Los precios de las viviendas crecieron en un 12,7% en el segundo trimestre de 2025 sobre el mismo periodo del año anterior (11,3% en 2024). La variación interanual de los alquileres fue el 10,5% en agosto (11,5% en 2024). Se ha acelerado el aumento de los precios de las viviendas respecto de los alquileres en 2025. Esta evolución subraya la dificultad de que los alquileres sigan registrando aumentos importantes. Dichos aumentos refuerzan los problemas de acceso a la vivienda por parte de los hogares que recurren al alquiler, sobre todo jóvenes e inmigrantes.
Todos los indicadores relativos a las ventas de viviendas han presentado aumentos significativos en el primer semestre de 2025 sobre el mismo periodo de 2024. Asimismo, el número de préstamos hipotecarios formalizados para compra de viviendas creció a un ritmo superior al de las ventas de viviendas (18,7% en enero-julio según las estadísticas notariales y un 24,5% en el primer semestre según las hipotecas registradas en dicho periodo). Dicha evolución subraya la trascendencia de los descensos de los tipos de interés sobre la demanda de vivienda en 2025.
Las compras de viviendas financiadas con préstamos hipotecarios supusieron el 52,4% de todas las ventas en el periodo enero-julio de 2025, la proporción más elevada del periodo 2013-2025. Las compras de los no residentes superaron el 8% en el primer trimestre del año. En cuanto a los préstamos bancarios a comprador de vivienda, la variación interanual del volumen de préstamos fue el 23,8% en el periodo enero-julio de 2025 (20,5% en 2024), lo que implica un total de nuevos préstamos en 2025 superior a los 84.000 millones de euros. El crédito bancario está apoyando con fuerza las compras de viviendas, y también vuelve a crecer el crédito a la promoción, tras varios años de variación negativa, aunque los incrementos alcanzados por dicha magnitud quedan lejos de los que precedieron al “pinchazo” de la burbuja en 2007-08.
En el año transcurrido entre el segundo trimestre de 2025 y el mismo periodo de 2024, el número de hogares ha crecido en España en casi 189.000, según la Encuesta Continua de Población del INE. En ese mismo periodo el número de viviendas terminadas no ha llegado a las 100.000. Aunque el ritmo de creación de hogares se ha desacelerado en los dos últimos años, persiste una fuerte diferencia entre el aumento de la demanda y la nueva oferta de viviendas. El clima imperante es de un mercado de vivienda marchando a toda vela.
Construir más: Importa la composicion de la nueva oferta de viviendas
En este momento predomina la opinión de que es preciso construir más viviendas. Autonomías y ayuntamientos anuncian con frecuencia la concesión de licencias para el desarrollo de nuevas promociones de viviendas. Pero ello no garantiza que las nuevas promociones vayan a bajar precios y alquileres, ni tampoco que una parte significativa de la nueva construcción se destine a viviendas sociales. Además, se están construyendo viviendas protegidas cuyos precios de alquiler y de venta resultan elevados para una amplia proporción de hogares. Las actualizaciones del módulo de las viviendas protegidas convienen a los promotores, pero las alejan de los hogares más vulnerables. El auge turístico ha estimulado la construcción de viviendas secundarias, entre las cuales las viviendas protegidas aparecen con frecuencia muy próximas al mar. Puestos a construir, parece que todo vale.
La vivienda protegida debe de tener carácter permanente y no descalificable, como es ahora el caso de Cataluña, Navarra y País Vasco. Una amplia proporción de las nuevas viviendas protegidas debe de destinarse al alquiler social y asequible. El parque de viviendas protegidas debe de poder ampliarse mediante la compra de viviendas existentes y a través de la movilización de viviendas vacías o infrautilizadas (Javier Burón, “El problema de la vivienda”, Arpa & Alfil Editores, 2025). Es preciso, pues, actualizar la normativa relativa a las viviendas protegidas. Construir más viviendas protegidas es indispensable, pero algo debe de cambiar en la tipología de las mismas y no pueden destinarse a vivienda secundaria. Resulta absurdo subvencionar con suelo y subvenciones estatales la construcción de viviendas destinadas a viviendas secundarias.
La construcción masiva de viviendas no va a reducir los precios ni los alquileres. Si no se cambian las regulaciones bancos e inversores actuarán para que los precios de las nuevas casas e hipotecas sean los más altos posibles. La condición de activo de la vivienda permite que las nuevas viviendas tengan otros destinos alternativos al de servir para residencia habitual. Una demanda recalentada de vivienda como activo puede generar nuevos crecimientos de los precios. Construir mucho sin cambios en las reglas del juego puede no ser la solución (Jaime Palomera, “El secuestro de la vivienda”, Ediciones Península, 2025).
Son las expectativas de nuevos aumentos de los precios de las viviendas lo que puede alimentar un contexto proclive a una nueva burbuja. Y esas expectativas no las van a cambiar el que se inicien muchas más viviendas. Debería de conocerse mejor el papel que están desempeñando los fondos de inversión en la actual coyuntura, en especial su incidencia sobre la nueva oferta. Los fondos de inversión están muy activos en el desarrollo del Plan Vive de la Comunidad de Madrid. Resulta, pues, un tanto simplista confiar en que un empujón masivo a la construcción de nuevas viviendas va a suponer un freno a los aumentos de precios de las viviendas. Hay que construir viviendas, pero sobre todo hay que construir más viviendas sociales.
Este artículo fue publicado en Ojo Avizor el pasado 16 de septiembre d2 2025. Se publica en esta WEB con autorización del autor
