Vivienda: alquileres disparados y opacidad estadística

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Los indicadores del mercado de vivienda disponibles en España confirman la fortaleza  de la  recuperación del mercado de vivienda en los dos últimos ejercicios y primer trimestre de 2018. Los  aumentos de precios de la vivienda en España superaron ampliamente la media de la eurozona en el tercer trimestre de 2017. La construcción está creciendo por encima del PIB, impulsada sobre todo por el componente de la edificación residencial. El gobierno ha aprobado el nuevo Plan Estatal de Vivienda, 2018-21, cuyo alcance dependerá de la asignación presupuestaria definitiva. Se habla con frecuencia de los alquileres, sin que exista  ninguna estadística pública sobre dicho segmento del mercado de vivienda.

Los impulsos de la demanda de vivienda  son diversos. La creación de empleos, las excepcionales condiciones de financiación crediticia (en 2016-17 los tipos de interés a comprador de vivienda fueron inferiores al 2%), la importante compra de viviendas por extranjeros, la presencia de abundantes inversores, personas  físicas y jurídicas, son algunas de las variables explicativas de la mayor demanda,

Las duras condiciones de los nuevos empleos (bajos niveles salariales, importante presencia de empleos a tiempo parcial e inestabilidad derivada de la elevada cuota de empleos temporales) obligan a  amplios segmentos de población a buscar  alojamiento en el  mercado del alquiler privado.

La mayor demanda de alquileres se enfrenta a una oferta  reducida de viviendas para arrendar. Además de la crónica escasez de alquileres en España,  la oferta existente retrocede tanto por el mayor ritmo de venta de viviendas ante los más elevados precios (numerosos propietarios se pasaron al alquiler  en la fase de recesión, ante la paralización del mercado),  como por la creación de “alquileres turísticos”. Se reduce así la oferta de viviendas hasta ahora destinadas al alquiler estable.  

En el presente contexto de un mercado de vivienda donde lo más notable es la subida de los alquileres, el gobierno ha aprobado un nuevo  Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (RD 106/2018, BOE de 10 de marzo). Este último tiene como elementos más relevantes, en primer lugar,  las subvenciones en un 40% de los alquileres (50% a los hogares de menos de 35 años)  durante tres años, a hogares de  ingresos no superiores  a los 3 IPREM (22.559 euros anuales). En segundo lugar, destacan las  subvenciones a las promociones  de nuevas viviendas que se destinen al alquiler  durante 25 años, para  hogares de ingresos  bajos y medios.

Las ayudas estatales  serán cofinanciadas por  las autonomías, a las que corresponde la ejecución de las actuaciones previstas en el citado Plan.

La dotación presupuestaria prevista es de 1.442 millones de euros para  los  cuatro años del Plan, que requerirá para su implantación  la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado para 2018. El nuevo Plan carece de objetivos cuantitativos precisos, no tiene previsto publicitar  periódicamente  los resultados. Llevará tiempo la  puesta en marcha del mismo, pues primero habrán de firmarse convenios entre el Ministerio de Fomento  con cada una de las autonomías. Después, estas desarrollaran normativas específicas para la aplicación del Plan en su territorio. La falta de datos de ejecución convierte en una incógnita el grado de cumplimiento de los objetivos del Plan.

Las ayudas directas a los inquilinos pueden aumentar la demanda de viviendas de alquiler. Esto  provocaría  mayores subidas de los alquileres y beneficiaría  a los propietarios de las viviendas. El programa de fomento de las viviendas de alquiler puede resultar más trascendente, al pretender aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Dicho programa requerirá colaboración por parte de los ayuntamientos, que deberían favorecer la calificación de suelo  destinado a la  construcción de las viviendas para el alquiler.

EL VACIO ESTADISTICO  DEL MERCADO  DEL  ALQUILER  

 Entre  la información sobre la marcha del mercado de vivienda destacan las noticias correspondientes al mercado de alquiler. Los datos manejados  proceden de portales inmobiliarios privados con fuertes intereses en el subsector inmobiliario (uno de ellos es propiedad de un  fondo buitre). Llama la atención la escasa información pública disponible sobre dicho mercado, pieza creciente del conjunto del mercado de vivienda. El comportamiento del mercado de alquiler resulta trascendental para los hogares con ingresos más reducidos.

Los censos de viviendas decenales y los resultados de las encuestas anuales de condiciones de vida y de hogares son la única información que desde el gobierno español se aporta sobre la situación global del mercado de alquiler. Según el Censo de 2011 en España había 2,4 millones de viviendas principales de alquiler, el 13,5% del total. En 2016, según la Encuesta Continua de Hogares, 3,2 millones de unidades familiares vivían de alquiler, el 17,3% del total. El estado español apenas aporta más información que la citada sobre el mercado de alquileres.

 Algunas autonomías obligan a realizar depósitos de fianza de los contratos de arrendamiento que se realizan en su ámbito territorial. A partir de dicha obligación se puede obtener información sobre la cuantía media del arrendamiento (euros/mes), la superficie media de la vivienda alquilada (metros cuadrados)  y la renta media (euros por metro cuadrado y mes).

El Ministerio de Fomento ha recogido dicha información en su  publicación “Observatorio sobre vivienda y suelo”. Sin embargo, al no existir  la obligación citada del depósito  en todas las comunidades autónomas el dato medio resultante adolece de falta de representatividad, pues no incluye las autonomías donde no existe dicha obligación. En 2016 el arrendamiento medio de las provincias incluidas ascendió en España a 542,7 euros/m2, correspondiente a 6,1 euros por metro cuadrado y mes. Dicho  precio de alquiler estaba situado por debajo de los niveles publicados para dicho año por los dos portales privados antes citados.

En materia de precios de vivienda la información disponible es más abundante. Se publican en España unos diez indicadores de precios, de metodologías diferentes. El indicador más sofisticado, empleado por Eurostat en la estimación de los precios en la Eurozona y en la Unión Europea, es el índice de precios de vivienda del INE. Este índice se publica con frecuencia trimestral y se dispone de datos del mismo para el periodo 2007-2017.

El índice trimestral  del INE no aporta cifras absolutas de precios de vivienda. Se puede complementar esa información con la estadística trimestral de precios de tasación del Ministerio de Fomento, disponible desde 1997. El inconveniente de la estadística de Fomento es que los datos procedentes  de las  tasaciones atenúan las fluctuaciones de precios del ciclo de la vivienda, alejándose así de los precios reales. Según dicha fuente, el precio medio de la vivienda ascendió a  1.558,7 euros/m2 en el cuarto trimestre de 2017. 

La situación estadística del mercado de alquiler en España resulta, pues, a todas luces insatisfactoria. El gobierno debe aportar información  sobre el conjunto del mercado de viviendas en alquiler (precios, superficie y características de las viviendas alquiladas). Gobierno y  Banco de España apoyan los análisis del alquiler en los  portales  mencionados, ligados a intereses privados (fondos buitre) que actúan en el mercado, y que, al controlar los datos, controlan el discurso.

La externalización de los datos sobre el alquiler  influye directamente en el futuro de la política de vivienda. Esta  situación debe de superarse para facilitar la búsqueda de soluciones al crecimiento disparado que está teniendo lugar en los alquileres y  en los  precios de la  vivienda (Raquel Rodríguez, citada en el artículo de Violeta Muñoz “Opacidad en el alquiler”, elconfidencial.com). Para resolver cualquier problema lo primero es disponer de datos sobre la realidad y alcance del problema, situación que está lejos de conseguirse en el caso del mercado del alquiler.

Este trabajo se ha elaborado a partir de dos artículos del autor publicados en la revista El siglo de Europa los días  23 de marzo y 6 de abril de 2018

 

About Julio Rodríguez Lopez

Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas Frente a la Crisis EFC

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