Invertir en vivienda para alquilar

Por Julio Rodríguez López, miembro de Economistas Frente a la Crisis

Los bajos tipos de interés vigentes, que dan lugar a que la remuneración por un depósito resulte  muy reducida, animan a los inversores a adquirir viviendas. Según el Banco de España, la rentabilidad en España del alquiler está próxima al 5%, muy por encima de la deuda pública a 10 años, cuya rentabilidad  está ahora por debajo del 2% (Gráfico 1). Es difícil obtener rentabilidades superiores al 1% en los depósitos bancarios a plazo fijo En este sentido, comprar una vivienda para alquilarla es una inversión razonable desde el punto de vista financiero.

deuda vs alquiler

En España los posibles inversores en vivienda para alquilar se animarían más si el funcionamiento de los juzgados fuese más ágil y no provocase retrasos en la recuperación de la vivienda por el propietario  en los casos de impago del alquiler. El procedimiento formal se ha actualizado desde 2009, pero dicho procedimiento “choca” con la lentitud de los juzgados, por la escasez de medios de los mismos.

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Escucha la entrevista a Julio Rodriguez en el programa Hoy por Hoy de la Cadena SER:

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En todo caso el número de desahucios por alquiler  es elevado. En 2013  hubo en España 38.141 desahucios por impago de alquiler, cifra superior a los lanzamientos por ejecución de un préstamo hipotecario impagado,  según la estadística del Consejo General del Poder Judicial. La previsión para 2014 es de unos 35.000 en todo el año.

Para la economía española es positivo que aumente la oferta de alquiler  procedente de hogares que invierten  para obtener un ingreso  fijo  mensual. Dicha mayor oferta contribuye a que baje o suba menos el precio del alquiler, que en este momento, según Fotocasa, asciende a 6,76 euros/m2 cada mes (608 euros al mes por una vivienda de 90 metros cuadrados). Dicho precio medio  del alquiler es bastante más elevado en capitales como Madrid y Barcelona.

Puesto que los salarios ahora son más reducidos y los nuevos contratos de trabajo son sobre todo temporales, el alquiler es la única salida para que   numerosos hogares accedan a al disfrute de una vivienda.  Para un hogar mileurista el alquiler medio de una vivienda de la superficie citada implica pagar más del 60% del  salario, lo que supone un esfuerzo excesivo. Dicho hogar deberá buscar, pues, una vivienda de superficie más reducida o compartir una vivienda con otros hogares.

La proporción de hogares que vive de alquiler en España es del 15,4% (Gráfico 2), según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, una de las más reducidas de Europa.  La tendencia actual es a aumentar dicha proporción, que en 2001 era solo del 11,4%.

forma de tenencia alquiler vs propiedad

El aumento de la oferta de viviendas de alquiler resulta  positivo para la economía española y es también  conveniente desde el punto de vista social. En cuanto mejoren más la economía y el empleo se apreciará que reaparece el problema de acceso a la vivienda, especialmente para los hogares de nueva creación, por lo que resulta necesario impedir nuevas subidas del alquiler .

 

7 Comments

  1. No veo conveniente fomentar la compra para alquilar, creo que es mejor dejar caer más el precio para que la siguiente generación pueda volver a tener una casa asequible que constituya un bien de ahorro, sin tener que estar 30 años hipotecados. Cualquier intento de parar la caída de precios de la vivienda significa a futuro detraer renta de otros sectores, por el exceso de años de hipotecas. Tampoco la tendencia a la baja de salarios, y la subida de los IBIs y costes de comunidad debido a nuevas regulaciones aseguran rentabilidades a futuro como las que se están dando hoy.

  2. Mas que hacer una defensa de la compra para alquiler, en el articulo se comenta la lógica del papel creciente de las compras realizadas con dicho propósito.
    Con los mas que bajos tipos de interés actuales, a numerosos hogares les puede interesar comprar viviendas para alquilarlas y obtener así una rentabilidad muy superior a la que aporta la deuda publica y cualquier deposito a plazo.
    Hay ahora mas demanda de alquiler procedente de nuevos hogares potenciales que quieren emanciparse y nunca podrían hacerlo mediante una vivienda en propiedad. No es negativo que aumente la oferta de viviendas de alquiler para que tales hogares encuentren mas opciones de precios de alquiler que en este momento, pues la vivienda en alquiler solo existe en las áreas metropolitanas y escasea bastante en las ciudades de tamaño medio y bajo.

  3. Gracias por la aclaración Julio.
    El problema que yo veo es que la mayoría de las familias no cuentan con tanto “colchón” como para comprar una casa al contado o casi. Aunque el precio haya mejorado (abaratado para la compra), si hay que hipotecarse, con los actuales diferenciales (2-3%) cualquier subida del euribor que no va a estar siempre tan cercano al cero, puede dejar la inversión en rentabilidad negativa.

  4. Lo que esta claro es que las nuevas generaciones que deseen independizarse, en su gran mayoría tendrán que hacerlo de alquiler puesto que en ese sentido nos estamos volviendo muy europeos. Los inversores con capital saben que el alquiler de vivienda será nuevamente una fuente de ingresos rentable y estable.

    • De hecho, la inversión más rentable en la actualidad es en la de compra de inmuebles para su alquiler por la enorme demanda de arrendamientos que hay en España y que se incrementarán en el 2017.

      • Totalmente de acuerdo, además uno de los factores que influyen en esta oleada de peticiones de viviendas de alquiler es que estamos en máximos históricos de divorcios en España y el conyuge que abandona la vivienda ha de buscar vivienda de alquiler de forma urgente. Saludos!!

        • Cierto. Soy agente inmobiliario en Elda (Alicante), cada vez estamos vendiendo más inmuebles a pequeños inversores locales que compran para sacar un rendimiento económico por el alquiler, por la fuerte demanda que existe actualmente.
          Saludos

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