Los precios de la vivienda en España

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 Julio Rodríguez López,  Doctor en Economía y Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE, es miembro de Economistas Frente a la Crisis EFC

En el primer trimestre de 2016 los precios de la vivienda crecieron en España sobre el año anterior en un 6,3%, más del doble del 3% registrado por el conjunto de países de la Eurozona. Los precios de la vivienda habían “tocado fondo” en España en el primer trimestre de 2014. En los dos años transcurridos entre dicho periodo y el primer trimestre de 2016 el aumento acumulado en España de dichos precios fue del 8% (Gráfico 2), en un contexto de fuerte dispersión territorial. Todo indica que la recuperación del mercado español de la vivienda se ha reforzado en 2016.

precios vivienda

El pasado ciclo de la vivienda fue bastante más abrupto en España que en el conjunto de la Eurozona. En la fase de auge, 1997-2007, los aumentos de precios de España duplicaron a los de la Eurozona. En la fase de recesión, 2008-2013, la caída de los precios en España multiplicó por seis la del área mencionada.

indice precios vivienda

En los dos años recientes de recuperación del mercado de vivienda, han destacado en España los aumentos de precios de vivienda acumulados en las autonomías de Madrid y Cataluña (12,4% fue el aumento acumulado en ambos casos), así como en Baleares (11,8%) (Gráfico 3). El incremento de los alquileres en la fase de expansión ha sido similar al de los precios de la vivienda. En este caso ha destacado el fuerte aumento del número de hogares que vive bajo dicha forma de tenencia, el 17,5% del total de hogares en 2015 (unos 3,2 millones de hogares), frente al 13,5% que reveló el Censo de Viviendas de 2011.

indice de precios variaciones acumuladas

Los precios de la vivienda más elevados en España en el primer trimestre de 2016 fueron los del País Vasco (2.360,2 euros/m2), mientras que los mayores niveles de alquileres fueron los de Cataluña (10,22 euros/m2-mes). Los aumentos de precios han sido más intensos en las principales áreas metropolitanas y en las zonas con mayor peso del turismo, entre los que destacan los dos archipiélagos, Baleares y Canarias. En el centro de la península, excluido Madrid, y en el norte, los aumentos de precios han sido bastante más modestos.

El aumento de los precios y de los alquileres en 2015-16 ha reflejado la recuperación de la demanda de alojamiento y de viviendas como bien de inversión. Las transmisiones de viviendas crecieron en un 20,7% en el primer trimestre de 2016 sobre el mismo periodo del año anterior. Las ventas a extranjeros aumentaron en un 24,3% en el mismo periodo, por encima del 20% de las ventas a españoles. Una vez más han sido los británicos los más destacados adquirentes de viviendas entre extranjeros residentes y no residentes.

Los nuevos hogares han buscado pisos y habitaciones de alquiler. Los inversores extranjeros, sobre todo fondos de inversión, y los ahorradores españoles, han comprado viviendas, en este último caso como defensa ante los nulos intereses que ahora producen los depósitos bancarios y las incertidumbres de la bolsa y otras inversiones financieras.

La demanda de vivienda ha resultado favorecida por la política más expansiva de los bancos en materia de créditos, impulsada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés de los préstamos a comprador han descendido hasta el 1,89% en mayo de 2016 y los plazos medios han superado los 23 años en el primer trimestre. Junto al importante aumento de los créditos a comprador (30% fue el aumento de la cuantía total prestada en enero-mayo de 2016 sobre el año precedente), el crecimiento del empleo, superior al 3% anual, correspondiente a unos 500.000 nuevos empleos, ha pesado sobre la demanda de alquiler, pues los salarios de dichos empleos apenas permiten alquilar algo más de una habitación en las grandes ciudades.

La mayor demanda y los precios crecientes han contribuido a que se recupere la nueva construcción residencial. Las viviendas iniciadas aumentaron en más del 40% interanual en 2015 y en los cuatro primeros meses de 2016 respecto de 2015. En 2016 las viviendas iniciadas se aproximarán a las 80.000, y la construcción residencial, medida por la Contabilidad Nacional, aumentará por encima del 5%. Esta evolución compensará el débil comportamiento de la construcción no residencial, perjudicada por el carácter de año postelectoral que supone 2016 materia de elecciones municipales y autonómicas, y por los recortes de gasto público orientados a aminorar el déficit público.

La actual recuperación del mercado de vivienda en España presenta indicios de heterogeneidad: se venden bastantes más viviendas que se financian, los adquirentes inversores tienen un peso destacado, los nuevos empleos apenas permiten alquilar, la oferta de vivienda para alquilar es poco variada, los bancos siguen teniendo importantes volúmenes de inmuebles en sus balances no precisamente provisionados al 100%. El comportamiento del mercado de vivienda en Madrid, Cataluña y arco mediterráneo tiene poco que ver con el resto del territorio nacional. La política de vivienda está ausente.

El Ministerio de Fomento ha dejado de la mano a las viviendas protegidas y solo puede lucir en su supuesto haber entre 2011 y 2016 el reducir de cinco a tres años el plazo máximo de los contratos de alquiler. No es una actuación brillante la supresión de un número elevado de subsidios para adquirentes de viviendas protegidas en el pasado. La gestión de la Ministra Ana Pastor en materia de vivienda y urbanismo no ha sido precisamente brillante.

La recuperación del mercado de vivienda fortalecerá el crecimiento de la economía española. Los precios han empezado a elevarse con fuerza en algunas zonas y se advierte la presencia de grúas en numerosos puntos del territorio. Lo razonable sería que dicha evolución siguiese un ritmo tranquilo, que el ladrillo no volviese a expulsar actividades productivas sostenibles para construir viviendas sin previsiones rigurosas de demanda, y que el nuevo gobierno recuperase la desaparecida política de vivienda. Las nuevas “burbujas” no son, pues, descartables, aunque de momento tendrán carácter más bien local.

 

3 Comments

  1. Estimado Señor Julio Rodríguez López Muchas gracias por su escrito, comparto varias de sus aportaciones en su artículo. Sin embargo me gustaría agregar que la construcción de viviendas desde el año 1998 al año 2007 según varias organizaciones económicas IESE era de alrededor de 580.000 al año mientras desde 2008 a 2014 apenas alcanzaba las 75.000.

    Los dos últimos años el número de viviendas construidas aumenta aunque los datos de permisos y visados para la construcción de viviendas residenciales Eurostat continua a la cola de Europa. Se aprecia recuperación en la construcción de oficinas pero en viviendas residenciales es débil y además hay un stock de viviendas elevado.

    Comentar que comparto que en España Madrid y Barcelona y las zonas costeras son las zonas que tiran de la demanda de vivienda. Sin embargo hay un elevado número de viviendas en stock.

    El sin sentido de la práctica supresión de las deducciones a la compra e incluso al alquiler de vivienda de cualquier tipo en el IRPF para España en los dos últimos años produce que se hayan eliminado la mayoría de las deducciones fiscales pars la compra o alquiler y es un despropósito para nuestro país. Esto hace que apenas queden ayudas a la vivienda cuando antiguamente había importantes deducciones. Un despropósito tremendo.

    Esperemos que aunque se haya realizado dicho ajuste perjudicial para que los ciudadanos adquieran o alquilen vivienda la construcción de viviendas recupere brío.

    Muchas gracias

  2. No es positivo el incremento del precio de la vivienda. Da la impresión de que las últimas bajadas de tipos de interés hace que la “cuota pagable” permita desembolsar algo más por la vivienda, pero lo nuevos hipotecados solo pueden aspirar en 30 años a que su hipoteca crezca, por tanto podemos estar larvando una nueva crisis. Todo lo que no se a ajustar el precio de la vivienda a coste de construcción, más una repercusión del 25-30% de valor del suelo y un margen de beneficio previsto no superior al 25% seguirá haciendo la vivienda un bien muy caro para los trabajadores. Si la recuperación de España se tiene que dar vía recuperación inmobiliaria (o sea, vía deuda a cada vez más largo plazo de las familias) mal iremos. Sí el bien de inversión vuelve a ser el ladrillo tampoco es buena señal.

  3. No nos creemos nada sobre el mercado inmobiliario.

    Cuando sea el momento de comprar, se sabrá. Falta mucho.

    Es más, con la oficialización del ESTRANGULAMIENTO FINANCIERO TOTAL FINAL este otoño, comienza el SEGUNDO PINCHAZO DE LA BURBUJA, cuya maduración final será en 2018, consistentemente con las normas contables promulgadas últimamente por el Banco España.

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