El dinamismo recobrado del mercado de vivienda persistirá en 2016

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Julio Rodríguez López[1]

En 2015 se reforzó la recuperación del mercado de vivienda en España, iniciada en el segundo semestre de 2014. La evolución seguida fue equivalente a la de otros países de la Eurozona. Hubo disparidades importantes en los diferentes mercados locales. Precios, ventas y viviendas iniciadas registraron aumentos significativos en 2015. Las mejores condiciones financieras y la mayor propensión a prestar por parte de los bancos desempeñaron un papel relevante en la recuperación. Pero la vivienda social apenas hizo acto de presencia en 2015.

El índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario, creció en España en un 4,5% en el tercer trimestre de 2015 sobre el mismo periodo del año precedente (1,8% en 2014) (Gráfico 1). En el periodo citado el índice en cuestión todavía era inferior en un 33,1% al nivel más elevado alcanzado en el mismo trimestre de 2007.

precios vivienda

Dentro de la Unión Europea, donde el perfil general de 2015 fue de recuperación, destacaron los importantes crecimientos interanuales experimentados en países como Austria (9,3%), Irlanda (8,9%), Dinamarca (7,2%) y Alemania (5,6%), según Eurostat. En todo caso, el aumento de los precios de la vivienda en España en el periodo analizado casi duplicó al del conjunto de la Eurozona (2,3%).

En España los mayores aumentos de precios de la vivienda fueron los de Baleares (8,4%), Madrid (6,9%) y Cataluña (6,1%). Los niveles absolutos de precios de vivienda más elevados, según los valores de tasación publicados por el Ministerio de Fomento, correspondieron al País Vasco (2405,1 euros/m2) y Comunidad de Madrid (2075,7). El precio medio de venta de una vivienda de 90 m2 en España fue de unos 133.000 euros.

Los alquileres, según el indicador publicado por Fotocasa, crecieron en 2015 menos que los precios de las viviendas. En diciembre de 2015 el alquiler medio en España fue, según dicha fuente, de 7,01 euros por metro cuadrado y mes, un 3,6% por encima del nivel del mismo mes del año anterior. Dicha evolución supuso que en 2015 tuviese lugar el primer incremento en ocho años.

La demanda de vivienda en 2015 resultó favorecida por las mejores condiciones macroeconómicas generales. El aumento del empleo en un 3% en 2015 (525.100 nuevos puestos de trabajo), la variación por encima del 2% de la renta disponible deflactada de los hogares, los bajos tipos de interés de los préstamos a comprador (2,21% fue el tipo medio de 2015) y el fuerte aumento de las nuevas concesiones de créditos (35,3% en enero-noviembre sobre el año precedente) fueron factores clave. También contribuyó el descenso de la morosidad en los préstamos a comprador, el 5,1% a fines de septiembre, por debajo del 5,9% de diciembre de 2014.

La mayor propensión de los bancos a prestar a comprador de vivienda se apreció en la notable flexibilidad de la relación préstamo/valor. Dicha relación superó con frecuencia el 80% por parte de los bancos para “aliviar” el importante ahorro preciso para que los compradores cubriesen con recursos propios el 20% del precio de venta.

   En los tres primeros trimestres de 2015 las ventas de viviendas aumentaron en un 12,8% sobre 2014. Destacó la profunda disparidad entre la caída en un 13,5% de las ventas de viviendas nuevas y el aumento del 18% de las viviendas de segunda mano (Gráfico 2). El crecimiento de las ventas volvió a ser mayor en el caso de las efectuadas por extranjeros (14,5%) que en el de las realizadas por españoles residentes (12,5%). Dichas ventas a extranjeros supusieron el 17,3% del total y alcanzaron el mayor nivel en Baleares (39,5%), Canarias (37,5%) y Comunidad Valenciana (34%).

transmisiones patrimoniales

La mayor demanda de viviendas impulsó también la nueva construcción. El aumento de los visados de obra nueva fue del 35,1% en los once primeros meses de 2015. Las iniciaciones debieron superar, pues, las 47.000 en dicho año, todavía lejos de los niveles del periodo previo a la burbuja. Por primera vez en ocho años la construcción aportó casi 0,6 puntos porcentuales al crecimiento del PIB en 2015, de los que el 20% correspondió a la construcción residencial.

La política social de vivienda continuó ausente en 2015. Solo el 4,5% de las ventas de viviendas fueron de viviendas protegidas (Gráfico 3). La misma proporción alcanzaron las viviendas promovidas por cooperativas y por administraciones públicas sobre el total de viviendas terminadas. Los lanzamientos judiciales por ejecuciones hipotecarias e impago de alquileres superaron la cifra de 65.000 en 2015.

viviendas protegidas

En 2016 la “laxa” política monetaria del Banco Central Europeo ayudará a que precios, ventas e iniciaciones de viviendas superen los niveles de 2015. El Euribor a doce meses, el índice de referencia más utilizado en los créditos a comprador, alcanzará en este ejercicio niveles negativos, lo que puede acentuar el descenso de los tipos de interés de los nuevos préstamos.

El crecimiento de la economía se desplazará hacia la vivienda, que recibirá el apoyo y estimulo habitual de los ayuntamientos, cuya “querencia” por el ladrillo no ha dejado de crecer. En este año coincidirán, pues, una recuperación mayor del mercado de vivienda en España y una dificultad creciente de acceso a la vivienda para numerosos hogares, y también habrá abundantes lanzamientos judiciales de viviendas a los que la política de vivienda debería de enfrentarse.

 

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo, de 8.2.2016

 

 

[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas frente a la Crisis

7 Comments

  1. Excelente análisis sectorial que puede quedar en papel mojado si se inserta en la situación financiero económica agregada.
    por ejemplo, los aumentos en el endeudamiento no suceden en el vacío sino en un contexto de fuerte apalancamiento.
    Supongo que el análisis sectorial es muy similar al que se hizo en 2007…
    ¿Hasta cuándo?

  2. Una muy mala noticia. Cualquier posibilidad de que este país implemente un nuevo modelo productivo pasa porque los poseedores de los capitales entiendan que jamás se va a volver a ganar dinero con márgenes considerables con lo inmobiliario.

    • La situación no es como la de 2007, pues ahora empieza una etapa de expansión y en 2007 el auge estaba ya muy maduro.
      La fuerte caída de las bolsas aportará nuevas liquideces pueden echarle mas fuego al motor de la demanda de vivienda. Los ayuntamientos de nuevo entraran al trapo, espantando cualquier actividad productiva que aparezca por sus pagos que no sea ladrillo.
      Se está lejos de una situación expansiva generalizada, pues hay muchos mercados locales de vivienda, pero por el lado financiero se pueden repetir errores, como ya se observa en el aumento sobre el 80% de la relación préstamo/valor en los nuevos créditos conceddios

      • La verdadera reforma fiscal de la que nadie habla sería la implantación del impuesto de las rentas de la tierra, ( http://blogs.publico.es/dominiopublico/13280/cuando-un-impuesto-no-es-un-impuesto/ )

        También hay que poner el foco en las SOCIMIs, con una fiscalidad privilegiada y de las que a diferencia de las SICAV nadie habla. Es el estado el que ha estado favoreciendo la especulación.

        Por otra parte, hay que negociar con la UE un doble tramo de IVA en ciertos bienes como la vivienda, una vivienda de 1 millón de euros en adelante no debería tener un IVA reducido.

        • Pues si, las Socimis estan comprando suelo masivamente, contribuyendo a fomentar la especulación.
          Mas que a ayudar fomentar el alquiler se está canalizando ahorro hacia el mercado de vivienda, contribuyendo así a generar una nueva burbuja.

          • es curioso que con tanto técnico a favor de la neutralidad fiscal justamente diseñan mecanismos beneficiosos para aquellas inversiones menos ligados a sectores con mejor empleo a futuro. Se habla mucho de Sicavs y nada de las Socimis, igualmente nocivas.

      • Más que maduro, el mercado estaba podrido en 2007.
        Respecto al resto de consideraciones, eso es precisamente lo que quería resaltar con mi comentario anterior.

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