El largo camino del anteproyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda
En la última semana de octubre el gobierno publicó el contenido de un anteproyecto de ley estatal de derecho a la Vivienda. El proyecto de ley en cuestión había sido anunciado con frecuencia en los meses precedentes, apareciendo como un tema de confrontación entre las fuerzas políticas integrantes del actual gobierno de España. Se trata de un texto en el que lo más controvertido de su contenido se encuentra no en su articulado, sino en la saga final de disposiciones adicionales, finales, transitorias y derogatorias.
- España, un país de difícil acceso a la vivienda
Los precios de la vivienda quedan lejos en España de los niveles de renta disponible de los hogares modestos, entre los que destacan los jóvenes hogares, los inmigrantes, las familias monoparentales y las familias numerosas. Los elevados precios de venta y de alquileres, junto a la precarización del empleo, han dado lugar a la realidad de un serio problema de acceso a la vivienda en España.
Una estimación de 2020 del Ministerio competente en materia de política de vivienda, el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), ha puesto de manifiesto lo exiguo del parque de viviendas sociales de alquiler existente en España. Dichas viviendas suponían en 2020 menos del 2,5% del parque de viviendas, lejos de la media del 9,5% de la Eurozona. En el pasado hubo en España una poderosa política de vivienda, encuadrada dentro de las viviendas de protección oficial, de las que se habrán construido unos siete millones entre los años sesenta del pasado siglo y el momento presente. La mayoría de lo construido se destinó a la venta y resultó fácil descalificar tales viviendas y destinarlas después a la venta como viviendas libres. Ello explica que los parques públicos de vivienda social sean una ficción en España, donde parece que nunca ha existido política de vivienda.
Pues bien, en el articulado del anteproyecto de ley de derecho a la vivienda emanado del gobierno de coalición se insiste con frecuencia en la necesidad de reforzar dicho parque de viviendas sociales de alquiler para facilitar el acceso a la vivienda a los hogares más vulnerables. El refuerzo de la oferta de viviendas asequibles junto a una tímida regulación de los precios de los alquileres son los aspectos más destacados del anteproyecto en cuestión. La regulación de los alquileres y el castigo fiscal a las viviendas vacías sin justificación son los puntos del texto citado que han sido objeto de abundantes críticas. Estas han procedido sobre todo de los dirigentes de las autonomías en las que gobierna el Partido Popular y también de buena parte de los agentes que trabajan en el negocio inmobiliario. Abundan las opiniones favorables al libre funcionamiento del mercado, cuando es en el suelo y en la vivienda donde peor funciona el mecanismo de mercado. En 2021 se habrán vendido casi 600.000 viviendas en España a un precio medio próximo a los 2.000 euros por metro cuadrado construido. El mercado no informa de los numerosos hogares que no habrán podido acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler por carecer de recursos.
- Aspectos destacados del anteproyecto de ley de vivienda
Entre las definiciones que introduce el anteproyecto destacan la creación de dos tipos de vivienda protegida, la social, a edificar sobre suelo de titularidad pública, y la de precio limitado. Ambos tipos de vivienda tendrán limitaciones en el precio de venta o en el precio del alquiler. Se crea la figura del gran tenedor de vivienda, persona física o jurídica, titular de más de 10 inmuebles con más de 1500 metros cuadrados construidos (deberá de aclararse si se trata de 10 bloques de pisos o si es un máximo de 10 viviendas).
El anteproyecto destaca la trascendencia de la inscripción en los registros de demandantes de vivienda protegida. Dichos registros serán los constituidos por las administraciones públicas. La legislación autonómica establecerá para el suelo destinado a viviendas de protección pública que el 50% se destine al alquiler.
Una figura relevante en la nueva normativa es la de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (artículo 18 del anteproyecto), cuya declaración corresponderá a las administraciones competentes en materia de política de vivienda, condición que en España corresponde a las Comunidades Autónomas, según lo establecido en todos los estatutos de autonomía. La existencia de tales Zonas orientará la política estatal y autonómica de vivienda.
Si los gobiernos autonómicos no están de acuerdo con el moderado control de alquileres que se establece en el anteproyecto no se determinarán las zonas tensionadas en las ciudades de tales autonomías a efectos de la política estatal de vivienda. Deberían ser las ciudades las que decidan si se aplica o no en las mismas la normativa sobre controles de alquileres, cosa que se hace en Francia, sin ir más lejos. Lo de dejar este asunto en manos de los gobiernos autonómicos servirá para crear otro elemento diferencial interno dentro de España, con las consiguientes distorsiones de mercado.
Las circunstancias que determinarán si se trata o no de una Zona tensionada serán, en primer lugar, las de que la carga media que supone la cuota hipotecaria o el pago del alquiler superen el 30% de los ingresos del hogar. El segundo requisito es que los precios de venta de las viviendas o los precios del alquiler, hayan experimentado en los 5 años precedentes un crecimiento acumulado superior al menos en cinco puntos al aumento del índice de precios de consumo en la correspondiente comunidad autónoma.
El anteproyecto no especifica que indicador se utilizará para medir la evolución del alquiler en los cinco años precedentes al de la calificación de la Zona. Ahora solo se dispone a nivel nacional de los precios de oferta procedentes de los portales inmobiliarios. La vigencia de la calificación, que requerirá de un procedimiento preparatorio, será de cinco años, que podrá prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento.
Como viene sucediendo desde tiempos del gobierno de la UCD, los planes estatales plurianuales en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana serán el instrumento básico de actuación estatal. El MITMA podrá desarrollar un programa específico para cada Zona tensionada, programa que modificará o se anexará al plan estatal de vivienda vigente. El anteproyecto establece los denominados parques públicos de vivienda, donde se incluirán las viviendas protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública, recogiendo las adquiridas por otras vías y que se ocuparán en régimen de alquiler o figuras equivalentes.
El anteproyecto de ley incluye la creación de un registro público de contratos de arrendamiento de viviendas, registro que estará conectado con los registros autonómicos de fianzas y con el Registro de la Propiedad. La Disposición Final primera del anteproyecto establece la posibilidad de prorrogar los contratos de alquiler si con unos plazos de varios meses arrendadores y arrendatarios solicitan la prórroga, que podrá extenderse hasta tres años por plazos anuales. En el caso de inmuebles arrendados situados en una Zona Tensa, el plazo de prórroga del contrato podrá llegar hasta los tres años.
Los controles de los precios de las viviendas de alquiler aparecen en la nueva redacción del artículo 10.6 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente en la Disposición Final segunda. Así, en los inmuebles situados en una zona tensionada se podrá incrementar el alquiler en los nuevos contratos hasta en un 10 % sobre la última renta. Si además el propietario es un gran tenedor y a la vez persona jurídica, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable, según el sistema de números índices de referencia. Este sistema no podrá aplicarse en un periodo de 18 meses, que es el plazo que en el anteproyecto se prevé tardará en realizarse el citado sistema de números índices. Lo anterior implica que hasta 2024 no se podrá implantar el punto más incisivo del control de alquileres previsto.
El anteproyecto permite en su Disposición Final 2ª una amplia reducción de la renta líquida derivada del arrendamiento de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si en el nuevo contrato se reduce el precio del alquiler en un 5% y si la vivienda esté situada en una zona tensa. En la Disposición Final 3ª se establece un recargo del 50% en la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles si la vivienda vacía, ahora denominada “inmueble desocupado con carácter permanente”, lleva dos años sin ocupación, y el propietario tiene cuatro o más inmuebles . El recargo se elevará al 100% si el periodo de desocupación no justificada es de tres o más años.
La futura ley de vivienda modifica la vigente normativa estatal en materia de suelo, reservando con dicho propósito el 30% de la edificabilidad residencial prevista para la construcción de viviendas de protección pública en el suelo rural en el caso de actuaciones de nueva urbanización. La reserva será del 10% en el suelo urbanizado que se vaya a incluir en actuaciones de nueva urbanización. En este último caso las administraciones competentes arbitrarán mecanismos de compensación.
No hay mecanismo de “segunda oportunidad” en la nueva ley prevista. Solo se indica que se informará a las administraciones competentes de la situación de vulnerabilidad de la familia a desalojar para que tales administraciones presenten una alternativa de vivienda digna a dicha familia.
- A modo de comentarios
El anteproyecto de ley para el derecho a la vivienda tiene aportaciones positivas para realizar una política de vivienda más ambiciosa que las de los últimos ejercicios. La creación de los parques públicos de viviendas para el alquiler social, la trascendencia que se concede a los registros de demandantes de vivienda, la creación de un registro público de los contratos de alquiler, la posibilidad de destinar el suelo dotacional a la construcción de viviendas sociales para el alquiler, el reforzamiento de la obligación de destinar una proporción del nuevo suelo a urbanizar a suelo con destino a viviendas de promoción pública son ejemplos de los elementos positivos que el anteproyecto de ley establece.
Una vez entrado en el Congreso de los Diputados el anteproyecto de ley de vivienda, transcurrirá un periodo de debate en Comisión que puede extenderse en buena parte del año 2022. A dicho plazo habrá de añadirse el periodo de 18 meses previsto para obtener un índice de referencia de los contratos de alquiler, lo que exigirá constituir el registro de contratos previsto en el articulado del anteproyecto.
En ausencia de una estadística oficial de alquileres se ignora cómo podrá satisfacerse la exigencia de conocer el crecimiento de los precios del alquiler para definir una zona residencial como tensionada. Se advierte que el Anteproyecto está influido por la vigente ley catalana 11/2020 de limitación de la subida en el precio del alquiler. La ley catalana se aplica en los 60 municipios catalanes con más de 20.000 habitantes, y no en unas zonas específicas dentro de cada ciudad. La información sobre los precios de los alquileres se obtiene a partir de la información aportada al depositar las fianzas en el Instituto Catalán del Suelo.
La ley de vivienda que se va debatir en el Congreso es, más que una política de vivienda, una promesa de política de vivienda[1]. La cuestión radica en saber cómo se va a cumplir tal promesa
[1] “Un droit opposable, et apres?”. Alternatives Economiques, febrero de 2007
