La situación del mercado de vivienda en España en 2025 está condicionada por la evolución de la población y del empleo registrada entre 2020 y 2024. El importante crecimiento demográfico registrado en dicho periodo está asociado con la intensa inmigración registrada durante el mismo. El consiguiente aumento del número de hogares ha superado ampliamente al número de viviendas terminadas. Los datos más recientes apuntan a una desaceleración del aumento de los hogares y una recuperación moderada del número de viviendas iniciadas. La comparación entre el número de hogares creados y las viviendas terminadas debería de hacerse con rigor, sin exagerar las diferencias citadas entre dichas magnitudes.
Según la Estadística Continua de Hogares (ECH) del INE la población de España ascendió a 49,1 millones de habitantes al final del primer trimestre de 2025, unos nueve millones por encima de la población existente al inicio del presente siglo. En el primer cuarto de siglo ha habido dos etapas de intenso crecimiento demográfico en España. La primera corresponde al periodo comprendido entre 2000 y 2010, durante el cual el ritmo medio anual de aumento de la población fue el 1,33%. Dicha etapa se caracterizó por el fuerte crecimiento de la economía y del empleo, coincidiendo con la expansión inmobiliaria asociada con la “burbuja” creada en el mercado de la vivienda.
La segunda etapa de fuerte crecimiento demográfico ha sido la comprendida entre 2020 y 2024, durante la cual el aumento medio anual de la población fue el 0,88%. Esta segunda etapa se ha caracterizado por la presencia de un incremento destacado de la inmigración, que ha explicado casi todo el aumento de la población. El mayor crecimiento económico ha tenido el principal apoyo en el turismo y también en la entrada de población inmigrante. La población extranjera suponía en 2000 el 4,2% de la población de España y se ha aproximado al 14% al final de 2024. Según la Encuestade Población Activa del INE los extranjeros suponían el 15,5% del empleo en el primer trimestre de 2025 y han explicado el 53,3% del crecimiento anual del empleo registrado sobre el primer trimestre de 2024.
Un incremento tan acusado de la población ha llevado consigo un aumento paralelo del número de hogares, cuyo total ascendía a 19,5 millones al final del primer trimestre de 2025, según la ECH. Entre 2020 y 2024 el aumento medio anual del número de hogares ha ascendido a 239.500 según dicha estadística. El importante aumento del número de hogares genera una presión de la demanda de vivienda sobre la oferta disponible, en especial en el caso de la vivienda de alquiler, que es el tipo de vivienda al que pueden tener acceso los nuevos hogares procedentes de la inmigración, y en muchos casos es a una habitación a lo que pueden acceder. Las viviendas de nueva construcción terminadas en el periodo citado han estado por debajo del 50% del incremento en el número de hogares.
Las diferentes estimaciones realizadas del déficit de viviendas en España se basan en la comparación entre el número de hogares creados y las viviendas puestas en el mercado en el mismo periodo de tiempo (Gráfico).
En 2024 se iniciaron en España 127.721 viviendas y se crearon 183.115 hogares según la última estimación del INE. Las viviendas iniciadas alcanzaron el 70% de los hogares creados, aunque hubo diferencias sustanciales según las comunidades autónomas en dicha relación. En Cataluña, Canarias, Valencia y Madrid la proporción de las viviendas iniciadas sobre el incremento en el número de hogares estuvo por debajo del 70%. Por el contrario, hubo autonomías en las que la proporción citada fue superior, destacando el dato de Andalucía, donde se inició un total de viviendas superior en un 36% al número de hogares creados.
El INE ha publicado una proyección del número de hogares para el periodo 2025-2039. En dicha proyección aparecen unas cifras de creación de hogares a partir de 2025 que están muy por encima de las estimaciones de la variación anual del número de hogares efectuadas por el propio INE para 2024-2025, tanto con la ECH como con la Encuesta de Población Activa. Mientras que dichas estimaciones sitúan la creación de hogares en unos niveles medios que se aproximan a una media anual de 175.000 hogares en 2025, en la proyección citada para 2025 se proyecta la creación de 360.422 hogares, cifra muy por encima de lo que se estima a partir de los primeros datos disponibles para dicho ejercicio.
La información estadística reciente revela que el ritmo de creación de hogares se ha desacelerado en 2024 y 2025, pero que todavía está por encima del ritmo de construcción de nuevas viviendas. Esta última variable parece aumentar, a la vista del mayor número de viviendas iniciadas y del importante aumento del empleo en la construcción. Las abultadas cifras de creación de hogares correspondientes a la proyección del INE para el periodo 2025-2039 suelen emplearse por el subsector de la promoción inmobiliaria para justificar actuaciones de política de vivienda proclives a lograr los mayores aumentos posibles de la construcción de nuevas viviendas.
En España durante las etapas de construcción masiva de viviendas se han registrado en el pasado los mayores aumentos de precios. La realidad revela que más que un aumento indiscriminado del número de viviendas es preciso reforzar la construcción de más viviendas asequibles. Como señala Javier Burón en el libro “El problema de la vivienda” (Editorial Arpa, 2025) es necesario crecer en oferta, pero no a cualquier precio. Una cosa es la política de vivienda y otra muy diferente es el negocio inmobiliario.
[1] Julio Rodriguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Fue Consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía y presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada.
Una versión de este artículo se publicó en la revista Ojo Avizor.eu en mayo de 2025
