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Vivienda: la nueva expansión de 2022

 Con los datos disponibles se puede anticipar que en 2022 el mercado de vivienda volvió a registrar en España una importante expansión que se suma a la experimentada el año anterior. Las ventas de viviendas y la financiación a comprador han registrado crecimientos importantes, mientras que la oferta ha reaccionado lentamente a las mayores ventas. A pesar de algunos avances en política estatal de vivienda, más volcada hacia la rehabilitación, persiste un grave problema de difícil acceso a la vivienda.

  La expansión de la demanda mundial de vivienda, registrada desde la etapa de mayor impacto de la Covid 19, se ha advertido en España con algo de retraso. La incidencia de la expansión mundial de la demanda de vivienda se dejó sentir en España, como lo prueba el importante crecimiento experimentado por las ventas de viviendas a extranjeros residentes y no residentes. Las ventas de viviendas a extranjeros superaron en 2021 el 15% del total de ventas. La disparidad entre el comportamiento de los precios de la vivienda en la Unión Europea y en España se advirtió sobre todo en que los precios de las viviendas crecieron cuatro puntos más que en España.

  La demanda de vivienda en España, de acuerdo con las compraventas registradas de viviendas, creció con fuerza en 2021 y en los diez primeros meses de 2022. En 2021 la variación interanual de las ventas ascendió al 34,6%, y en el periodo enero-octubre de 2022 dicho aumento interanual ha sido el 17,6%. La proporción de las ventas de segunda mano en el periodo enero-octubre de 2022 sobre el total ha sido el 82%.  Las ventas de viviendas superarán las 650.000 en 2022, el total anual más elevado desde 2007.

   El fuerte aumento de las ventas de viviendas en los dos últimos años se ha debido a varios factores entre los que destacan las mayores compras realizadas por extranjeros y  el importante volumen de ahorro efectuado por los hogares en 2021 y primer semestre de 2022. Además, en el periodo analizado las condiciones de financiación crediticia de la compras de viviendas han sido excepcionalmente favorables, aunque se ha producido una elevación moderada de los tipos de interés después del verano de 2022.

 El tipo de interés de los préstamos a comprador ascendió al 2,877% en noviembre de 2022, lo que supuso un aumento de 1,45 puntos porcentuales sobre el mismo mes de 2021. El aumento del Euribor en el periodo citado, que fue de 3,33 puntos porcentuales, ha resultado ser bastante más intenso que el de los tipos de interés practicados en las nuevas operaciones de crédito. Los compradores de viviendas endeudados a interés variable, están sufriendo aumentos significativos en la cuota de amortización de los préstamos desde el verano de 2022.

 Los moderados aumentos de los tipos de interés de las nuevas operaciones han dado lugar a que las ventas de viviendas y que el volumen de préstamos hipotecarios redujesen el ritmo de aumento a partir del tercer trimestre de 2022. No ha habido un retroceso significativo ni en las ventas ni en el volumen de nuevos préstamos hipotecarios formalizados en la segunda parte del año. Esta evolución difiere de la seguida en el conjunto de países miembros de la UE, donde el descenso de ventas y de precios ha sido bastante más acusado que en el caso de España en 2022.

 Los precios de las viviendas en España registraron importantes aumentos en los dos primeros trimestres de 2022, desacelerándose en el tercer trimestre de 2022.  En este periodo la variación interanual de los precios ha sido el 7,6%. La variación interanual de los precios de las viviendas de segunda mano fue el 7,8%, superior al 6,8% de las viviendas de nueva construcción.

La nueva oferta de viviendas no mantuvo el importante ritmo de aumento de 2021, correspondiendo un crecimiento del 0,3% al conjunto de viviendas iniciadas sobre el año precedente en el periodo enero-octubre de 2022. Tras experimentar aumentos significativos en los dos primeros trimestres de ese año, en el tercer trimestre ha habido un retroceso de las iniciaciones, que en 2022 pueden superar ligeramente las 100.000 (116.000 en 2021). En la evolución menos dinámica de las viviendas iniciadas han influido los importantes aumentos experimentados por los costes de construcción. Tras retroceder en 2020, el conjunto de dichos costes creció un 9,2% en 2021, y aceleró el aumento en 2022, año en el que han crecido en un 15,4% en el conjunto de los tres primeros trimestres de este año.

 El aumento de precios de los consumos intermedios, correspondiente sobre todo a los materiales de construcción, se elevó al 20,3% en el periodo citado, crecimiento ampliamente superior al de los costes de la mano de obra (4,5%). Se ha producido asimismo una situación de escasez de mano de obra especializada en la construcción. Todas estas circunstancias han frenado lo que pudo ser un aumento significativo de las viviendas iniciadas, a la vista de la fuerza que ha presentado la demanda de vivienda en el conjunto del año.

 2022 ha sido, pues, un año de expansión del mercado de vivienda en España. En el Gráfico puede apreciarse como el aumento de las ventas de viviendas superó ampliamente al del número de nuevos préstamos hipotecarios para compra de viviendas y cómo resultó muy débil el incremento de las viviendas iniciadas.

  La fuerte expansión del mercado de vivienda en 2021-2022 es compatible con la persistencia de una situación de difícil accesibilidad a la vivienda, sobre todo por parte de los nuevos hogares. Destaca sobre todo el aumento del esfuerzo para aquellos hogares que, resultando insolventes para acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario, deben buscar alojamiento entre las viviendas de alquiler privado. El precio de los alquileres ha vuelto a subir en 2022 (un 7,3% fue el aumento anual del precio del alquiler en noviembre de 2022, según Idealista.com). El nuevo crecimiento de las viviendas turísticas ha reducido la oferta de viviendas de alquiler permanente, dificultando dicha circunstancia el acceso al alquiler a todos los hogares, en especial a los que tienen menos recursos. En este caso el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler supera con frecuencia al 50% de los recursos del hogar.

  La política estatal de vivienda ha incluido un volumen importante de recursos, 3.472 millones de euros en gasto público, alimentado sobre todo por los fondos europeos. El aumento de los apoyos públicos a la construcción de nuevas viviendas de alquiler social ha sido menos potente que el correspondiente a la rehabilitación. La creación de un parque de viviendas de alquiler social muy superior al ahora existente, uno de los más bajos de entre los estados miembros de la Unión Europea, sigue siendo una actuación pendiente para el conjunto de la política de vivienda en España, y ello deberá de lograrse incluso en años en los que resulte inferior la aportación de los citados fondos europeos

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

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