El mercado de vivienda crece en España a partir de los hogares con más ingresos

   Tras la recuperación de 2021 sobre 2020, año de la pandemia, en el mercado de vivienda en el primer trimestre de 2022 ha mantenido la pujanza de la demanda de vivienda, junto a una moderada reacción al alza de la nueva oferta de viviendas. Un estudio reciente del Banco de España indica que, dentro del fuerte aumento de los nuevos créditos formalizados entre 2019 y 2021, dicho crecimiento se apoya en créditos destinados a los hogares con mayores niveles de ingresos.

 En los primeros meses de 2022 las compras de viviendas han seguido creciendo a un ritmo significativo, tras haberlo hecho por encima del 34% el año anterior. El aumento de las ventas en el primer trimestre de 2022 fue superior en las de segunda mano, que crecieron en un 30,3%. Las ventas de viviendas usadas han supuesto el 82% del total de compraventas al inicio de 2022.

 Los datos del Consejo General del Notariado confirman el importante aumento de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2022.  Según esta fuente el crecimiento de las ventas en dicho periodo ascendió al 20,8%. El nivel de ventas de viviendas alcanzado al inicio de 2022 se sitúa en un nivel no producido desde 2007, año en que se produjo el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria acaecida en la fase de auge previa del mercado de vivienda.

 La reacción de la nueva oferta de viviendas ha sido moderada. En 2021 las viviendas iniciadas aumentaron en un 26,6%. En los dos primeros meses del año la variación interanual ha sido el 13,4%, lo que implica un ritmo de iniciaciones de viviendas de 123.000 en 2022, el nivel más elevado alcanzado desde 2008. En el mercado de vivienda en España en 2021-2022 las ventas han crecido más que el número de préstamos hipotecarios y, sobre todo, bastante más que la nueva oferta de viviendas (Gráfico 1).

  En 2021 y 2022 las viviendas terminadas que van a salir al mercado se situaran en torno a las 90.000 viviendas anuales. El ritmo de construcción de viviendas se ha frenado por los estrangulamientos producidos en los suministros de algunos materiales de construcción. También ha habido escasez de mano de obra para atender a las nuevas promociones de viviendas. Los indicadores de la construcción de viviendas han presentado una variación positiva en el primer trimestre de 2022. Junto al aumento citado de las viviendas iniciadas (Gráfico 2), en dicho periodo han registrado aumentos importantes el empleo en la construcción, según la Encuesta de Población Activa (4,3%) y el consumo aparente de cemento (4,8%). Dicha evolución contrasta con la variación negativa estimada para el conjunto el sector de la construcción en España en dicho trimestre por parte de Eurostat, si se tiene en cuenta que la construcción residencial supone casi el 50% del valor de la producción en la construcción.

Los mayores costes de la energía se han traducido en aumentos importantes en los materiales de construcción. En los dos primeros meses de 2022 los costes de construcción en el conjunto de la edificación aumentaron en un 12,3% sobre el mismo mes del año anterior. La variación interanual del coste de la mano de obra fue el 0,72%, mientras que el aumento de los precios de los materiales alcanzó el 19%, según información procedente del Ministerio de Transportes (MITMA).

Los precios de las viviendas aceleraron su crecimiento en 2021, tras el estancamiento o reducción que sufrieron en 2020 (Gráfico 3). Destacó el aumento del 6,4% registrado por el índice de precios de vivienda del INE en 2021. En los primeros meses de 2022 los datos disponibles indican que ha persistido el aumento en cuestión, destacando el aumento interanual del 9,2% registrado en marzo por los precios de venta según el C.G. del Notariado, precios que se situaron en 1.583 euros /m2 para el conjunto de España en ese mes. El mayor aumento de los precios de venta está influido por la presión de la demanda y por el mayor coste de los materiales de construcción.

La mayor demanda de vivienda está influida por las óptimas condiciones de financiación, así como por  la presencia de un fuerte componente inversor que busca en la vivienda una rentabilidad que ahora no ofrecen la mayoría de los activos financieros al alcance  de los hogares, Dicha evolución la confirma el importante aumento registrado por el volumen de créditos destinados a la compra de vivienda que,  tras haber  crecido en un 35,1% en 2021, en el primer trimestre de 2022  han aumentad en un 16,5% sobre el año anterior.

  Las condiciones de los préstamos no han registrado cambios significativos en los primeros meses de 2022, persistiendo unos tipos de interés muy favorables, dominando los plazos a 25 años.  Se ha producido un fuerte desplazamiento de las nuevas hipotecas en favor de las formalizadas a tipo fijo frente a las de tipo variable. En 2021 el 62,8% de las hipotecas con garantía de vivienda se formalizaron a tipo fijo, proporción que se ha elevado al 72% en los dos primeros meses de 2022.

El Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, Primavera 2022), ha estimado, a partir de los datos de la Central de Información de Riesgos, que ha sido muy elevado el crecimiento de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda en 2021 para los hogares de niveles elevados, concretamente en los correspondientes a los quintiles cuarto y quinto de la distribución de hogares según niveles de ingresos. El aumento del saldo del conjunto del crédito con garantía hipotecaria desde el comienzo de la pandemia lo han impulsado los hogares situados en zonas geográficas de mayor renta, en especial en los hogares del quintil superior (“únicamente los hogares de zonas situadas en los quintiles cuarto y quinto de renta han contribuido positivamente al crecimiento del crédito hipotecario entre diciembre de 2019 y finales de 2021”).

En esta última fecha, también según el   Banco de España, se observaba una proporción bastante más elevada de préstamos dudosos y de vigilancia especial en los hogares de ingresos más reducidos.

  La información del Banco de España viene a señalar que el acceso a la vivienda en España mediante financiación crediticia con garantía hipotecaria es, sobre todo, un instrumento empleado por hogares de renta elevada.  La incidencia sobre el nuevo crédito hipotecario por parte de hogares con renta reducida tiene un alcance bastante más limitado, a la vez que adolece de una morosidad mayor que en el caso de los créditos concedidos a hogares de rentas elevadas. Esta evolución expulsa hacia el alquiler a los hogares con rentas reducidas, y ello en un país como España, donde es limitado  el parque de viviendas de alquiler.

 

 

Una versión de este artículo se publicó en la revista El Siglo de Europa de 6 de mayo de 2022

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

Deja un comentario