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¿Verdaderamente se han encarecido las hipotecas?

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 El 27 de junio de 2019, a las pocas horas de la publicación por parte del Banco de España de su Informe sobre la Economía Española correspondiente al segundo trimestre de 2019, los periódicos de mayor tirada, tanto generalistas como económicos, ya habían sacado la noticia económica del día, en página propia  y con referencia en portada.

¿Esa noticia era, quizás, alguno de los titulares relevantes de ese informe? Como por ejemplo el que “La economía española está mostrando una resistencia notable, en un entorno exterior marcado por la incertidumbre y la debilidad del comercio global. Pues no….

La noticia era otra: en palabras de El País: “Las hipotecas son más caras desde que la banca paga el impuesto, según el supervisor”; o de “Expansión: “El Banco de España alerta: las hipotecas se encarecen desde que la banca paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

Lo primero que llama la atención es la enorme perspicacia de los periodistas económicos de nuestros principales periódicos. Esos excelentes periodistas han encontrado la fuente de esa noticia  en un párrafo no subrayado, ni destacado en modo alguno, a la altura de la página 41 de un informe que tiene fama de denso. Y además lo han hecho en un tiempo record poniendo en boca del supervisor afirmaciones que no ha dicho, porque en el párrafo del Informe que ha sido su fuente el Banco de España no dice que las hipotecas se hayan encarecido.

El Informe se limita a señalar que “entre septiembre de 2018 y abril de este año, los tipos de interés medios aplicados a los nuevos préstamos para la compra de vivienda han aumentado en 30 pb. Este incremento, que no se ha observado en el resto de los segmentos en España, ni en el de la compra de vivienda en otros países de nuestro entorno, podría estar relacionado con los cambios legislativos introducidos en nuestro país en los últimos meses en materia de crédito inmobiliario y de compra de vivienda.”

Empecemos por el principio: ¿acaso es lo mismo la subida del tipo de interés que el encarecimiento de un préstamo que conlleva, necesariamente,  gastos adicionales? La respuesta es: dependerá de los que haya pasado con esos gastos. Pues bien, en este caso resulta que el gasto principal de la hipoteca, que era y es el Impuesto de AJD, ha cambiado de lado. En septiembre lo pagaba el cliente y en abril lo paga el banco.

Por tanto, para saber si el crédito se ha encarecido para quien debe pagarlo, que es el cliente, habrá que evaluar si el ahorro que a éste le ha supuesto no tener que pagar el impuesto ha sido o no compensado por la subida del tipo de interés, y por el ahorro complementario que supone reducir, por el mismo importe del impuesto, el nominal de la financiación.

¿Han hecho ese cálculo nuestros avezados periodistas? Es posible, pero no lo dicen. De hecho, alguno destaca que ese encarecimiento ha sido compatible con un aumento en la demanda de esos préstamos.  Algo nos hace pensar que, de haberlo, el encarecimiento no lo ha debido percibir el cliente.

Pero más interesante que la no comprobada noticia del encarecimiento es si, como indica el Banco de España, realmente ha existido una subida del tipo de interés (TAE) de 30 pb en los nuevos préstamos para la compra de vivienda, y si eso puede deberse al único cambio legislativo del período: el traslado del pago del impuesto. Y es que, por ejemplo, nuestra Ministra de Economía se ha apresurado a decir que el tipo de interés de las hipotecas  viene subiendo desde hace ya tiempo a causa del progresivo crecimiento de los préstamos a tipo fijo (más caros) a costa de los de a tipo variable (más baratos).

Volvamos primero a la subida del tipo de interés y veamos si realmente la ha habido. Para el INE, que usa los datos fehacientes de los registradores de la propiedad, no: al contrario, acaba de publicar que el tipo de interés de las nuevas operaciones ha sido, en abril, el 2,59%, idéntico al de septiembre de 2018. Y eso que, en septiembre, los préstamos a tipo fijo eran el 57% de los formalizados, frente a un 60% en abril, y pese a que su tipo de interés (3,1%) es sensiblemente más alto que el de los formalizados a tipo variable (2,3%).

Pero además. si conectamos los tipos con el momento en que se produjo el cambio en el Impuesto (RDL 17/2018, de 8 de noviembre), vemos que hasta los datos que utiliza el Banco de España para extraer “su subida de 30 pb” (cuadro 19.6 de sus estadísticas), rechazan su análisis. Efectivamente, el tipo de interés (TAE) de los nuevos préstamos para adquisición de vivienda fue, en noviembre, del 2,29%, sólo 10 pb menos que en abril. Por tanto: no hay una subida de 30 pb ligada al trasvase del pago del impuesto a los bancos. Y así, también es más fácil pensar que esos 10 pb pueden deberse, como dice la Sra. Calviño, a los cambios de variable a fijo o a mil otras causas. De hecho, entre julio y agosto de 2018, el mismo tipo subió de golpe 15 pb sin explicación clara.

¿Por qué ha elegido el Banco el mes de septiembre para la comparación, cuando el cambio legal se produjo en noviembre? No podemos responder a esa pregunta, aunque el propio cuadro 19.6 proporciona datos adicionales interesantes: el primero es que septiembre fue un mes raro, de hecho fue el mes con el tipo más bajo de todo el año, lejos del resto. Tan raro que el tipo del mes anterior fue 22 pb más alto y el del siguiente 18 pb superior. El segundo dato es que, desde noviembre a abril, la TAE de los nuevos préstamos al consumo aumentó desde el 8,09% al 8,38%, casi 30 pb. Con este segundo dato es difícil sostener, como hace el Informe, que el incremento en las hipotecas “no se ha observado en el resto de los segmentos en España”.

Conclusiones:

Primera: no hay evidencias de que el muy ligero aumento en la TAE de las hipotecas en los últimos meses tenga relación con el trasvase a los bancos del Impuesto de AJD, y al contrario, las hay de que el ahorro del impuesto para los clientes parece compensar con creces esa subida, con lo que no se puede hablar de encarecimiento de las hipoteca de vivienda.

Segunda: o el Banco de España debería afinar sus análisis y no dejarse llevar por prejuicios procedentes de los medios, máxime cuando sus datos proceden de parte interesada (los bancos), o los medios deberían afinar sus análisis y no dejarse llevar por los comentarios del Banco de España, por los prejuicios de algunos de sus mejores anunciantes o por la ideología de sus dueños.

Última: ambos, medios y Banco de España, deberían rectificar sus análisis, refiriéndolos a todos los datos efectivamente publicados y no solo a las cifras que más cuadran con las ideas preconcebidas.

José Manuel Gómez de Miguel y  Julio Rodríguez López

Economistas frente a la Crisis

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

2 Comments

  1. antonio illescas asenjo el julio 3, 2019 a las 10:19 am

    me pregunto si el banco de españa sirve para algo además de pagar sueldos desorbitados a los a los
    defensores de las grandes empresas y fortunas,oponiéndose a cualquier medida social.Además las
    decisiones importantes vienen de bruselas.

  2. juan josé el julio 4, 2019 a las 8:09 am

    Mi caso: Me dijeron en el banco las condiciones de la hipoteca (por escrito) antes de la Sentencia. Cuando salió la Sentencia me dijeron que las condiciones habían cambiado y que me repercutían el equivalente del impuesto de AJD en el tipo de interés del primer año.

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