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Precios y alquileres de la vivienda en España. Luces y sombras de las estadísticas.

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 En la etapa de recuperación del mercado de vivienda desarrollada entre 2014 y 2019 ha destacado en España y en la Unión Europea el aumento de la demanda de viviendas de alquiler. Su análisis pone de manifiesto la ausencia de una estadística oficial  de los precios de alquiler en España. Se conocen mejor las rentas salariales que el importe de los precios del alquiler.

 A continuación se resumen las estadísticas de precios y  de alquileres  de la vivienda  disponibles en España y se comentan los intentos de conseguir una estadística oficial de los precios del alquiler:

  1. Las estadísticas de precios de la vivienda en España

  A pesar de la importancia que supone el disponer de una estadística oficial de los precios de la vivienda y de los alquileres, no existe ninguna metodología que normalice los índices de precios y de alquileres[1].

Se publican ahora en España unos 20 in­dicadores de precios de vivienda y de alqui­leres Hay más estadísticas de precios de viviendas que de alquileres. La frecuencia con que se publican estos indicadores es muy dispar (mensual, trimes­tral, semestral, anual). La abundancia de indicadores ocasiona con frecuencia confusión respecto de cuál es la variación efectiva de los precios y alquileres  de la vivienda.

 Los indicadores de precios de vivienda disponibles en España se pueden clasifi­car según la metodología empleada en los cuatro apartados que a continuación se recogen.

 Valores de tasación. Los más conocidos son los publicados por el Ministerio de Fomento, con frecuencia trimestral, en euros/m2,  y  por la empresa tasadora Tinsa, con frecuencia mensual y en forma de número índice.

 Precios de oferta de los anunciantes. Son objeto de publicación por parte de los portales Idealista.com y Fotocasa.es, con frecuencia men­sual. Estos dos portales publican también da­tos de alquileres. Los datos de Idealista son valores medianos de los datos incluidos.

Método de la regresión hedónica[2]. El INE pu­blica un índice  trimestral, con base cien en 2015. Se apoya en los precios de venta recogidos en las escrituras formalizados ante notario.

 Precios de la vivienda de ventas repe­tidas. Los publica la entidad Registradores de España con frecuencia tri­mestral, en forma de  números índices. Se basa en los precios de compraventa registrados y está disponible desde el primer trimestre de 1994.

   Las estadísticas de Valores de Tasación, que pu­blica el Ministerio de Fomento (1987-2019), con frecuencia trimestral,  y las de la Sociedad de Tasación. de precios de las viviendas de nueva construcción en euros/m2 (1982-2019),  con frecuencia semestral, son las estadísticas de precios de vivienda de las que se dispone de series históricas con mayor antigüedad.

  El diseño más riguroso entre los indicadores de   precios de vivienda corresponde al índice de precios de vivienda del INE (IPV). Este indicador está disponible desde el primer trimestre de 2007. La frecuencia del mismo  es trimestral,  se publica con dos meses de retraso respecto del mes final de cada trimestre y ello en forma de números índices.

Este indicador es el que utiliza Eurostat para su inclusión en el índice de precios de vivienda agregado para la Eurozona y la Unión Europea, lo que confirma su relevancia  para el análisis de la evolución del mercado de vivienda.

Los precios de tasación evolucionan con retraso respecto de la evolución efectiva de los precios de mercado y atenúan la inten­sidad de la evolución cíclica de los precios de las viviendas. En general, tales precios se emplean menos en Europa que en España en el análisis del mercado de vivienda.

  En cuanto al seguimiento de los indicadores citados en la evolución cíclica del mercado de vivienda, destaca el hecho de que en la etapa de auge del pasado ciclo de la vi­vienda (1997-2007), los precios aumentaron cerca del 200%, según la estadística de los valores de tasación. En la etapa de re­cesión, comprendida entre 2008 y 2013, des­tacó el descenso de los precios en un 36,6%  según el índice de precios de las viviendas del INE.

  En la presente fase de recuperación del mer­cado de vivienda el IPV ha crecido en un 30,5%  entre 2014 y 2019. Lo más destacado de esta etapa es que los aumentos de los alquileres, un 55%, han superado ampliamente a los registrados por los precios de las viviendas (Gráfico 1).

  1. El largo camino del índice de precios del alquiler en España

  En 2019 se han publicado algunos informes relevantes sobre la problemática de la vivienda en España. Destaca, sobre todo, el trabajo del Banco de España (“Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España en España”, de agosto de 2019). Un documento realizado  conjuntamente entre el IVIE y BBVA ha efectuado  comparaciones de  precios y alquileres de viviendas entre  2007 y 2018. El Observatorio Social de la Caixa ha publicado un extenso trabajo, “Necesidades sociales en España. Vivienda”.

En todos  los informes citados se  destaca la necesidad de disponer de un índice de precios del alquiler. “Ante la ausencia de un índice oficial, proliferan otros que no tienen rigor metodológico”[3]. “Ha llegado la hora de ordenar el mercado, desde la elaboración de un índice de precios hasta un ambicioso plan de vivienda social, protegidas por ley de los fondos buitre”[4].

 A fines de septiembre de 2019 el Ministerio de Fomento ha publicado una estadística anual  de alquileres relativa al periodo 2014-2018[5]. Sus datos se han obtenido a partir de la información procedente de los registros de depósitos de fianza de las comunidades autónomas.

 El registro de fianzas, establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994, D.A. 3ª),  no es de implantación obligatoria en todas las comunidades autónomas. La fianza aportada por el arrendatario equivale al importe de la renta mensual.

Los datos publicados por el Ministerio de Fomento  solo recogen información sobre  el valor de las fianzas depositadas en nueve autonomías (Andalucía, Aragón, Baleares, Castila y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, Madrid) y en  las ciudades autónomas de Ceuta  y Melilla. En los territorios correspondientes se concentra más del 50% de la población de España.

 Los precios medios del alquiler recogidos en la estadística de fianzas depositadas son significativamente inferiores a los publicados por el Idealista, el portal inmobiliario de mayor alcance. Así, en 2018 el precio medio del alquiler en la Comunidad de Madrid fue 14 euros/m2, según Idealista, un 48% por encima del alquiler medio estimado por medio de la estadística de fianzas, que ascendió a 10,7 euros/m2 (Gráfico 2).

 Los precios de oferta de los anunciantes pueden superar a los alquileres efectivamente contratados. Sin embargo, la notable diferencia que aparece entre las dos estadísticas puede tener su origen en diferencias metodológicas. Por ejemplo, en la estadística de fianzas toma del Catastro  la superficie construida para cada vivienda mientras que en los datos del portal citado la superficie construida es la que declara el anunciante.

También puede deberse ésta diferencia al hecho de que hay una significativa proporción de contratos de alquiler en los que no se deposita la fianza, a pesar de la obligación de realizar el trámite correspondiente en las comunidades autónomas citadas. Los arrendadores con varias viviendas alquiladas pueden emplear los recursos procedentes de las fianzas para obtener rentabilidades adicionales.

Desde 2019 se está trabajando en la elaboración de un “sistema estatal de índices de referencia”, de acuerdo con el contenido de la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, “de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler del alquiler de vivienda” (BOE de 5.3.2019).

Para determinar el índice estatal, según el contenido de dicha norma, se emplearán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes representativas del mercado del alquiler de vivienda. Se ha creado un grupo de trabajo coordinado por el Ministerio de Fomento en el que está presente el INE, entre otros organismos públicos.

No se ha publicado ninguna información metodológica sobre el índice en cuestión. Se ha recogido en los medios de comunicación que el índice se apoyaría en los alquileres anuales declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la práctica ello implica que se recogería información de las declaraciones de los hogares que poseen alguna vivienda puesta en alquiler.

 Los datos procedentes de las declaraciones del IRPF se van a cruzar con los datos del Catastro correspondientes a las  viviendas alquiladas declaradas por los hogares. Ello  permitiría disponer de información sobre las principales características de las viviendas. De este modo se podría elaborar un índice de precios que vaya más allá de la simple media o mediana de los  datos  obtenidos a partir  de las declaraciones anuales.

    El IRPF no es una fuente estadística habitual  para elaborar índices de precios del alquiler. Se considera que persiste en España  una cierta evasión fiscal en materia de alquileres percibidos  al arrendar una o más viviendas.

  El Ministerio de Hacienda informa regularmente sobre nuevos casos de alquileres de vivienda  detectados. Esto puede indicar que todavía queda  un cierto número de viviendas en alquiler sin regularizar en materia fiscal. Tal circunstancia limita la capacidad de dicha fuente estadística a efectos de obtener información sobre los alquileres. Será importante conocer la cobertura territorial de los datos obtenidos por la vía delas declaraciones del IRPF.

  Resulta necesario clarificar el objetivo perseguido por el Ministerio de Fomento, esto es, si se pretende disponer solo de un mapa territorial  de datos o si se quiere elaborar un índice de precios de alquiler con una metodología rigurosa. El método previsto permitiría disponer solo de datos anuales, lo que implica una periodicidad reducida de la estadística en trance de elaboración.

 La solución más deseable sería  que entre el  INE y el  Ministerio de Fomento hubiesen promovido la realización de una encuesta sobre el mercado del alquiler en España. La Encuesta Continua de Hogares del INE, anual, que  informa sobre los hogares que viven de alquiler en España podría servir para tal propósito. Podría aumentarse  el tamaño de la encuesta, obteniéndose más información de los  hogares que declaran vivir de alquiler (poco más del 17% del total).

 Como sucede en la mayoría de los países de la Unión Europea, la carestía del acceso a la vivienda es un factor de empobrecimiento de numerosos hogares, circunstancia que retrasa la edad emancipación de los jóvenes y también contribuye a que la natalidad se concentre en edades de la mujer a partir de los 30 años

 La elaboración de un índice oficial de precios del alquiler con cobertura para toda España, unida a un mejor conocimiento de la realidad del mercado del alquiler de  vivienda, ayudaría a poner en marcha una política de vivienda más ambiciosa que la que es posible desarrollar en las presentes circunstancias políticas de España.

[1] Eurostat, “Housing prices statistics-house price index”, 2019

[2] Este método considera que el precio de mercado pagado por una vi­vienda es función de los niveles de las características observadas de una vivienda, Xi, i=1,2….n. La variable dependiente (pre­cio de la vivienda o alquiler) se obtiene si­guiendo la evolución de las transacciones o de los contratos de alquiler. Este método corrige los efectos derivados de los cambios de calidad de las viviendas y de las modificaciones del contenido de la muestra

[3] Joaquín Maudos,  2019, “¿Precio del alquiler? Solo sé que no se nada”, El País, 9 de agosto

[4] El País, 2019, “Alquileres con sentido”, Editorial, 10 de agosto.

[5] Ministerio de Fomento, Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín Espacial, 2019…”Alquiler Residencial 2019”, septiembre.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

9 Comments

  1. ANTONIO GARCIA SIGUENZA el septiembre 30, 2019 a las 10:09 am

    todo muy complicado, en España tradicionalmente, la gente se compraba una casa para vivir y además para tener un bien para disponer en jubilación ú otras
    emergencias, ahora estamos a disposición de la manipulación del mercado con sus arbitrariedades, porque los gobiernos de turno no protegen al consumidor, ¿porque será?

    • Julio Rodriguez López el octubre 1, 2019 a las 12:20 pm

      Pero es normal que haya una cierta proporcion de viviendas en alquiler, con el fin de aumentar la mobilidad de la población, y tambien orque los nuevos empleos no permiten acceder a una vivienda en propiedda mediante préstamo. El acceso a la propiedad debe de hacerse cuando loshogares son mas solventes, no a la primera ocasión al formarse el hogar.

  2. antonio illescas asenjo el septiembre 30, 2019 a las 5:21 pm

    los gobiernos de turno parece que solo están interesados en dejar abierta la puerta giratoria.Hasta el mas
    lerdo se da cuenta de que los precios de venta y alquiler no tienen nada que ver con las rentas de la gran
    mayorìa de la poblaciòn.Y encima la Botella le vendiò 3000 viviendas sociales a un fondo buitre y entre
    cs,pp,.y algunos con toga negra la exoneran.La democracia está en situaciòn preagónica.

    • Julioi Rodriguez Lopez el octubre 1, 2019 a las 12:24 pm

      En efecto, el problema mas serio de la vivienda en España es la gran lejania existente entre precios y alquileres y los niveles salariales, sobre todo los de entrada. El parque de viviendas sociales de alquiler es practicamente inexistente, por lo que se debe de crear dicho parque a partir de nuevas construcciones y tambien adquiriendo viviendas a los bancos y al «banco malo», Sareb.
      La exagerada carestia de la vivienda empobrece a los jovenes hogares , retrasa la edad de emancipacion y condena a asl mujeres a tener hijos a edades mas bien tardias.

  3. juan el octubre 3, 2019 a las 10:51 am

    Mientras Merkel y Macrón toman medidas para que el coste de algo básico no se haga inviable para las nuevas generaciones y familias más débiles económicamente Sánchez se reúne con el jefe de Blackstone para tranquilizarle, que sus grandes negocios de alquileres, muchos de ellos de pisos de vivienda social comprados a precio de saldo a administraciones del PP, no correrán peligro. El progresismo era esto.

  4. Carmen GDC el octubre 4, 2019 a las 9:22 am

    Muy interesante. Gracias por compartir con todos los lectores de esta web las diferentes fuentes estadísticas y principales estudios recientes sobre la vivienda en España.
    Efectivamente, es necesario que se elabore de una vez por todas un «índice oficial de precios del alquiler con cobertura para toda España». Difícilmente se pueden adoptar buenas políticas para solucionar el problema de acceso a la vivienda si no se dispone de información estadística de calidad.

  5. juan el octubre 10, 2019 a las 2:37 pm

    Mientras Merkel y Macrón (y ayer se supo que Dinamarca y California) toman medidas para que el coste de algo básico no se haga inviable para las nuevas generaciones y familias más débiles económicamente Sánchez se reúne con el jefe de Blackstone para tranquilizarle, para tranquilizarle de que no va a privarle de sus beneficios obtenidos con el regalo del PP que le vendió pisos públicos a 60.000 euros (3 veces como mínimo por debajo del valor de mercado), que sus grandes negocios de alquileres no correrán peligro. El progresismo era esto. La estabilidad era esto.

    • Julioi Rodriguez Lopez el octubre 16, 2019 a las 10:49 pm

      En efecto, sorprende comprobar como se esta extendiendo la practica de alguna forma de control de los alquileres en numerosos países. Con la nueva normativa, en España la actualizacion se realiza cada año con el IPC. Sin embargo, subsiste el problema del nivel inicial del alquiler y cuanto les va a subir a aquellos hogares a los cuales les vence el contrato de 3 años, plazo que impuso la norma introducida en tiempos del gobierno del Partido Popular. En este contexto destaca el hecho de que el problema de la vivienda en España radica en la lejania entre los precios de venta y de los alquileres respecto de los niveles salariales, situación que requiere de polticas de vivenda firmes y con objetivos claros.

  6. Julioi Rodriguez Lopez el octubre 28, 2019 a las 11:10 am

    Mientras que no aumente de forma significativa la oferta de viviendas de alquiler con alquileres accesibles, alguna forma de control habria que introducir para los nuevos contratos

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