El IRPH: un índice de referencia hipotecario que ya no es lo que era     

Jose Manuel Gómez de Miguel y Angel Bustarviejo Herrera

Economistas

El IRPH ha sido objeto de una amplia controversia en los últimos años, principalmente por los prestatarios que lo tienen como referencia en sus préstamos hipotecarios. Esa controversia ha llegado, incluso, a los Tribunales Europeos y su resolución se prevé próxima.

Sin embargo, en ella no se ha entrado a debatir algunos de los cambios que han alterado de manera relevante la  naturaleza financiera del índice en los últimos años. A comentarlos, tras un recorrido por la naturaleza original del índice y su comportamiento, se dedica este artículo.

1.- NACIMIENTO DEL IRPH COMO ÍNDICE DE REFERENCIA

La normativa define el índice de referencia IRPH  “Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de las entidades” como la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y  cajas de ahorro[1] en el mes a que se refiere el índice.

Dichos tipos de interés medios se comunican por estas entidades al Banco de España mensualmente, quién, para obtener el IRPH de cada mes, los suma y los divide por el número de bancos y cajas declarantes en ese periodo.

Los tipos a declarar son tipos anuales equivalentes (TAES). Es decir: para calcular los tipos que luego forman el IRPH, a los tipos de interés (fijos y variables) recogidos en las escrituras de cada préstamo se les agregan, en el marco de una fórmula financiera[2], las comisiones (usualmente de apertura) que haya percibido la entidad y los gastos propios repercutidos al cliente (si los hubiera).  Los gastos, que hasta no hace mucho el cliente venía pagando a un tercero a causa de la hipoteca (notaría, registro, impuesto de Actos Jurídicos Documentados,…) no eran incluídos en la TAE[3].

Esta referencia IRPH fue recomendada por el Banco de España a finales de 1993, junto con los índices análogos de bancos y cajas de ahorro por separado, como uno de los tipos que podían ser utilizados para las operaciones de crédito hipotecario a tipo de interés variable. Con su Circular 5/1994, de 22 de julio, se convirtió en índice de referencia oficial, de forma que el Banco se comprometió a publicarlo regularmente, con las ventajas legales que implicaba su uso.

Las razones que utilizó el Banco de España[4] para fundar su recomendación se pueden resumir en que:

– Se trataba de un índice que no dependía exclusivamente de la propia entidad que concedía el crédito, ni era susceptible de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.

– Era un indicador de la evolución del mercado hipotecario que ya gozaba de amplia difusión y que al incluirse con otros como tipo de referencia oficial (entre ellos el MIBOR y el de la Deuda Pública a plazos residuales de 2 a 6 años), permitiría a las entidades de crédito españolas disponer de una gama suficiente de referencias para atender sus diversas necesidades.

Junto al IRPH se recomendaba también el MIBOR, (media mensual de los tipos de interés diarios de las operaciones de depósito a 1 año cruzadas en el mercado interbancario de Madrid), que fue el más usado a partir de ese momento y que luego fue sustituido por el Euribor a partir de nuestra entrada en la zona euro (1999).

Es interesante notar que ambos, MIBOR y EURIBOR, son tipos de interés efectivos “puros”, en el sentido de que, frente al IRPH, no son TAEs, es decir, no incluyen comisión o gasto alguno en su confección. Precisamente por esa razón, la Circular 5/1994 incluía una tabla con los diferenciales negativos que podrían servir para armonizar, en el caso de las operaciones más habituales en la época, la naturaleza de ambos tipos de interés; esos diferenciales, al restarse del IRPH, pretendían convertirlo en un tipo de interés efectivo “puro”, es decir, financieramente comparable con el Mibor y Euribor.

2.- USO DEL IRPH

El IRPH, junto a los análogos de bancos y de cajas de ahorro (que perduraron hasta 2013) ha sido, durante bastantes años, y tras del Euribor (y su antecedente el MIBOR), el índice más utilizado en España para los préstamos hipotecarios a interés variable.

Por su parte, los préstamos a tipo variable han sido enormemente dominantes, frente a los tipos fijos, en ese tipo de operaciones desde el inicio de la publicación de los tipos de referencia.

Aunque en 1997[5] la cartera de préstamos hipotecarios vivos para adquisición de vivienda de las entidades de crédito españolas aún estaba integrada en un 25% (14,2 en valor) por préstamos a tipo fijo, cabe pensar que se trataba de operaciones de cierta antigüedad y que su importancia, en las  operaciones iniciadas o renovadas desde 1994, en un entorno de bajada abrupta y continuada de los tipos de interés (favorecida por la Ley de Subrogación Hipotecaria publicada en 1994), fuera muy inferior a la reflejada por aquellas cifras.

Así, tras casi 10 años de uso del IRPH, en diciembre de 2002[6] los préstamos hipotecarios a interés variable representaban el 93,93% (97,65% en importe) de todos los préstamos para adquisición de vivienda vigentes en las carteras de las entidades de crédito. De ellos, los vinculados al IRPH eran el 37% (33% en importe), en tanto que los referenciados al MIBOR o Euribor llegaban al 56% (62% en importe). El resto de referencias, oficiales o no, apenas si tenían uso y, además, este era decreciente.

La información publicada por los Registros de la Propiedad en su Estadística Inmobiliaria también nos muestra el dominio creciente del Euribor como tipo de interés de referencia. Sus datos se inician en 2003 y reflejan, para las nuevas operaciones hipotecarias sobre vivienda, que el EURIBOR referenció, a partir de 2005, más del 80% de ellas (por encima del 90% entre 2009 y 2015), mientras que el IRPH cayó por debajo del 10% en 2007 hasta hacerse prácticamente irrelevante desde 2010.

3.- EVOLUCIÓN DEL IRPH

Como muestra el Gráfico 1, el IRPH, que partía de tipos superiores al 16% a principios de los 90, cayó por debajo de los dos dígitos en mayo de 1996 y, tras seguir su larga caída hasta 2005 y experimentar un breve repunte entre 2006 y 2008, siguió bajando hasta estabilizarse, primero en el entorno del 3% (2009 a 2014) y, desde hace casi 5 años en torno al 2%.

Fuente: Grácico 1: Datos públicos BOE y elaboración propia.

El mismo gráfico muestra que el IRPH ha seguido siempre, con mínimos desplazamientos temporales y en líneas generales, el comportamiento del MIBOR mientras existió la peseta, y después el del EURIBOR.  Ello es lógico si se recuerda, como antes se ha comentado, el peso casi exclusivo en el IRPH de los tipos variables hasta fechas muy recientes y, entre ellos, el  carácter dominante de los referenciados a los tipos interbancarios, y que el IRPH se confecciona con los tipos declarados por bancos y cajas de ahorro el mes anterior al de su fecha.

De hecho, hasta hace pocos años, se puede apreciar que el IRPH no ha sido sino un reflejo del comportamiento de los tipos de referencia interbancarios, únicos exógenos entre los utilizados para los préstamos, por más que para su confección haya que sumarle el diferencial y las comisiones que apliquen de media las entidades a esos préstamos.

Desde esa perspectiva (y de la realidad que muestra el Gráfico 1), la afirmación, que algunos medios atribuyen a diversas entidades bancarias al comercializar préstamos referenciados al IRPH, de que este índice tendría una naturaleza más estable que el Euribor, carece, casi totalmente, de fundamento.

4.- Y DE SU DIFERENCIAL CON EL EURIBOR

La diferencia entre ambos índices ha variado significativamente a lo largo de los años como muestra el Gráfico 1 con los datos mes a mes. Si tomamos medias anuales para evitar fluctuaciones de cortísimo plazo, esa diferencia media habría oscilado, durante los primeros 15 años de vida del índice, entre un máximo de 2,09 puntos en 1996  y un mínimo del 0,74  en 2006. Tras la crisis, subió hasta los 2,74 puntos en 2013 (punto de máxima caída del PIB) para luego bajar y estabilizarse, a partir de 2015, en el entorno de los 2 puntos. El diferencial medio aplicado en los 25 años de vida del IRPH ha sido del 1,6%.

Si nos centramos en los primeros 20 años de vida del diferencial sus  guías de comportamiento pueden verse como:

.- Una tendencia de largo plazo, caracterizada por una reducción continua hasta la crisis de 2008,  y posteriormente, tras un período de ampliación sensible de esa diferencia hasta la recuperación de 2014, por su estabilización en el entorno del 2%.

Esa tendencia traería causa, entre otras posibles razones, de una competencia entre proveedores que menoscaba posiciones del dominio territorial o sectorial y que se veía favorecida por la mayor transparencia promovida por las normas regulatorias dictadas a partir de 1994; de la creciente eficiencia de nuestras entidades, con costes de producción y administración del crédito, progresivamente menores; y del uso de canales cada vez más eficientes y baratos, gracias a la aportación de la tecnología.

.- Otro comportamiento en ciclos más cortos, caracterizado:

de un lado,  porque los tipos se acercan, es decir el margen sobre el Euribor se reduce, en períodos de alza del interbancario, como si las entidades trataran de mitigar los efectos iniciales de esas subidas para preservar las cuotas que han de pagar los prestatarios; y

de otro, porque en las épocas de caída en los tipos interbancarios, la diferencia recupera valores más cercanos a los que fijan la tendencia a largo plazo.

Además, la reducción experimentada por esa diferencia en el boom (de 2000 al 2008) sin duda obedece, además de a la reducción de costes favorecida por eventuales economías de escala, a la débil percepción del riesgo inmobiliario que, entre otros factores, dio lugar a la crisis.

El movimiento contrario, un mayor riesgo y una más prudente percepción del mismo, unido a la mayor carga de capital resultante de la nueva regulación de Basilea III, es lo que estaría detrás del aumento del diferencial hasta llegar a casi 3 puntos en 2013 y 2014 y, junto a otros factores que luego veremos con detalle, a su equilibrio en el entorno del 2% hasta hoy.

5.- LOS CAMBIOS DEL IRPH A PARTIR DE 2015

En los últimos años (desde 2015) se han producido un conjunto de hechos que pueden haber alterado las guías de comportamiento del índice y que, muy probablemente, han cambiado su naturaleza financiera. Entre ellos:

5.1 Ya casi no hay cajas de ahorro

Un primer hecho es la práctica desaparición de las cajas de ahorro (iniciada algún año antes), propiciada por una crisis bancaria que se ha llevado por delante (quedan 2 cajas) a uno de los dos colectivos que fue esencial en la creación del índice, tanto, que durante muchos años tuvo su propio índice.

Si bien puede argumentarse que su negocio se ha trasladado a otras entidades (bancos) que siguen existiendo, el hecho de que el índice se construya como una media simple de tipos declarados implica su sensibilidad a la sustancial reducción experimentada por sólo uno de dos colectivos cuyo negocio típico configuró al índice desde su inicio.

De menor importancia es la reducción, con la crisis, del número de bancos privados  existentes en nuestro mercado.

Sin embargo, los efectos de ambos hechos son imposibles de precisar, ya que no se publica el número de entidades declarantes mes a mes.

5.2 Ahora hay un 40% de préstamos a tipo fijo

Mientras que hasta 2015 el IRPH era un índice configurado, prácticamente en exclusiva, por  préstamos a tipo de interés variable referenciados al Euribor, en estos momentos una parte sustancial de esos préstamos, en torno al 42% según los datos del INE y de los Registros de la Propiedad, lo son a tipo de interés fijo, lo que supone que, en buena parte, se están utilizando tipos fijos para referenciar tipos variables. Como muestra el Gráfico 2, ese cambio ha sido muy rápido (entre el último trimestre de 2015 y el primero de 2017) y, como veremos a continuación, muy influyente en el índice.

Gráfico 2 Fuente Estadística Registral Inmobiliaria – 4º trimestre 2003 a 3er trimestre 2019

Así, los datos disponibles confirman una sustancial diferencia entre los tipos de interés según el préstamo adopte tipos fijos o variables. Tomando la media del último año ofrecida por el INE[7], los tipos fijos (3,04%)  superan a los variables (2,35%) en un 29%, y si tomamos los datos de tipos efectivos publicados por el Banco de España[8], más precisos, podemos ver que los tipos fijos (2,35% de media en 2018) superan en un 41% a los tipos variables con revisión máximo anual[9] (1,67% de media en 2018).

Esa diferencia es consecuencia, entre otras razones, de que los préstamos a tipo fijo incluyen una prima de riesgo, la de gestión de los tipos de interés por la entidad prestamista, inexistente en los de tipo variable[10], y de que se guían, más que por lo tipos interbancarios a corto, por las expectativas de los tipos a largo plazo, que usualmente son más altos que los tipos a corto.

Obviamente, si en la construcción del índice se hubiera mantenido la proporción de préstamos a tipo variable con la que se construyó y se mantuvo el índice durante 20 años, su nivel actual sería apreciablemente inferior al que ahora presenta.

5.3 El cambio en el pagador de gastos de constitución de la hipoteca

Desde noviembre de 2018, con la Ley que cargaba al banco prestamista con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) presente en la constitución de las hipotecas, y más aún desde junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que atribuía también al prestamista casi todos los restantes gastos concurrentes en la constitución del préstamo[11], se ha producido un nuevo shock externo en la naturaleza del índice, que anteriormente no incluía tales impuestos y gastos en la TAE que lo define.

Es cierto que las entidades prestamistas pueden haber decidido trasladar esos costes a otros servicios o clientes (o absorberlos con cargo a sus beneficios), que seguramente cada entidad habrá seguido una estrategia diferente y que cada una seguirá una distinta en el futuro. Pero eso no permite olvidar que, sea cuál sea la estrategia seguida por cada entidad, esos costes los soporta por producir un producto concreto, el préstamo hipotecario, y, por tanto, que no hay duda de que su traslación desde el “consumidor al productor” habrá influido, o puede hacerlo, en el precio al que éste vende el producto, y no precisamente en el sentido de abaratarlo.

De hecho, cabe recordar que cuando el Gobierno y otros Grupos parlamentarios adoptaron ambas medidas, el principal argumento usado por los bancos para cuestionarlas fue que no iban a tener el efecto buscado, por cuanto esos costes los iban a seguir pagando los mismos clientes, porque les serían repercutidos, fundamentalmente, con mayores tipos de interés.

Por ello, cuando en junio de este año, en su Informe Trimestral de la Economía Española, el Banco de España habló de una posible subida de los tipos de interés hipotecarios entre septiembre de 2018 y mayo de 2019, los banqueros y los medios más cercanos a ellos se apresuraron a atribuirlo a la traslación del Impuesto de AJD a las entidades.

La realidad hasta ahora es que el IRPH (ver Cuadro 1) se ha reducido, desde octubre de 2018 (1,93) a octubre de 2019 (1,81) en 12 puntos básicos, algo menos que los 15 pb (desde el -0,15 al -0,30) del Euribor, y también menos que los 18 pb del índice europeo equivalente a nuestro IRPH.

Cuadro 1: índices de referencia oficiales. Datos públicos

Pese a que ello no muestra un encarecimiento del coste de los préstamos hipotecarios (ni en los fijos ni en los variables) para adquisición de vivienda, tampoco cabe afirmar que el IRPH no fuese inferior de no haberse producido un cambio en el pagador de los gastos de constitución del préstamo.

De hecho, y tomando como más frecuente un tipo del impuesto de AJD del 1% sobre el importe prestado[12], y como gastos de constitución la mitad de ese porcentaje (0,5%, que es una media razonable de los gastos notariales, de gestoría y registrales), resulta que el encarecimiento que supone su pago es de 13 pb en un préstamo a 24 años (el más frecuente según los datos de la Estadística Registral).

Lo más delicado de la hipótesis de una posible traslación de gastos a los tipos es que, de tener algo de cierto, y parece coherente que así sea, los prestatarios que aún tengan su préstamo referenciado al IRPH estarían ahora cargando de nuevo con los mismos gastos: la primera vez lo hicieron de forma directa cuando concertaron su préstamo; y la segunda lo hacen cuando su tipo de interés varía con un IRPH que ahora también incluye el efecto de unos gastos equivalentes a los que ya pagó.

6.- CONCLUSIÓN

Como consecuencia de los tres factores enunciados en el apartado 5 podemos concluir que el IRPH refleja unos elementos financieros recientes (ausencia de un colectivo básico en su diseño original y menor diversidad en sus autores; mayor presencia de operaciones a tipo fijo con  mayor coste a las originales; y posible inclusión de costes no previstos) que han desfigurado su naturaleza y que pueden estar detrás de la detención en la tendencia de caída a largo plazo que lo ha definido durante los primeros 20 años de vida.

En definitiva, y sin entrar a debatir qué es lo que deba hacerse con este índice, entendemos, como decíamos al principio, que el IRPH ya no es lo que era.

Los autores:

José Gómez de Miguel fue, desde 1996 hasta su jubilación en 2012 Jefe de División de Regulación Bancaria del Banco de España y participó muy directamente, como economista senior de la misma área y responsable también del área de transparencia, en la construcción original del IRPH.

Angel Bustarviejo Herrera fue Inspector de Entidades de Crédito y, desde 1999 hasta su jubilación en 2015, Jefe de División en la Dirección Genral de Supervisión del Banco de España.

[1] Originalmente, también se incluía a las sociedades de crédito hipotecario, que eran pocas y desaparecieron pronto.

[2] La fórmula se define en las correspondientes circulares del Banco de España, como “aquella que iguala en cualquier fecha el valor actual de los efectivos recibidos y entregados a lo largo de la operación, por todos los conceptos, incluido el saldo remanente a su término”

[3] Por lo tanto, las TAE que luego se agregaban en el IRPH no representaban el coste total del crédito para el consumidor. A partir de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019, la TAE se aproxima más a ese coste.

[4] En un artículo publicado en el Boletín Económico del Banco de España de diciembre de 1993.

[5] En el Boletín Económico del Banco de España de abril de 1998, con datos a 31.12.1997, se publicó un artículo de la Dirección General de Regulación del Banco de España en el que se ofrecían datos detallados sobre “Préstamos hipotecarios: tipos oficiales de referencia y tipos efectivamente utilizados”.

[6] Publicado en un artículo de Pilar Álvarez y José Gómez de Miguel, de la Dirección General de Regulación, en el Boletín Económico del Banco de España de julio de 2003.

[7] Estadística de Hipotecas (datos mensuales)

[8] Boletín Estadístico: Cuadro 19.4. Tipos de Interés de nuevas operaciones..

[9] Ambos tipos de operaciones son las más frecuentes, con mucha diferencia, entre los préstamos a la vivienda.

[10] En los préstamos a tipo variable, el prestatario corre con el riesgo de evolución de los tipos de referencia.

 [11] Los gastos del notario, gestor y registro corren ahora a cargo del banco y no del cliente como ocurría, en la práctica, anteriormente. Sólo queda a cargo del cliente la tasación, pero incluso ese gasto lo han asumido muchas entidades como política comercial.

[12] Nótese que es una hipótesis prudente por cuanto el impuesto gira sobre la responsabilidad hipotecaria, siempre superior al nominal prestado.