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Alquileres. Mejor aumentar la oferta que introducir controles

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   La profunda crisis económica que ha provocado la pandemia del coronavirus ha acentuado las ya elevadas dificultades de acceso a la vivienda a numerosos hogares. En la presentación de los Presupuestos Generales del Estado de 2021 (PGE 2021) el vicepresidente del gobierno, Pablo Iglesias, anunció una ley de control de los alquileres, de carácter ampliamente intervencionista en el mercado de viviendas de alquiler. Por otra parte, dentro de los PGE 2021, aparece una importante partida, superior a los 1500 millones de euros, destinada a estimular la rehabilitación de viviendas con recursos procedentes de la Unión Europea. Pero el aumento de la oferta de alquileres aparece como la medida más necesaria, frente al control y a la rehabilitación.

  1. La crisis de la Covid19 empeoró la situación de los hogares vulnerables

   Según la Encuesta Continua de Hogares del INE, en 2019 había 3,4 millones de hogares viviendo de alquiler, el 18,3% del total de hogares. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE para el mismo año, la proporción citada ascendía al 52,1% entre los hogares de edades comprendidas entre los 16 y 29 años y al 79,3% entre los hogares de extranjeros procedentes de países de fuera de la Unión Europea. Jóvenes y extranjeros son, pues, los principales ocupantes de las viviendas de alquiler en España

    Una reciente estimación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) publicada en septiembre de este año, señaló que en España solo había 452.000 viviendas sociales de alquiler, el 2,5% del parque de viviendas principales y menos del 1% del parque total de viviendas. Dichas proporciones se situaban entre las más reducidas de Europa.

  Entre 2013 y 2019 los aumentos de precios de los alquileres han sido acusados, superiores a los registrados por los precios de venta de las viviendas, frente a una situación de práctico estancamiento de los salarios. Lo anterior provocó una situación de exceso de demanda en el mercado de alquileres, visible sobre todo en las mayores capitales, con anterioridad a la llegada de la Covid19. El acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario resulta imposible por la falta de solvencia de los hogares vulnerables. La pandemia de Covid19 ha empeorado las condiciones de tales hogares, pues los retrocesos de los niveles de ingresos han superado a los moderados descensos registrados en los precios de los alquileres.

El exceso de demanda en el mercado de alquileres se puede corregir por dos vías. La primera consiste en generar un aumento de la oferta, lo que justificaría la puesta en marcha de un plan de construcción de viviendas sociales de alquiler. Dicha construcción podría realizarse sobre suelo aportado por los ayuntamientos, procedentes de los suelos urbanizados ya obtenidos mediante la gestión urbanística para su edificación inmediata. La financiación de dicho plan descansaría en los presupuestos de las diferentes administraciones públicas y también en la financiación hipotecaria a promotor de viviendas de alquiler.

  En el reciente informe del Fondo Monetario Internacional sobre la economía española “Spain. Selected issues”, de noviembre de 2020, dicho organismo considera necesario que se coordinen los esfuerzos entre las diferentes administraciones publica para reducir las posibles restricciones existentes a la oferta de viviendas de alquiler

 La segunda vía para la corrección de la situación de exceso de demanda consiste en la introducción de alguna forma de control de alquileres. Dentro de España el parlamento catalán aprobó en septiembre la ley 11/2020, del alquiler de Cataluña, vigente desde el día 23 de dicho mes. La norma en cuestión se refiere a los nuevos contratos que se realicen a partir de su puesta en vigor, mientras que a los contratos existentes solo les afectaría en el caso de que se produjese una novación.

  Las viviendas afectadas serían las situadas en las denominadas “áreas con mercado de vivienda tenso”, que cubren a las 60 principales ciudades de Cataluña. Los precios de los alquileres en los nuevos contratos y en los que son objeto de novación no deberán superar los precios de referencia del alquiler correspondientes a las citadas áreas tensas. Cataluña dispone de una información sobre los precios del alquiler superior a la del resto de España, por resultar obligatorio el depósito de una copia del contrato de alquiler en un organismo de la Generalitat. La ley en cuestión establece la posibilidad de imponer sanciones administrativas comprendidas entre los 3.000 y los 90.000 euros, en caso de que los alquileres superen los límites establecidos.

  El gobierno de España no ha recurrido la ley en cuestión, que en este momento está plenamente en vigor. La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de España (Ley 29/1994) establece que el precio del alquiler lo pactarán libremente el arrendador y el arrendatario.

  Hasta la llegada de la pandemia las fuertes subidas de los precios de los alquileres se han generalizado en Europa Occidental, sobre todo en las grandes ciudades. Dicha evolución, agravada con frecuencia por el desarrollo de los alquileres turísticos, ha provocado la implantación de algún sistema de control o de tope de los alquileres en varios países de Europa Occidental. La situación más frecuente es que exista una norma estatal que permita a los ayuntamientos establecer algún techo a los aumentos de los alquileres, aunque no están claras las consecuencias de dichas normas.

  1. Los presupuestos para 2021 y la política de vivienda

 Las partidas incluidas en el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2021 (PGE 2021) correspondientes a Vivienda implican un importante crecimiento de las mismas sobre 2018. Una parte de los gastos previstos se va a financiar con recursos procedentes del instrumento Next Generation EU. Por primera vez en bastante tiempo hay un repunte significativo en la dimensión de las ayudas previstas para el acceso a la vivienda.

El gasto público directo destinado a la Vivienda asciende a 2.253 millones de euros en los PGE 2021 (474 millones en 2018). Dentro del apartado de gasto, 354 millones se destinarán a subvencionar el vigente Plan de Vivienda 2018-21. En dicho plan se incluyen sobre todo ayudas a los inquilinos para pagar el alquiler y subvenciones a la construcción de viviendas sociales.

  En cuanto a las ayudas al alquiler, podrán desde 2021 subsidiar a alquileres de hasta 900 euros mensuales, mientras que hasta ahora el tope era de alquileres de hasta 600 euros al mes. Se conoce poco acerca de las viviendas sociales construidas por medio de las ayudas previstas en el vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-21. La escasa transparencia acerca del detalle del destino de las partidas de gasto realizado a través de las autonomías impide valorar el alcance de las ayudas para la construcción de dicho tipo de viviendas.

 Los PGE 2021 incluyen 100,4 millones de euros para el denominado Plan 20.000, que prevé la construcción del mismo número de viviendas sociales destinadas al alquiler. Dichas viviendas se construirían en solares pertenecientes hasta ahora al organismo SEPES, donde se incluyen los situados en la zona de los antiguos cuarteles del ejército en Madrid. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Medio Ambiente no específica qué carácter tendrían dichas viviendas, si serian viviendas protegidas o viviendas libres con posibilidades o no de reventa rápida.

La novedad principal está en la partida de gasto correspondiente a “Rehabilitación para la recuperación económica y social a través de las comunidades autónomas”. Dicha partida asciende a 1.550,6 millones de euros y cubre actuaciones de rehabilitación a desarrollar por las comunidades autónomas y que el gobierno estatal subvencionaría con recursos procedentes de la Unión Europea. La rehabilitación de viviendas tiene buena imagen en España, pero solo aumenta el escaso parque de viviendas sociales existente si se rehabilitan viviendas vacías.

  Las ayudas fiscales al acceso a la vivienda se aproximan a 2.700 millones de euros (2.172 en los PGE de 2018). El primer componente de la partida total antes citada es el relativo a la deducción en la cuota del IRPF a los compradores de vivienda habitual. La cuantía se eleva a unos 940 millones de euros y está suprimida para nuevos adquirentes desde 2013, disfrutándo dicha deducción en la cuota del IRPF unos tres millones de contribuyentes. La deducción en la cuota a los inquilinos por alquiler de la vivienda habitual asciende a 41,5 millones de euros, también en régimen transitorio tras la supresión de dicha figura por parte del gobierno popular. La deducción citada la disfruta un total de 213.709 contribuyentes.

  La segunda deducción fiscal más relevante es la que obtienen los particulares que destinan viviendas al alquiler. El importe total de las deducciones se eleva a 671,2 millones de euros en 2021, correspondientes a reducciones en la base imponible del IRPF. Dicha reducción la disfruta un total de casi dos millones de contribuyentes. Están exentas del IRPF las ganancias patrimoniales obtenidas en la venta de una vivienda si se destinan a la compra de otra vivienda habitual. El alcance de las exenciones asciende a 340 millones de euros y la obtuvieron en 2019 un total de 61.850 contribuyentes. Las ganancias patrimoniales obtenidas por los mayores de 65 años por la venta de la vivienda habitual también están exentas en el IRPF, previéndose una exención en 2021 de 65 millones de euros por este concepto, disfrutada por un total de 7.841 contribuyentes.

Las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas obtienen una bonificación en la cuota íntegra del impuesto sobre sociedades prevista para 2021 de 48 millones de euros, disfrutada por 1.250 contribuyentes. Por último, la aplicación de un tipo impositivo del 10% en el IVA aplicado a la venta de viviendas de nueva construcción implica un tipo reducido de dicho tributo, ascendiendo el beneficio fiscal a 585,9 millones de euros.

El conjunto de las ayudas a la vivienda en forma de gasto (2.253 millones de euros) y de ayudas fiscales (2.697 millones de euros), 4.950 millones de euros, equivalen al 0,45% del PIB de la economía española previsto para el próximo año en los PGE 2021. Dicha proporción está entre las más reducidas en los países de la Unión Europea (0,6% del PIB), aunque implica un cambio al alza sobre los últimos presupuestos.

  1. El aumento del parque de viviendas de alquiler debe de ser prioritario

  Como subraya el informe antes citado del FMI sobre España, la crisis provocada por la Covid19 puede afectar de forma desproporcionada a los grupos vulnerables (jóvenes, hogares pobres y emigrantes), que son los que más viven de alquiler en España, pues muchos de ellos trabajan en actividades afectadas por los cierres derivados de la pandemia.

 Los PGE 2021 introducen un cambio sensible en el gasto público destinado a la ayuda al acceso a la vivienda. Pero dicha ayuda se concentra en el apartado de rehabilitación, mientras que se echa en falta un empujón mayor en las partidas destinadas a favorecer un aumento significativo del parque total de viviendas sociales de España, uno de los más reducidos de Europa. Una parte importante de la partida de 1.550,6 millones de euros, destinada a la rehabilitación, debería canalizarse a poner en marcha un plan de construcción de viviendas sociales de alquiler bastante más ambicioso que lo que se contempla en las actuaciones ahora destinadas a dicho objetivo. Dicho plan lo debería de dirigir y coordinar el gobierno mediante la creación de una Agencia Estatal para el fomento de la vivienda social.

 En cuanto al control de alquileres, se trata de una medida de complicada implantación en España. Fuera de Cataluña no existe información detallada ni actualizada sobre los niveles de alquiler en las distintas zonas territoriales. Además, el establecimiento de controles tiene como principal inconveniente el que puede reducir la oferta de viviendas de alquiler. También es evidente que el control de alquileres no debería de implantarse de forma indiscriminada. La situación varía de forma sustancial según los niveles de ingresos de los hogares, y solo debería de aplicarse el control a los hogares más vulnerables.

  El gobierno tiene por delante las opciones correspondientes a fomentar el aumento del parque de viviendas de alquiler social, a rehabilitar el parque de viviendas existente y a introducir controles a los precios del alquiler. La primera de las mismas, el fomento del aumento del parque de alquiler, debería ser la principal prioridad de la política estatal de vivienda.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

4 Comments

  1. Pau el noviembre 20, 2020 a las 9:38 am

    Las reticencias al control de alquileres son ideológicas, y basta con leer un artículo como éste, con titulares grandilocuentes, pero que sólo presenta un mínimo párrafo al final del artículo y sin un sólo argumento consistente. El problema de la sociedad actual es que no queremos ver los grises; siempre queremos enfrentar dos posturas y, a ser posible, que una de ellas gane en lugar de buscar una síntesis. El problema de la vivienda sólo se solucionará actuando en todos los frentes, y por eso siempre sospecho de las intenciones de los economistas que descartan alguno de ellos.
    Los problemas detectados: La falta de conocimiento del mercado de alquiler es falsa y, en cualquier caso, fácilmente subsanable; nunca el mercado ha sido tan transparente, con portales inmobiliarios en los que puedes obtener, por áreas, el precio, el número de viviendas ofertadas y el tiempo medio de permanencia de oferta. La falta de oferta es, como todo, regulable; es un precepto constitucional que la función social delimita el contenido del derecho de propiedad y, por tanto, la expropiación de vivienda vacía, la imposición agravada a las viviendas vacías y la construcción de vivienda social pueden, perfectamente, regular la oferta de un derecho fundamental. La aplicación indiscriminada es propuesta por el autor como un problema, pero nadie ha propuesto nunca tal cosa; siempre se ha hablado de controlar mercados tensionados y, por tanto, más bien parece que se necesitaba engordar el párrafo para darle apariencia de consistencia.
    En resumen: mejor aumentar la oferta que introducir controles no, mejor aumentar la oferta a largo plazo e introducir controles en el corto. Estoy absolutamente de acuerdo en que, si España dispusiera del parque público de vivienda del que disponen Austria o Holanda, no sería necesario regular el mercado de alquiler, pero no lo tenemos, y esa es una medida que necesita más de 10 años para empezar a implantarse. La gente es desahuciada hoy, luego ningún economista puede buscar soluciones teóricas para un horizonte temporal de 20 años cuando hay que hacer algo hoy, y el control de alquileres es una solución para mañana mismo si se tiene voluntad política.

  2. copitodenieve el noviembre 20, 2020 a las 1:52 pm

    Difícil cuestión, cierto que hay que aumentar el parque de viviendas de alquiler, y protegerlo de operaciones de privatización, y también resulta necesario un control de precios que permita a a los demandantes protegerse frente a los vaivenes del «mercado» y a la precariedad salarial.
    Dejar al albur del juego oferta/demanda los precios supone que estamos ante un juego de suma cero y la cosa no va por ahí como lo demuestra la tozuda realidad.

  3. Rafael Pavon Rodriguez el noviembre 20, 2020 a las 8:19 pm

    Lamentablemente Julio, esos deseos son los mismos que hemos defendido desde la epoca de Pepe Borrell como Ministro de Obras Publicas. Y digo lamentablemente porque, desde esos años 80 la situacion ha cambiado poco y las nuevas viviendas sociales son escasas en comparacion con las transferidas a la Comunidades Autonomas procedentes del antiguo INV. Y creo que no ha sido por falta de recursos presupuestarios, te recuerdo, por ejemplo, que el ultimo Plan de Vivienda del PSOE transfirio, solamente a Andalucia, mas de 2.000 millones de euros. El problema, a mi entender, es que el sector inmobiliario de este pais, tanto el privado como el publico, se ha dedicado a la tarea facil de promover viviendas en venta, modalidad que ha contado con importantes ayudas y, sobre todo, una sustanciosa financiacion bancaria. Ello ha permitido a todas las administraciones sacar pecho contabilizando como viviendas sociales las llamadas viviendas de proteccion oficial en venta. A mi juicio, cambiar esta situacion no solo depende de las dotaciones presupuestarias sino de contar con un tejido tanto empresarial como social que, desde un punto de vista profesional, este dispuesto a desarrollar esa produccion y gestion de estas viviendas sociales en alquiler, y contar por supuesto con una voluntad politica firme que vea ese parque residencial como un servicio social y no como un problema que es la impresion que tienen la mayoria de las administraciones. No se Julio, si lo veremos algun dia.

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