El control de alquileres en España
- La nueva estadistica de alquileres
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado el sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler, mediante Resolución publicada en el BOE de 15 de marzo de 2024. El origen de dicho índice está en el Real Decreto Ley 7/2019 (BOE de 5.3.2019), que estableció la creación del “Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”. El sistema descansa en la información tributaria contenida en las declaraciones del IRPF, complementada con datos catastrales relativos a características físicas de los inmuebles. Los Ministerios de Vivienda y de Hacienda han explotado la información declarada a Hacienda sobre arrendamientos de vivienda habitual de los últimos años, y ello con datos disponibles desde 2015 a 2022. En dicho trabajo han colaborado otros organismos, entre ellos la Dirección General del Catastro, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Banco de España.
El ámbito geográfico ha sido el territorio fiscal común. Se ha excluido al País Vasco y a Navarra por disponer de un régimen fiscal diferente. La estadística realizada no incluye, pues, las viviendas de alquiler existentes en dichas comunidades autónomas. Se han eliminado las viviendas de alquiler que son propiedad de residentes en las dos autonomías citadas, y tampoco se incluyen los precios de las viviendas poseídas por sociedades ni los precios de alquiler de viviendas de más de 150 metros cuadrados. Solo se han incluido datos correspondientes a viviendas colectivas.
La información se presenta desagregada en cinco niveles administrativos: secciones censales (26.294), distritos (4.668), municipios (2.960), provincias (48) y comunidades autónomas (15). Para cada unidad territorial se han publicado los datos anuales correspondientes a bienes inmuebles clasificados como vivienda colectiva. Los datos presentados son los relativos a número de viviendas, renta (Euros/m2-mes), cuantía (Euros/mes) y superficie (m2). La estadística obtenida tiene frecuencia anual. La base de datos han sido los 2,5 millones de inmuebles en los que se han declarado ingresos por arrendamientos de viviendas.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado en marzo de 2024 los datos de referencia para diferentes enclaves territoriales que van desde la sección censal hasta la comunidad autónoma. Dicha publicación se extiende al periodo 2015-2022. Para este último ejercicio anual se ha dispuesto de información procedente de 1.952.061 “testigos” (viviendas).
En los datos publicados se ha realizado una estimación de los alquileres medios para el conjunto de España representado en el Sistema. La media ponderada de dicho conjunto de España de 7,9 euros/m2-mes en 2022. La cuantía media del alquiler fue de 569 euros/mes en 2022 para el conjunto de España representado. La cuantía más elevada por comunidades autónomas fue la de la Comunidad de Madrid (738 euros/mes) y la más reducida la de Castilla-La Mancha (350 euros/mes).
El aumento acumulado nominal de los precios del alquiler entre 2015 y 2022 ascendió al 25,2%. El aumento deflactado con el índice de precios de consumo fue el 7,9%. Dicho crecimiento de los alquileres entre 2015 y 2022 fue muy inferior al publicado por los portales inmobiliarios, destacando el crecimiento del 58,7% registrado en el periodo citado por Idealista.com, el portal con mayor número de datos de alquiler (Gráfico). Los datos de los portales inmobiliarios se refieren a los precios de alquiler solicitados por los propietarios, que pueden diferir de los precios reales que figuran en los contratos de alquiler, por lo que es normal que exista diferencia entre la evolución de dichos indicadores.
- Sobre el control de los alquileres en España
La ley estatal por el derecho a la vivienda (Ley 12 /2023) ha modificado la ley de arrendamientos urbanos a partir de su Disposición Final Primera. Así, cuando el propietario es un gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en Zonas de Mercado Residencial Tensionado será el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. En caso de un propietario que no sea gran tenedor,la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder de la ultima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los ultimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la clausula de actualización de renta del contrato anterior.
En cada vivienda habitual los limites máximo y mínimo del precio de la vivienda de la sección censal correspondiente, obtenidos en el Indice de Precios de Referencia del Alquiler publicados por el MInisterio de Vivienda y Agenda Urbana, son objeto de una corrección en la que se toman en consideración siete características importantes de cada vivienda individual. Entre tales características destacan la superficie, la antigüedad del edificio, la altura sobre rasante, la tenencia o no de ascensor, las vistas especiales, el estado de conservación. Se ha establecido un algoritmo para la obtención de los citados niveles a partir de los precios de la sección censal y de los datos específicos de la vivienda a arrendar. No se conocen las ponderaciones con las que entran tales características.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda establece en el artículo 18.1 que las declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado corresponden a las administraciones competentes en materia de vivienda, que son las Comunidades Autónomas, en virtud de los correspondientes estatutos de autonomía. Queda, pues, en manos de dichas administraciones publicas el que el control de precios del alquiler introducido en la ley citada se aplique en su territorio.
Hasta el momento solo el ejecutivo de Cataluña se ha mostrado dispuesto a implantar el control de alquileres previsto en la ley 12/2023. Una Resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana de 14 de marzo de 2024 (BOE de 15 de marzo de 2024) ha declarado a 140 municipios de Cataluña como Zona de Mercado Residencial Tensionado durante un periodo prorrogable de tres años a partir de la fecha citada. En dicha Resolución se define como gran tenedor de viviendas en dicha autonomía a quien sea titular de cinco o más viviendas.
En las autonomías con gobiernos del Partido Popular no se aplicará, pues, dicho control de alquileres. En la Comunidad de Madrid varios de los grandes municipios de la misma van a solicitar al gobierno autónomo que se les considere como zona tensionada, petición que posiblemente será rechazada por parte de dicho gobierno.
- Sobre la presencia del control de alquileres en los paises desarrollados
Un documento del Banco de España de 2020” (López-Rodríguez y Ll. Matea, “La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional”, enero) analizó las ventajas e inconvenientes de los diferentes instrumentos destinados a fomentar las viviendas de alquiler social, ante la situación de exceso de demanda en los mercados locales de alquiler. Según dicho documento las políticas de control directo tienen una influencia inmediata sobre los precios del alquiler y pueden ser positivas si se realiza un diseño eficiente de las mismas, aunque el mantenimiento prolongado de los controles puede afectar a la oferta de viviendas de alquiler.
La creación de un parque público de alquiler a precios asequibles es la actuación más necesaria, debiendo evitarse la segmentación del mercado de vivienda. En el documento del Banco de España se considera que las políticas fiscales acaban desviando recursos a propietarios y promotores de viviendas de alquiler al actuar por el lado de la demanda.
El Banco de España señala, según datos de la OCDE, que existe alguna forma de control de los alquileres en 17 países y que otros diez países tienen un sistema de precios regulados del alquiler. Se han implantado regulaciones en zonas consideradas como tensionadas, destacando las introducidas en países de la relevancia de Alemania, Estados Unidos y Francia. El que en España se introduzca una forma de regulación transitoria como la prevista no es, pues, un caso aislado ni extemporáneo.
Resulta evidente que el aumento de la oferta de viviendas sociales de alquiler es el instrumento mas adecuado para hacer frente al fuerte aumento de los precios del alquiler, pero mientras se consigue un crecimiento significativo del reducido parque de viviendas de alquiler social en España resulta necesario establecer controles temporales de precios del alquiler en las zonas mas afectadas por los aumentos de los precios del alquiler.
