben de mantener tal condición de forma indefinida, evitando asi la corruptela de la descalificacion para revenderlas a precios de mercado a la primera de cambio.

    Son necesarias políticas urbanísticas proclives a la creación de suelo destinado a construir sobre el mismo viviendas de alquiler social. El suelo publico no debe de revenderse a los promotores, sino que debe servir para, entre otras cosas, construir sobre el mismo viviendas protegidas destinadas al alquiler que resulten asequibles para hogares de rentas medias y bajas. La no ratificación del Real Decreto Ley 21/2018 ha supuesto un freno a un importante avance en políticas sociales de vivienda, medida que requería de actuaciones posteriores para cambiar el débil perfil de la actual política de vivienda en España.

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