Alquileres crecientemente inaccesibles

El mercado de vivienda ha presentado una recuperación  paralela al mayor crecimiento de la economía  en el periodo 2014-2017. Las ventas de viviendas han crecido a un ritmo medio anual del 15,7%, pasando de unas  300.600 viviendas en 2013 a alrededor de 535.000 en 2017 (datos de notarios). El 91% de las ventas realizadas en el periodo analizado han correspondido a viviendas usadas. Las viviendas protegidas suponen solo el 4% de las viviendas vendidas.

El que más del 30% de las ventas de viviendas se hayan efectuado sin necesidad de un préstamo hipotecario revela la presencia de una amplia proporción de inversores entre los adquirentes. La mayor demanda de vivienda se ha visto favorecida, pues, por la presencia de un fuerte componente especulador, por el aumento del empleo y por  los bajos tipos de interés. Estos últimos han estimulado las compras de vivienda como inversión.

Las mayores ventas de viviendas han provocado un aumento de los precios de las viviendas y de los alquileres y una recuperación de la nueva construcción residencial. El aumento acumulado de los precios de las viviendas entre 2013 y 2017 ha superado el 18%, proporción equivalente al crecimiento de los alquileres. La nueva construcción se ha recuperado, pasando los totales anuales de viviendas iniciadas desde las 34.300 en 2013 a las 82.000 de 2017.  Conviene no olvidar que en el mercado de vivienda la oferta es rígida a corto plazo, pero muy flexible a largo plazo.

El salario medio por persona ocupada creció en la etapa de recuperación  a un ritmo medio anual del 0,4%, muy lejos de los aumentos de los precios de las viviendas y de los alquileres. En los salarios más reducidos, frecuentes en los nuevos empleos, la dificultad de acceso es mayor. Así, para los asalariados del decil 3 (los que ganan entre el 20 y el 30% del salario medio, 1.118 euros/mes), el esfuerzo de acceso ha crecido desde el 56,3% de los ingresos en 2013 hasta el  65,6% en 2017. Alrededor del 40% de los asalariados no pueden acceder a una vivienda en propiedad, por su escasa solvencia, pero tampoco pueden acceder a una vivienda de alquiler privado.

Las dificultades de acceso las confirma el que los lanzamientos judiciales derivados de impagos de alquileres hayan alcanzado en los tres primeros trimestres de 2017 el 58% del  total de lanzamientos, unos 35.000 anuales. Los niveles de los alquileres en 2017 implican que son muy numerosas las familias  que no pueden hacer frente a las nuevas rentas (Carme Trilla, “…llegará un momento, no muy lejano, en el que las familias no podrán hacer frente a estas rentas”. La Vanguardia, 28.1.2018).

La demanda de viviendas de alquiler se ha visto impulsada, pues, por los nuevos empleos con salarios reducidos, que no tienen solvencia para adquirir una vivienda con un préstamo hipotecario También han influido las subvenciones a los inquilinos administradas por las autonomías y las desgravaciones fiscales al alquiler introducidas en estas administraciones públicas.

La oferta de viviendas de alquiler se ha visto disminuida por la importante proporción de viviendas destinadas a alquileres turísticos y por las mayores ventas derivadas de precios más atractivos. Demanda creciente de alquileres y oferta reducida explican los aumentos sufridos por los niveles de los alquileres conforme mejora el ritmo de crecimiento de la economía, muy lejos delos magros aumentos salariales y del crecimiento del IPC.  Es frecuente que se alquilen habitaciones a precios notables o  que varios hogares compartan una vivienda.

Resulta necesario, pues, aumentar la oferta de viviendas de alquiler (un 17,3% de hogares viviendo de alquiler es una proporción muy reducida, la menor de Europa Occidental. Ello exige programar un amplio conjunto de medidas y, sobre todo, que exista política de vivienda a nivel estatal, aunque la ejecución de la misma corresponda a autonomías y ayuntamientos. También resulta imprescindible mejorar las estadísticas disponibles  acerca del mercado de alquiler, puesto que en la situación presente la única información semirregular disponible es la procedente de portales privados, que son parte interesada en el funcionamiento de dicho mercado. No puede resolverse un problema sin conocer el alcance real del mismo.

Una versión de este artículo se publicó el 9 de febrero de 2018 en la revista digital El Siglo de Europa y se reproduce aquí con la autorización del autor.