El programa de avales para compra de vivienda se extiende a España

  El Consejo de Ministros de 13 de febrero de 2024 ha dado el primer paso para poner en marcha un programa de avales a los compradores de viviendas en España con determinados topes de edad y de ingresos, por una cuantía de 2.500 millones de euros. El programa potencia la demanda de vivienda en propiedad, con lo que puede afectar a los precios sobre todo en las zonas con mercados de vivienda más tensionados. Se trata de una figura de reciente implantación dentro de la política de vivienda en España, inspirada en este caso en el modelo británico, que ya se ha introducido, con algunas diferencias, en algunas comunidades autónomas, entre las que destaca el énfasis puesto en el programa por parte de la Comunidad de Madrid.  Se pretende con el mismo reforzar la capacidad de endeudamiento de los adquirentes de vivienda habitual.

 El Acuerdo de Consejo de Ministros ha establecido las condiciones para que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana firme con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) la implantación por parte de dicha entidad financiera pública de la línea de avales a compradores de vivienda con menos de 35 años de edad. También pueden beneficiarse familias con menores a su cargo. Como se ha indicado, el programa en cuestión permite aumentar el endeudamiento de los hogares cuyo nivel de ingresos no supere los 37.800 euros anuales (4,5 veces el Iprem), tope que se duplicaría si la vivienda la adquiriesen dos personas. El aval del ICO no tendrá coste para los hogares que se acojan a esta garantía adicional.

 Los préstamos a comprador de vivienda los concederían los bancos que establezcan convenios con el ICO. La normativa hipotecaria vigente en España establece que la relación préstamo/valor no debe de pasar del 80% del valor de tasación del inmueble a adquirir mediante un préstamo con garantía hipotecaria. Esta circunstancia da lugar a que, con frecuencia, resulte más problemático conseguir la parte del precio de la vivienda no cubierta por el préstamo que hacer frente a los vencimientos periódicos derivados del préstamo, mensuales por lo general.

 Según el Acuerdo citado, el ICO avalará el 20% del importe del crédito, proporción que podrá elevarse si la vivienda a adquirir dispone de una calificación energética D o superior. Los compradores deberán ser residentes en España en los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud del préstamo. No podrán acogerse a la línea de avales quienes ya sean propietarios de alguna vivienda con anterioridad. La vivienda deberá ser residencia habitual del beneficiario.

 En el convenio entre el ICO y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se establecerá un límite máximo de precio de venta o valor de tasación de la vivienda, tope que podrá fijarse en función del ámbito territorial.

 El precio medio de la vivienda en España en el tercer trimestre de 2023 ascendió a 1.974 euros por metro cuadrado, según la Estadística Registral Inmobiliaria. Para acceder a una vivienda de 90 metros cuadrados, con 178.000 euros de precio de venta, con el programa en cuestión se puede acceder a financiación de hasta el 96% del valor de tasación. Ello supondría acceder a un préstamo de 170.800 euros, cuya cuota mensual, al 4,2 % de tipo de interés y 25 años de plazo, sería de 916 euros. Ello requeriría que el comprador dispusiera de unos ingresos anuales de 36.640 euros. Esto último se deriva del hecho de que la cuota a pagar no debe de superar el 30% de los ingresos familiares. Según la última Encuesta de Condiciones de Vida, publicada por el INE en junio de 2023, la renta neta media anual por hogar ascendió en 2022 a 32.216 euros en España. El nivel de ingresos del comprador se sitúa, pues, por encima de la media española. Habrá zonas del territorio en las que los aspirantes a la compra de vivienda resulten favorecidos por el programa.

El plazo del aval otorgado por el Ministerio de Vivienda a la entidad financiera y gestionado por el ICO será de un máximo de 10 años desde que se formalice la operación, con independencia de la amortización del préstamo. Durante este plazo, la vivienda deberá ser la residencia habitual de la persona avalada. El plazo para formalizar los préstamos acogidos a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025.

 En el Reino Unido el programa de avales públicos se introdujo con el propósito de mantener elevada la proporción de hogares que residen en viviendas de su propiedad. A pesar del programa, la proporción de vivienda en propiedad en dicho país sigue descendiendo y la edad de quienes acceden por primera vez a la vivienda como propietarios está creciendo. Llevar a una familia a una vivienda de alquiler privado es vivir en el Reino Unido bajo la amenaza del desahucio.

Se anuncia una línea de préstamos de 4.000 millones de euros

  La ministra de Vivienda ha anunciado que la del aval “no va ser la única medida para distensionar el mercado del alquiler y esponjar el de la compra”. En las próximas semanas se llevará al Consejo de Ministros un programa de préstamos de 4.000 millones de euros de alcance, financiado con recursos procedentes del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, al que se añadirán 2.000 millones de avales ICO. Se trata de que promotores públicos y privados puedan construir más de 40.000 viviendas a precio asequible.

  La situación de los arrendatarios de viviendas en el sector privado en España dista de ser satisfactoria.  No solo son elevados los precios del alquiler, sino que las condiciones de las viviendas resultan con frecuencia mejorables. En esta situación es necesario conseguir ampliar el exiguo parque de viviendas sociales existente en España. Para ello es necesario disponer de dos cosas, suelo y financiación. Una parte del suelo puede proceder de los desarrollos inmobiliarios, en los que la normativa estatal obliga a ceder al municipio una parte de la edificabilidad. Con frecuencia los ayuntamientos monetizan dicha cesión en lugar de destinarla a fines sociales.

El segundo elemento necesario es la financiación. Pretender construir un amplio parque de viviendas sociales de alquiler, actuando las autonomías y los ayuntamientos como motores de tales desarrollos, requiere de financiación crediticia, pues de los presupuestos de ayuntamientos y autonomías no pueden salir los recursos necesarios. Al oligopolio bancario que se ha formado en España no le gusta la financiación al promotor de viviendas de alquiler. El ICO puede desempeñar un papel importante en esta tarea, como fue el caso del préstamo concedido en 2022 por esa entidad al ayuntamiento de Barcelona para construir viviendas destinadas al alquiler social. Este ejemplo debería de extenderse al resto de España, aunque entonces surge el problema de los topes legales al endeudamiento de los municipios, lo que puede frenar las iniciativas locales necesarias para atacar el problema de acceso a la vivienda.

 El Programa de Avales es una pieza dentro del amplio conjunto de actuaciones que debe de integrar la política de vivienda. La realidad obliga a acelerar la puesta en marcha de la segunda actuación anunciada desde el Ministerio de Vivienda, que es la de aumentar el parque de viviendas sociales de alquiler con actuaciones de alcance.