- La vivienda, pieza clave del estado bienestar
El suelo y la vivienda constituyen un ejemplo de fallo de mercado, donde los desequilibrios entre oferta y demanda son continuos. En ambos casos el mercado actúa con escasa eficiencia, entre otras razones por la baja homogeneidad de la oferta. La insuficiente oferta de viviendas a un coste moderado puede considerarse como el principal fracaso del capitalismo moderno. El mercado informa de la demanda satisfecha, pero no informa sobre quienes no pueden acceder a una vivienda por falta de recursos.
La actuación de las administraciones públicas en España en materia de vivienda resulta complicada. Suelo y vivienda son competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas, pero la mayor parte de los recursos aportados proceden del gobierno estatal. Varias sentencias del Tribunal Constitucional han confirmado la posibilidad de que el gobierno estatal participe en el diseño y financiación de la política de vivienda, dejando la ejecución de la misma en manos de la comunidades autónomas y ayuntamientos.
La vivienda forma parte de los componentes del estado bienestar, pero el grado de cobertura de las necesidades de vivienda resulta en España muy inferior a los niveles alcanzados en materia de educación, sanidad y pensiones. Es posible que la actual crisis de la vivienda en España está provocando un aumento de las desigualdades y puede afectar de forma negativa a los restantes componentes del estado bienestar.
El importante crecimiento demográfico registrado entre 2020 y 2025 está asociado con la intensa inmigración registrada durante ese periodo. Según la Estadística Continua de Población (ECP) del INE la población de España ascendió a 49,1 millones de habitantes al final del primer trimestre de 2025. El número de viviendas ascendió a 27 millones a fines de 2024.Entre 2020 y 2024 la inmigración ha explicado casi todo el aumento de la población. Y ha pasado de suponer el 4,2% de la población en 2001 al 14% en 2024.
El número de hogares ha crecido hasta 19,5 millones al final del primer trimestre de 2025, según la ECP. Entre 2020 y 2024 el aumento medio anual del número de hogares ha ascendido a 239.500 según dicha estadística. Destaca la presión de la demanda de vivienda en el caso de la vivienda de alquiler, que es el tipo de vivienda al que pueden tener acceso los nuevos hogares procedentes de la inmigración.
- El esfuerzo creciente de acceso a la vivienda
Los bancos consideran que un hogar solvente no debe de destinar más de la tercera parte de la renta disponible para acceder a una vivienda. Mas de un 40% de los hogares supera la proporción citada en España. La relación precio de venta / ingresos familiares anuales aproxima el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda en propiedad.. Tras alcanzar un nivel de 9,0 en 2006, tras la crisis de 2008-14 dicha relación descendió hasta el nivel de 5,82 años en 2014 y ha vuelto a elevarse al nivel de 6,27 años en 2024.
En 1999 el esfuerzo de acceso a la vivienda de 90 m2 suponía el 25,3% de los ingresos del hogar monosalarial. En 2007 se alcanzó el máximo nivel de esfuerzo para acceder a una vivienda en propiedad, el 51,2%. Tras la crisis posterior el esfuerzo de acceso descendió hasta el 23,9% de los ingresos familiares en 2016, volviendo a ascender en 2024 hasta el 34% de dichos ingresos.
Si en lugar del ingreso salarial medio estimado en la encuesta de coste salarial se utiliza el decil 3 [1] de los salarios el esfuerzo de acceso se eleva al 52,3% de los ingresos. En cuanto a la vivienda en alquiler, utilizando el salario medio, el esfuerzo de acceso a una vivienda de alquiler en 2025 ascendería al 58,3% del ingreso familiar. Este esfuerzo resultaría bastante más elevado si el nivel de salario empleado fuese el decil 3 (89,6%).
Entre 2013 y 2025 el aumento acumulado de los precios de la vivienda y de los salarios fue el 99,7% y el 107,1%, respectivamente. El crecimiento salarial acumulado fue el 26,8% durante el mismo periodo. Los precios de la vivienda y los alquileres están desacoplados respecto de los niveles salariales medios, Una diferencia tan abrupta confirma el carácter de activo financiero que tiene la vivienda, lo que acentúa la dificultad de acceder a una vivienda en España para amplios estratos de población.
- Sobre política de vivienda. Los pasos pendientes necesarios
El instrumento más potente de la política de vivienda en España ha sido la construcción y venta de las denominadas viviendas de proteccion oficial. Dichas viviendas tienen un precio inferior al de mercado y mantenían su condición durante un plazo no superior a los 15 años. En su mayor parte fueron construidas por promotores privados y se destinaron a la venta. Dichas viviendas deben tener una superficie no superior a los 90 m2 útiles y el proyecto debe de adaptarse a unas condiciones determinadas para obtener la calificación provisional de vivienda protegida. La vivienda protegida debe de destinarse a residencia habitual.
Los promotores privados obtenían financiación crediticia para sus promociones a partir de las cajas de ahorros y del Crédito Oficial (primero fue el Banco de Crédito a la Construcción y después le sucedió el Banco Hipotecario de España). Las condiciones de plazo, tipos de interés y relación préstamo/valor eran negociadas entre el gobierno estatal y las entidades de crédito citadas. El gobierno estatal subvencionaba los tipos de interés y una parte del pago de entrada. El préstamo hipotecario no cubría más del 80% del precio de venta.
Entre los años sesenta del pasado siglo y la segunda década del siglo XXI se construyeron unos seis millones de viviendas protegidas, más del 50% de la promoción total de vivienda en España durante los años sesenta y setenta. La crisis de financiación provocada por el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria al final de la primera década del siglo actual redujo la cuantía de los préstamos concedidos para la construcción de viviendas protegidas y disminuyó de forma sustancial la construcción de dichas viviendas.
El primer plan cuatrienal de vivienda del gobierno del partido popular, el de 2013-2016, no incluyó la promoción de nuevas viviendas protegidas ni introdujo convenios de financiación con las entidades de crédito. Los planes cuatrienales posteriores, los de 2018-2021 y el de 2022-25, tampoco incluyeron objetivos de construcción de nuevas viviendas protegidas. Entre 2015 y 2024 se ha terminado una media anual de unas 8.500 viviendas protegidas, cifra lejana respecto de la media de 59.000 alcanzada en la primera década del presente siglo.
La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/.2023) articula las políticas públicas sobre los controles de los incrementos de precios del alquiler y la construcción de vivienda protegida, esta última orientada al alquiler. Junto a la posibilidad de introducir el control de alquileres a petición de los ayuntamientos si lo permiten las comunidades autónomas, el segundo gran eje de la Ley es el del refuerzo y actualización de las viviendas protegidas.
La Ley citada pretende incrementar los parques públicos y sociales de vivienda. El mayor impulso a la oferta de viviendas protegidas puede venir del aumento de la edificabilidad de las mismas en los desarrollos urbanísticos, de hasta el 40% en suelo urbanizable y del 20% en el suelo urbano no consolidado.
El control de alquileres, previa creación de las zonas de mercado residencial tensionado, solo se ha podido implantar de forma relevante en Cataluña, por la negativa de la mayoría de las comunidades autónomas. La promoción de nuevas viviendas protegidas aparece como condición necesaria para frenar los precios del alquiler en España. No es condición suficiente, pues las viviendas protegidas que se están construyendo ahora en España, promovidas directamente o bajo la fórmula concesional[2], salen al mercado con precios de venta o con alquileres no accesibles para hogares con bajos niveles de ingresos.
El gobierno anunció en enero de 2025 la creación de una “Empresa Pública de Vivienda” para construir viviendas protegidas destinadas al alquiler asequible. En junio de 2025 el gobierno ha anunciado que se han identificado de forma preliminar más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos, con capacidad de albergar 55.000 viviendas aproximadamente, hasta ahora en poder de Sareb. Dichas viviendas y suelos “pasaran a formar parte del parque público de vivienda asequible para siempre.”
Se trata ahora de financiar la construcción de un volumen anual de viviendas protegidas destinadas al alquiler que oscile entre las 30.000 y las 50.000 viviendas anuales y ello durante un periodo mínimo de diez años. Los precios del alquiler de dichas viviendas deberán situase en torno a los 500 euros/mes. Ello requerirá crear un fondo financiero estatal, para financiar la construcción de un parque público de viviendas sociales en alquiler. El fondo se integrará mediante emisiones sucesivas de bonos ICO avalados por el Estado, también mediante fondos europeos y financiación procedente del Banco Central Europeo. Será importante el alcance que presente la oferta del tipo citado de vivienda en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que presentará el gobierno en forma de Real Decreto en diciembre próximo, para su entrada en vigor desde el 1º de enero de 2026.
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[1] Deciles son los nueve valores que dividen a un conjunto de datos ordenados en diez partes iguales. El tercer decil representa el 30% de la muestra o población de más bajos niveles.
[2] El modelo concesional consiste en la cesión de suelo público en derecho de superficie a promotores privados por un plazo no superior a los 80 años para que estos promuevan viviendas, a cambio de cesiones temporales del uso del suelo y de alguna subvención pública. Una entidad promueve y construye las viviendas y una vez finalizada la construcción las traspasa a una sociedad gestora, especializada en administrar viviendas de alquiler
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Este artículo fue publicado en Temas para el debate en su número 370, octubre 2025. Se publica en esta WEB con autorización del autor
