“Mi primera vivienda”, el discutible programa de vivienda de la comunidad de Madrid

 El programa “Mi primera vivienda”, puesto en marcha en el verano de 2022 por la Comunidad de Madrid, puede suponer una ayuda al acceso a la propiedad para hijos de familias acomodadas. También puede contribuir a elevar más los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid. Se trata, pues, de una nueva figura de la política de vivienda en España, inspirada en este caso en un criticado modelo inglés, fomentada desde el Banco de Santander, y que el Partido Popular está implantando en las comunidades autónomas donde gobierna. El relativamente corto alcance del programa y las dificultades para encontrar alquileres en condiciones razonables en el sector privado subraya una vez más la necesidad de aumentar el parque público de viviendas sociales de alquiler.

 El programa en cuestión, desarrollado en la Orden 2350/2022 (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de 18.8.22) de la consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid, pretende mejorar la solvencia de los compradores de vivienda aumentando la capacidad de endeudamiento. La normativa hipotecaria vigente en España establece que la relación préstamo/valor no debe de pasar del 80% del valor de tasación del inmueble a adquirir mediante un préstamo con garantía hipotecaria. Esta circunstancia da lugar a que, con frecuencia, resulte más problemático conseguir el 20% no cubierto por el préstamo que hacer frente a los vencimientos periódicos del préstamo, mensuales por lo general.

En el programa “Mi primera vivienda” el gobierno madrileño realizará un depósito en los bancos con los que tenga firmado un convenio para respaldar los préstamos de dichos bancos para compra de vivienda en los que la cuantía del préstamo supere el porcentaje del 80%. El respaldo financiero se limitará al exceso de financiación por encima del 80% citado. Los compradores no deberán poseer ninguna vivienda en España y ser residentes en la Comunidad de Madrid en los dos años inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la solicitud de financiación complementaria al préstamo hipotecario.

El programa no establece topes de ingresos para poder disfrutar de la ayuda citada. La vivienda deberá estar situada en el territorio de la Comunidad de Madrid. El prestatario, a través de una declaración responsable, se compromete a destinar la vivienda que va a adquirir a vivienda habitual y permanente al menos durante dos años desde su fecha de adquisición. El gobierno de Madrid puede estar respaldando un préstamo para adquirir una vivienda que en poco tiempo puede servir para un objetivo diferente al de residir en una vivienda en propiedad. El programa establece que, con dicha ayuda, podrían adquirirse viviendas de hasta 390.000 euros de precio de venta, cuantía que no incluye los gastos y tributos inherentes a la adquisición de la vivienda.

 El precio medio de la vivienda en la C. de Madrid en el primer trimestre de 2022 ascendió a unos 2.850 euros por metro cuadrado, según la estadística de valores de tasación publicada por el Ministerio de Transportes. Para acceder a una vivienda de 90 metros cuadrados, con 256.500 euros de precio de venta, con el programa en cuestión se puede acceder a financiación de hasta el 95% del valor de tasación. Ello supondría acceder a un préstamo de 243.675 euros, cuya cuota mensual, al 2,5% de tipo de interés y 25 años de plazo requeriría que el comprador dispusiera de unos ingresos anuales de 41.844 euros. Esto último se deriva del hecho de que la cuota a pagar no debe de superar la tercera parte de los ingresos. El presupuesto asignado en 2022 al programa citado asciende a 18 millones de euros, con lo que pueden respaldarse unas 500 compras de viviendas Según la última Encuesta de Condiciones de Vida, publicada por el INE en junio de este año, la renta neta media anual por hogar ascendió en 2020 a 37.687 euros en la Comunidad de Madrid, lo que revela que los hogares que compren vivienda con tales ayudas deben tener unos ingresos superiores a la media de esta comunidad autónoma.

 El programa citado está inspirado en el sistema establecido por los conservadores ingleses cuando retornaron al poder, de la mano del entonces primer ministro Cameron. “De entre las muy destructivas políticas sociales conservadoras, el programa de ayuda a la compra (“help to buy”) anunciado en 2013, fue siempre en egregio ejemplo de políticas compradoras de votos. Su creador, George Osborne, sabía que un subsidio para comprar vivienda con precios de hasta 600.000 libras podría inflar más los precios de la vivienda, y así sucedió. El sistema aceleró ligeramente la fecha de compra para aquellos que ya podían comprar, frecuentemente con ayuda familiar y lo han utilizado más personas con rentas elevadas que quienes perciben unos ingresos reducidos. A pesar del programa, la proporción de vivienda en propiedad sigue descendiendo y la edad de quienes acceden por primera vez a la vivienda como propietarios está creciendo. Llevar a una familia a una vivienda de alquiler privado es vivir en el Reino Unido bajo la amenaza del desahucio”. (Polly Toynbee, “El veredicto es: El programa de ayuda a la compra de G. Osborne ha sido un desastre”, The Guardian, 25. Enero.2022). El texto anterior comenta un informe crítico con el programa de Osborne aprobado en la Cámara de los Lores.

  Es muy posible que el programa ayude a acceder a una vivienda en propiedad sobre todo a compradores con ingresos elevados mientras que los aspirantes con bajos niveles de ingresos no podrán utilizarlo. Además, dicho sistema contribuirá a que crezcan más los precios de la vivienda en la Comunidad de Madrid, los más elevados de España en el primer trimestre de 2022, según la estadística de valores de tasación. Junto a lo anterior, resulta extremadamente breve el periodo obligatorio de 2 años para utilizar la vivienda como residencia habitual, con lo que el programa puede servir para un fin que no es el que declara expresamente.

 La situación de los arrendatarios de viviendas en el sector privado en la autonomía madrileña dista de ser satisfactoria.  No solo son elevados los precios del alquiler, sino que las condiciones de las viviendas resultan, además, muy mejorables. En esta situación es necesario conseguir ampliar el exiguo parque de viviendas sociales existente en España. Alguien ha dicho (Carme Trilla, El País, 2022) que para ello es necesario disponer de dos cosas, suelo y financiación. Una parte del suelo puede proceder de los desarrollos inmobiliarios, en los que la normativa estatal obliga a ceder al municipio una parte de la edificabilidad. Con frecuencia los ayuntamientos monetizan dicha cesión en lugar de destinarla a fines sociales.

El segundo elemento necesario es la financiación. Pretender construir un amplio parque de viviendas sociales de alquiler, actuando los ayuntamientos como motores de tales desarrollos, requiere de financiación crediticia, pues de los presupuestos de ayuntamientos y autonomías no pueden salir los recursos necesarios. Al oligopolio bancario que se ha formado en España no le gusta la financiación al promotor de viviendas de alquiler. El ICO puede desempeñar un papel importante en esta tarea, como ha sido el caso del reciente préstamo concedido por esta entidad al ayuntamiento de Barcelona para construir viviendas destinadas al alquiler social. Este ejemplo debería de extenderse al resto de España, aunque entonces surge un tercer problema, que es el de los topes legales al endeudamiento de los municipios, lo que puede frenar las iniciativas locales necesarias para atacar el problema de acceso a la vivienda.

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Una versión de este artículo se publicó en la revista digital “El Siglo de Europa” de 2 de septiembre de 2022.