El mercado de vivienda en 2023. Previsiónes para 2024

    En 2023 el mercado de vivienda ha registrado en España retrocesos significativos respecto de los niveles alcanzados en 2022.  Sin embargo, los valores alcanzados en este año por las principales magnitudes revelan que el nivel general de actividad en dicho mercado fue importante, lejos de una recesión. El descenso de las ventas fue inferior al sufrido por los nuevos préstamos hipotecarios registrados para compra de vivienda, evolución que revela la fuerte presencia de inversores entre los compradores de viviendas. En 2023 descendió la financiación a la vivienda, afectada por los más altos tipos de interés y por una actuación más restrictiva de los bancos en cuanto a financiación a la vivienda se refiere. Las viviendas iniciadas se han situado en un nivel similar al de 2022, por debajo de las 110.000.Persiste la carencia de vivienda accesible para un amplio número de hogares.

Precios y alquileres

  En 2023 ha tenido lugar una desaceleración moderada del índice de precios de viviendas. Frente al aumento del 5,5% registrado en 2022 por dicho indicador, en el tercer trimestre de 2023 el crecimiento interanual fue el 4,5%. El aumento interanual de los precios fue acusado en el caso de las viviendas de nueva construcción, el 11%, frente al 3,2% correspondiente a los precios de las viviendas usadas. El nivel medio de precios alcanzado por las viviendas en el tercer trimestre de 2023 fue 1.974 euros/m2, 2.148 euros/m2 en las viviendas nuevas y 1.935 euros/m2 en las viviendas usadas, según la estadística registral inmobiliaria. Los precios más elevados, según dicha fuente estadística, fueron los de Baleares (3.388 euros/m2) y la Comunidad de Madrid (3.272 euros/m2).

  Los alquileres de viviendas, según el portal Idealista.com, aceleraron el aumento en 2023. La variación interanual de los alquileres de viviendas fue el 9,2% en noviembre de 2023, superior al 7,2% de diciembre de 2022. La variaciones interanuales más elevadas en 2023 han sido las de Baleares (16,0%), y la Comunidad de Madrid (16,0%). El nivel medio de alquileres fue de 11,9 euros/m2-mes en España en noviembre de 2023. Los niveles más elevados fueron los de Baleares (16,2 euros/m2-mes) y Comunidad de Madrid (16,0 euros/m2-mes). Se advierte, en general, la presencia de aumentos más intensos de los alquileres en los territorios con mayor peso de la actividad turística, junto a las grandes capitales. El crecimiento del empleo en España en 2022-2023 ha incrementado la demanda de viviendas de alquiler, pues la elevada carestía relativa de los precios de venta de las viviendas convierte en insolventes a una amplia proporción de hogares.  Los nuevos hogares, inmigrantes en una proporción significativa, acuden al reducido nivel de alquiler privado existente. Junto a la debilidad de la oferta de viviendas de alquiler, acentuada por el aumento de las viviendas turísticas, la resultante es una aceleración constante de los precios del alquiler, que complica el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares.

Demanda de vivienda y financiación

  Sobre la demanda de vivienda han actuado presiones diferentes por parte de la evolución general de la economía. Por una parte, la renta disponible de los hogares registró una variación interanual importante en el primer semestre de este año, el 11,6% en términos nominales y el 7,5% en términos reales. El principal impulso vino por el lado del empleo, donde el número de ocupados creció en un 3,5% en el  tercer trimestre del año, según la Encuesta de Población Activa y también por el lado de los salarios, que aumentaron en un 4,2% en el mismo periodo de tiempo y  ganaron poder adquisitivo.

  En 2023 ha tenido lugar un aumento continuado en los tipos de interés de los préstamos destinados a la compra de vivienda, aumento interrumpido en los dos últimos meses del año. La evolución de los tipos de interés de las nuevas operaciones ha sido paralela a la registrada por el Euribor a doce meses, principal indicador de referencia empleado en los préstamos a interés variable. Los aumentos en los tipos de interés han frenado las compras de viviendas realizadas mediante la financiación crediticia. El número de hipotecas registradas sobre vivienda en el periodo de enero-octubre de 2023 disminuyó en un 17,7% respecto de 2022 (380.000 es la previsión del número de hipotecas para 2023). La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo indica que en el tercer trimestre de 2023 se endurecieron los criterios de aprobación de los préstamos para compra de vivienda por parte de los bancos. En dicho trimestre, según la citada encuesta, descendió la demanda de créditos para compra de vivienda por parte de los hogares, sobre todo por la elevación de los tipos de interés y por el deterioro de las perspectivas del mercado de vivienda para los inversores.

 Las compraventas de viviendas registradas descendieron en un 8,7% en el periodo de enero-octubre de 2023 respecto del año precedente. El descenso fue más acusado, el -9,9%, en las ventas de viviendas usadas, frente al de las ventas de viviendas de nueva construcción (-3,6%).  En el periodo citado las ventas de viviendas usadas supusieron el 80,9% de las ventas de viviendas. El ritmo de ventas de viviendas en los diez primeros meses de 2023 se situó por debajo de las 600.000 en el año, cifra que, aun siendo inferior a la de 2022, implica un volumen considerable de transacciones. La caída de las ventas fue inferior a la del número de préstamos hipotecarios para compra de vivienda. Esto último revela que en 2023 apenas han descendido las ventas realizadas sin préstamo hipotecario. Más de la mitad de las ventas de viviendas se han realizado al contado, lo que corresponde a compradores de viviendas con fines de inversión y de colocación de ahorro. La mayor parte de las ventas sin préstamo tienen lugar en las zonas turísticas.

Nueva oferta de vivienda

  En los diez primeros meses de 2023 el número de viviendas iniciadas descendió en un 0,8% respecto del mismo periodo de 2022. De dicha evolución se desprende que en 2023 el total de viviendas iniciadas puede situarse por debajo de las 110.000, nivel superior al de 2008. Las viviendas terminadas retrocedieron en un 5,6%, por lo que el total anual de 2023 se situará en torno a las 85.000. Destaca el largo periodo transcurrido con niveles de viviendas iniciadas y terminadas inferiores a los de los años anteriores a la etapa de la “burbuja” inmobiliaria de 1997-2007 .

   Entre 2023 y 2027 el aumento neto anual del número de hogares en España superará los 200.000 según la proyección del INE. Dicho ritmo anual supera con mucho las previsiones de viviendas iniciadas y terminadas. Es posible que la recuperación de la construcción de nuevas viviendas se haya visto obstaculizada en los últimos años por el fuerte aumento de los costes de construcción en 2021-2022, cuyo aumento se ha desacelerado en 2023 por la evolución más moderada de los precios de los materiales de construcción. También parece haberse producido escasez de mano de obra especializada en la construcción residencial.

 Previsiones para 2024. Necesidad de nuevos impulsos a la política de vivienda

  En la primera parte de 2024 el mercado de vivienda mantendrá las constantes de 2023 de descenso de la demanda y mantenimiento de precios de venta elevados y alquileres al alza. El retroceso de los tipos de interés apuntado en los dos meses finales de 2023 puede acentuarse en 2024, lo que puede cambiar el signo de la demanda hacia la mitad del año y reforzar las compras de viviendas. En el conjunto del año los niveles de ventas, préstamos hipotecarios y construcción de nuevas viviendas alcanzarán niveles equivalentes a los de 2023, advirtiéndose cambios que contribuirían a una mejoría general del mercado en la segunda mitad del año. Los precios de las viviendas pueden crecer muy ligeramente y persistirá el crecimiento de los alquileres.

 Junto a un mercado de vivienda con un importante volumen de transacciones y de financiación, en España es notable el número de hogares con serias dificultades de acceso a la vivienda. Las estimaciones del INE apuntan a una elevación de la edad de emancipación de los jóvenes como consecuencia de la carestía del acceso a la vivienda. Entre 2015 y 2023 el número medio anual de viviendas protegidas terminadas es muy inferior a diez mil, coincidiendo dicho descenso con la ausencia de financiación garantizada para el acceso a dicho tipo de viviendas. Es posible que en 2024 se recupere algo la construcción de viviendas con algún tipo de protección, a la vista de los planes anunciados a nivel estatal y autonómico. Pero se echa en falta un impulso más relevante a la creación de más viviendas sociales desde las políticas de vivienda estatal y autonómica, ante e carácter creciente de los hogares con serias dificultades de acceso a la vivienda.

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Una versión de este artículo se publicó en el periódico digital Ojo Avizor-EU el 30 de diciembre de 2023. Se publica en esta WEB con autorización de su autor.