La repentina vitalidad del mercado de la vivienda en Madrid

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Julio Rodríguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis EFC

Los cambios en marcha en el mercado de vivienda vienen a ser uno de los aspectos más destacados de la realidad económica actual de España. Al término de 2014, los precios de la vivienda y los alquileres parecían estabilizarse, las ventas subían a buen ritmo sobre los bajos niveles del año anterior, se iniciaban más viviendas, y el crédito a comprador parecía empezar a fluir. La política de vivienda estuvo casi desaparecida en 2013-2014 y los nuevos empleos, hijos de la reforma laboral, solo pueden aspirar a alquilar o a compartir viviendas con otros hogares. En la Comunidad de Madrid el mercado de vivienda parece estar dando indicios claros de una mayor vitalidad que en el resto de España, donde la heterogeneidad es la nota dominante.

La Comunidad de Madrid en la economía española

La autonomía madrileña alberga a una población de casi seis millones y medio de personas, el 13,7% del total de España, con una superficie de solo el 1,6% de España, inferior a la provincia de Ávila. Según la Contabilidad Regional de España en 2013 Madrid obtuvo el 17,9% del PIB de España, proporción solo superada por Cataluña. El PIB por habitante de Madrid (26.700 euros por habitante en 2013) supera la media nacional en un 30%, nivel solo inferior al del País Vasco.

Los servicios tienen una presencia excepcionalmente elevada en Madrid, donde el reducido peso de la industria en su economía solo supera al de las autonomías de Baleares y Canarias.

industria

Las políticas desarrolladas en Madrid en los 20 años de gobierno del Partido Popular han contribuido a invadir el escaso territorio de esta autonomía con todo tipo de construcciones, sobre todo de vivienda. La industria se ha visto expulsada a las vecinas provincias de Guadalajara y Toledo, sobre todo. No ha habido en este tiempo estrategia territorial alguna en la Comunidad de Madrid. Se trata, pues, de la aglomeración humana más poblada de España, con casi 810 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces la media nacional (93,4), seguida de cerca solo por la provincia de Barcelona (718,4).

El mercado de vivienda en la Comunidad de Madrid en 2014

Frente al modesto aumento interanual de precios del 0,3% en España en el tercer trimestre de 2014, en la Comunidad de Madrid la variación fue del 2,8%.  En el mismo periodo de tiempo los alquileres disminuyeron en España en un 3,5% sobre el año precedente, mientras en Madrid aumentaron casi en un 1%.

2 indice precios vivienda

El mayor aumento de los precios en Madrid en 2014 estuvo acompañado de un importante incremento de las ventas de viviendas, según la estadística del Ministerio de Fomento procedente de los notarios. En los tres primeros trimestres de 2014 dichas ventas crecieron en Madrid en un 44,2% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho aumento superó al de España (22,5%) y fue el más elevado del conjunto de las autonomías. Las ventas de viviendas en Madrid se aproximaron al 14% del total de España en los tres primeros trimestres de 2014.

La reacción de la nueva oferta de viviendas ha sido también más acusada en Madrid durante 2014 que en el resto de España. En los diez primeros meses las viviendas iniciadas en Madrid crecieron en un 26,4% sobre el año anterior, muy por encima del ritmo medio de España, que fue del 6,7%. Las 7.832 viviendas iniciadas en Madrid en el periodo citado supusieron el 21,7% del total de iniciaciones de España.

El dinamismo del mercado de vivienda en Madrid no estuvo acompañado de un crecimiento económico acusadamente mayor que el de España en 2014. La afiliación a la Seguridad Social en Madrid creció en diciembre de 2014 un 2,92%, menos de cuatro décimas por encima de España. Por otra parte, más del 20% de las ventas registradas de viviendas en Madrid lo fueron al contado, sin préstamo hipotecario. Esto confirma la presencia significativa entre los adquirentes de inversores establecidos en España, personas físicas o jurídicas (fondos de inversión). El peso de las ventas a extranjeros fue en Madrid (7,6%) inferior a la media de España (17,1%) en 2014.

El salario medio en Madrid se situó un 18% por encima del de España. El precio de la vivienda superó en Madrid a la media nacional en un 36,1% (en los alquileres dicho exceso es del 37,3%). Acceder a la vivienda en Madrid resulta más costoso que en el resto del territorio nacional. Dicha diferencia se puede acentuar de persistir la evolución de los precios de la vivienda en 2014. Con los actuales niveles de alquileres en Madrid (9,27 euros por metro cuadrado-mes), un mileurista no podría pasar de una superficie de 35 m2 a fin de que el acceso a la vivienda no supere la tercera parte de su salario.

Los inversores han potenciado el segmento “prime” de la vivienda en Madrid, pero los niveles salariales de los nuevos empleos y la inestabilidad de los mismos no permiten comprar tanto producto de “alta gama. Desde 2013 la CNMV ha registrado 190 nuevos fondos para operar en España. Los fondos están haciendo parte del trabajo “sucio” de los bancos, realizando los desahucios de viviendas compradas a los mismos sin ninguna de las posibilidades que permite la Ley 2013. Los fondos se han convertido asimismo en promotores inmobiliarios en los suelos comprados a bajo precio. El repentino dinamismo del mercado de vivienda en Madrid puede hasta provocar nuevas burbujas si los precios de la nueva y vieja oferta de vivienda no se adaptan a lo que es la realidad de la demanda.

 

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa”, de 19.1.2015.

Publicado por EFC con autorización del autor

 

2 Comments

  1. Excelente análisis al que pongo un pero: parece algo desconectado su título y entradilla de la realidad que nuestra al final del texto. Cuendo uno lee “dinamismo del mercado de la vivienda” está sugiriendo que existen compradores finalistas que quieren y pueden comprar viviendas. Y que la pulsión especulativa latente nace de una demanada que crece más que la oferta.
    El final del texto sugiere, sin embargo, algo distinto: el dinamismo no es ese, es el producido por la fase final del ajuste. Las ventas mayoristas en lote desde Sareb y los bancos empiezan a notarse, los inversores especulativos y SICAV, centrados en el mercado residencial prime, empiezan a generar actividad. La especulacion no es un riesgo futuro por exceso de demada minorista, es un rasgo presente y esencial por la naturaleza de las transacciones que lo motivan.

  2. ¿Qué proporción de las ventas de vivienda en Madrid en 2014 representan las ignominiosas- y seguramente ilegales- ventas de vivienda pública, de EMV e IVIMA, a los buitres? ¿Se sabe?

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