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Un momento oportuno para construir 100.000 viviendas sociales de alquiler

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Julio Rodríguez López

Gerardo Roger Fernández[1]

El último trimestre de 2020 está siendo testigo de un recrudecimiento de la pandemia de la Covid 19, cuya “primera ola” se desarrolló entre los meses de marzo y mayo de este año. Dicha circunstancia puede ejercer una influencia negativa en el proceso de recuperación  que podría aproximar los niveles de actividad a los existentes antes de la pandemia. En estas circunstancias resulta necesario estimular la demanda, sobre todo de inversión, para contrarrestar  la incidencia de  los procesos de confinamiento de la población necesarios para frenar el alcance de la pandemia. Por otra parte, España sigue adoleciendo de una baja proporción de viviendas de alquiler, cuya demanda se ha reforzado en los últimos años. Un plan de construcción de unas 100.000 viviendas de alquiler en cuatro años contribuiría a incrementar la oferta de tales viviendas, sobre todo cuando mayor es la necesidad de dichas viviendas , y de paso puede contribuir a lograr un crecimiento adicional  de la demanda interna.

El descenso del PIB y del empleo en 2020.

El que la citada “primera ola” de la pandemia se desarrollase entre los meses de marzo y mayo de 2020, junto a los planes legales de confinamientos encaminados  a impedir un mayor desarrollo del covid19, afectó a la baja el crecimiento de la actividad y del empleo de la economía española  en los dos primeros trimestres de este año. Al final del segundo trimestre de 2020 el nivel del PIB había retrocedido en un 13,5 % sobre el  nivel del último trimestre de 2019. . La caída de la demanda interna fue del 12,3 %, destacando sobre todo el retroceso de la formación bruta de capital, cuyo descenso fue el 15,7 %.

En cuanto al empleo, según la Encuesta de Población Activa el número de ocupados descendió en 1.360.000 en los dos primeros trimestres del año, lo que supuso un retroceso de dicha magnitud del 6,8 %. El  descenso de los  afiliados a la Seguridad Social alcanzó los 776.800 en el  primer semestre, el 4%. Después de junio, el número de afiliados  ha reanudado el crecimiento aumentando en 362.400 en el tercer trimestre, lo que revela  que  el retorno de la actividad y del empleo a  los niveles  pre-Covid 19 está lejos de conseguirse. Según el Fondo Monetario Internacional ([2]), hasta 2022 no se conseguirá alcanzar en España el nivel de actividad previo a la llegada de la pandemia.

El elevado peso del turismo y de los servicios, en general dentro de la economía española, explica la fuerte incidencia sobre la misma de la pandemia.  Según Eurostat, el descenso del PIB y del empleo en España en el primer semestre de 2020 ha sido el más intenso  entre los países integrantes de dicha área económica.

La política monetaria expansiva  desarrollada por el Banco Central Europeo y las importantes transferencias realizadas desde el Gobierno del Estado hacia los hogares y las empresas en el caso de España, han impedido que las consecuencias del retroceso agudo de la actividad  fuesen aún más negativas. También resulta evidente que la economía española no dispone del “músculo fiscal” preciso para desarrollar políticas anticíclicas  de más alcance que las hasta ahora desarrolladas. De ahí la conveniencia de poner en marcha actuaciones de política económica que refuercen el aumento de la demanda interna, teniendo a la vista la evolución del déficit público y de la deuda pública.

Un plan de fomento de la vivienda de alquiler.

La recuperación de la economía española desarrollada entre 2014 y 2019 se caracterizó por la creación de un volumen importante  de nuevos empleos. Sin embargo, los  puestos de trabajo creados han sido en gran parte de baja calidad, destacando el fuerte peso de los empleos temporales y de  los empleos a tiempo parcial.

En dichas condiciones, una elevada proporción de los nuevos hogares no  tiene la necesaria solvencia para acceder a una vivienda en propiedad por medio de un préstamo hipotecario. Por lo general  un nuevo préstamo hipotecario  cubre el 80% del precio  de venta de la vivienda,  resultando elevada  la cuantía del ahorro preciso para   aportar el 20% del precio de venta no cubierto por el préstamo.

Los nuevos hogares han aumentado la demanda de vivienda de alquiler. Sin embargo la oferta de viviendas de alquiler resulta reducida. Entre 2013 y 2019 los precios del alquiler crecieron en un 51,4%, los precios de venta  aumentaron un 32% y los salarios por persona ocupada lo hicieron en un 4,6 %. Dicha evolución revela la notable dificultad para acceder a la vivienda por parte de una proporción elevada de  los nuevos hogares. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE en 2019,  la proporción de hogares que residía en viviendas de alquiler en España ascendió al 18,1 %, la proporción más reducida existente entre los países desarrollados de Europa Occidental.

 Un hecho relevante es que en España ha dispuesto una política de vivienda  centrada sobre todo en la construcción de viviendas protegidas destinadas a la venta. Dichas viviendas se caracterizan por tener un precio de venta inferior al de mercado, una superficie útil  no superior a los 90 m2 y  se deben de destinar a residencia habitual. Entre los años sesenta del pasado siglo y el momento actual se han construido en España unos siete millones de viviendas protegidas. Como la mayor parte de   las nuevas promociones se han destinado a la venta, resulta muy reducida la  proporción de viviendas protegidas  destinadas al alquiler social.

Según una estimación reciente, el número de viviendas protegidas destinadas al alquiler social en España ascendía  en 2019 a  452.000, lo que supone un 2,5 % del parque total de viviendas, mientras que en un conjunto de 28 países de Europa, que incluye a toda la Unión Europea,  la proporción media asciende al 9,3 %[3]. Se considera, asimismo, que el parque de viviendas sociales debe de situarse en  torno a las 65 viviendas por cada mil habitantes, mientras que la proporción de España es de 9,5. Para alcanzar dicha proporción, España necesitaría disponer de un parque de viviendas sociales de alrededor de los tres millones de unidades.

La necesidad de aumentar el parque de viviendas  destinadas al alquiler es evidente, y también lo es que una proporción relevante de las nuevas viviendas destinadas al alquiler deban ser de carácter social. Esto implica  que el precio del alquiler de las mismas no debe de superar la tercera parte de los ingresos del hogar. Como acaba de subrayar el  FMI,   “ampliar los programas de vivienda social de alquiler y de asistencia al alquiler y la reubicación, así como simplificar la normativa en materia de edificación y recalificación del suelo, contribuiría a mejorar la asequibilidad del alquiler y la movilidad laboral”[4].

 El volumen de construcción de nuevas viviendas  protegidas destinadas al alquiler debería de guardar relación con la evolución previsible de la demanda de vivienda. Esta última está  estrechamente relacionada con el ritmo de creación de nuevos hogares. Existe, además, un componente importante de la  demanda de viviendas que responde a fines de colocación del ahorro. Dicho componente de la   demanda se ha reforzado por la disposición real de unos  tipos de interés muy  reducidos y por las  escasas alternativas de colocación del ahorro con una rentabilidad razonable.

 

El INE ha estimado  una creación media anual neta de 135.000 hogares al año en sus proyecciones sobre  creación de nuevos hogares para el periodo 2021-2024. Un plan de viviendas destinado a cubrir, aunque solo sea parcialmente, el exceso de demanda existente en el mercado del alquiler y, sobre todo en el mercado del alquiler social, no debería bajar de la edificación de un contingente de 25.000 nuevas viviendas sociales de alquiler social al año.

Parece prudente acotar inicialmente para su financiación con cargo a un Plan de Viviendas Sociales de Alquiler  unas 25.000 viviendas./año destinadas a vivienda pública en arrendamiento social, el 18,5 % aproximado de la nueva demanda. Este volumen de construcción de  viviendas sociales de alquiler podría iniciar una aproximación de España  a la media europea que alcanza la ratio de 65 viviendas sociales/1.000 habitantes, remitiendo la cuantificación y financiación del programa de rehabilitación a los presupuestos públicos ordinarios.

La ejecución de este programa presenta dos vertientes imprescindibles: la suficiencia de recursos públicos y las modalidades de  gestión aplicable que lo hagan posible, a saber:

1ª).- Referente a su financiación, cabe estimar la siguiente distribución interadministrativa a definir mediante los correspondientes convenios.

  1. a) distribución al 50 % entre el Gobierno Central y las Comunidades Autónomas: 12.500 viviendas/año para cada administración.
  2. b) Aportación por los Ayuntamientos, a coste cero, de los suelos públicos urbanizados y ya obtenidos mediante los diversos procedimientos de gestión urbanística para su edificación inmediata, a saber: los demaniales calificados para dotaciones públicas con destino a las innovadoras «viviendas dotacionales» y los derivados del proceso de participación pública en las plusvalías con destino a las tradicionales «viviendas protegidas». Cuando ello resulte necesario, se modificaría la legislación urbanística estatal y autonómica para optimizar los procedimientos de gestión (actuaciones de dotación, complejos inmobiliarios) con el fin de satisfacer el principio básico del justo reparto de cargas y beneficios.

Estimando un coste medio de ejecución por vivienda nueva de 80.000 €, la inversión global ascendería a 2.000 M €/año (1.000 M €/año para cada administración, 59 M €/año para cada Comunidad Autónoma), importe que supone un 10 % de la cuota anual del Plan Europeo de Reconstrucción (20.000 M €/año), cuota perfectamente asumible en el montante total del Plan.

  1. c) También se puede apelar a la financiación mediante créditos bancarios a promotor de viviendas de alquiler, prestamos que podrían cubrir hasta el 80 % del precio de venta estimado de dichas viviendas. La financiación hipotecaria en cuestión podría complementarse con subvenciones públicas, procedentes de la administración estatal, cuya cuantía resultaría inferior a la cifra entes estimada para el caso de que el nuevo parque de viviendas de alquiler se construyese con recursos procedentes de los presupuestos públicos.

2ª).- Asimismo, procede determinar la modalidad de gestión que garantice la ejecución de este programa, cuya dispersión territorial le añade complejidad.

La distribución espacial por España del plan  aquí propuesto  dificulta la gestión única y centralizada por instituciones preexistentes de gran escala y amplio espectro (sociedades estatales o autonómicas), pues su gestión eficaz exige la disposición de entes y sociedades de gestión de dimensión acotada próximas a cada promoción. De ahí que los ayuntamientos aparezcan como las bases institucionales y territoriales más  idóneas. Se podría propiciar así  una positiva diversificación entre las PYMES inmobiliarias locales y regionales muy deseable, tanto en términos socioeconómicos como en los de generación de empleo.

Por otro lado, las sociedades de gestión macro, sin perjuicio de que ejecuten alguna operación singular, deberán ejercer la coordinación financiera y directiva de las diferentes operaciones mediante la suscripción de convenios interadministrativos ad hoc. En cualquier caso, tal como ya hemos comentado, la concreta gestión y ejecución de estas promociones deberá residenciarse en instituciones públicas y privadas implantadas en el ámbito local o comarcal.

Las viviendas incluidas en el programa aquí descrito podrán ser viviendas protegidas destinadas  al alquiler. Ello facilitaría el acceso al suelo obtenido por los ayuntamientos para la construcción de un parque significativo de viviendas de alquiler, puesto que la legislación estatal y autonómica incluyen preceptivamente la obligatoriedad de  destinar una parte de la nueva  edificación  a dicho tipo de viviendas.

[1] Julio Rodríguez es vocal del Consejo Superior de Estadística y Gerardo Roger es arquitecto y Profesor de diversos masters en Urbanismo.

[2] FMI, “España. Declaración final de la Misión de la Consulta del Articulo IV de 2020”, 30.9.2020

[3] Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, “Observatorios de Vivienda y suelo. Boletín especial Vivienda social”, septiembre de 2020

[4] FMI, op.cit.

About Julio Rodríguez Lopez

Doctor en Ciencias Económicas, Estadístico Facultativo y Miembro de Economistas Frente a la Crisis, es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido Vocal, hasta su desaparición, del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid, expresidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada.

6 Comments

  1. JM el octubre 16, 2020 a las 8:35 am

    En España ya existe una gran cantidad de viviendas vacías.

    Me parece más adecuado promover la reforma del parque existente instalando ascensores, mejorar aislamiento y crear mecanismos públicos para que los propietarios de una vivienda puedan sacarla al mercado con tranquilidad. Al mismo tiempo desincentivar las viviendas vacías con incrementos de impuestos.

    Entiendo que todo esto es más complicado de gestionar que dedicar los pocos fondos disponibles a subvencionar a las constructoras, que es lo que siempre se hace en España, pero creo que a medio y largo plazo es lo idóneo.

  2. Demetrio Vert Benavent el octubre 16, 2020 a las 7:37 pm

    Por fin una voz que hable de cien mil viviendas para alquiler de promoción pública (con los diversos entes, sobre todo locales, necesarios). no solo es cierto que los ayuntamientos tienen mucho suelo urbanizado o urbanizable a su favor (por las leyes existentes que se mencionan), sino que hay muchos terrenos ya calificados de urbanizables que no pudieron inciciar su urbanizació, o se quedaron a medias, por causa de la anterior crisis. hay muchos agentes urbanizadores que quebraron, pero el trámite y la calificación existe legalmente. Muchos de estos terrenos acabaron a precio de saldo en los bancos, y así siguen, por lo que no serí difícil llegar a acuerdos viable con preciosmuy asequibles y facilidades para urbanizar, especialmente porque quedarían en manos de los entes públicos, con el fin de lograr este plan. Independientemente de los números que el atículo dá, un coste de 2.000 M €, un coste superasumible, la construcción de una vivienda nueva no cuesta 80.000 €, (soy aparejador y he construido toda la vida por cuenta ajena y diez años como promotor y constructor), sino un poco menos. Pueden hoy construirse viviendas de 100 m2 muy decentes por 60.000 €, un 20% menos, que es una cifra importante.
    De todas formas,es de agradecer iniciativas y voces como la suya, escritos que reclamen y demuestren que es posible construir cien mil viviendas en alquiler en poco tiempo.
    Por otro lado tenemos la obligación de desmontar la perversión que gira alrededor de la palabra «ladrillo», que no distingue en el proceso de creación de edificios los tres factores: la propiedad del suelo y su especulación, la urbanización de solares, y la construcción de los edificios propiamente dicha, especialmente cuando la calificación de suelo edificable no depende de ningún mercado; es un acto puramente administrativo.

  3. Jose Candela Ochotorena el octubre 16, 2020 a las 8:06 pm

    Muy interesante, porque cuando se habla de estas cosas se suele olvidar que, desde la V Asamblea de arquitectos falangistas de 1949, los problemas no han cambiado, excepto por el ascenso, consolidación y hundimiento de un potente sector de construcción e inmobiliario, marcado por:
    Una cultura especulativa, ya denunciada en aquellos años por arquitectos y urbanistas, a pesar de ser franquistas. De ahí el fervor de los empresarios de Franco en aceptar la política de fomento de la propiedad.
    Los intentos, muchos, desde entonces, de fomentar las viviendas de alquiler, seguida por URBIS, que al final acabó haciendo propietarios a los inquilinos.
    La falta de suelo público, que acabó creando el gran Madrid, para valorizar el suelo entre los nuevos poblados obreros y la capital; y la baja calidad de las viviendas, financiadas a 50 años, que no podían soportar.
    Leer los artículos de Cotorruelo y Cerrolaza en Arriba, entre 1953 y 1956, es un ejercicio muy aleccionador sobre los vicios no resueltos del capital inmobiliario español; pero también de la incompetencia de los gobiernos para afrontar el problema.
    ¿Donde está el suelo para el proyecto que se propone? Como evitar el fraude sin cambiar las normas sobre propiedad de suelo edificable. Ya entonces los arquitectos, conscientes del coste de urbanizar y construir, abogaban por vivienda social en alquiler; pero no creían que fuera posible sin una municipalización del suelo nuevo urbanizadle. Tal y como lo digo aparece en el documento publicado por la Secretaría de Ordenación Económico Social en 1954, Estudio para un Plan Nacional de la Vivienda, Madrid, Presidencia del Gobierno.
    25.000 viviendas sociales por año son un paliativo importante, pero aún así, ¿donde está el suelo? Porque la financiación no es problema, como entonces, el futuro pagará la vivienda; al coste que calculas, que me parece excesivo, los propios alquileres sociales pagarían el coste, una vez deducidas las subvenciones; siempre y cuando no se pretendieran rentabilidades excesivas > 2%

    Aportación por los Ayuntamientos, a coste cero, de los suelos públicos urbanizados y ya obtenidos mediante los diversos procedimientos de gestión urbanística para su edificación inmediata

  4. José Manuel Gómez de Miguel el octubre 18, 2020 a las 11:01 am

    Aparte de las diferencias sustanciales en la proyección de hogares (el INE acaba de publicar su estimación hasta 2035, y es de sólo 55.000 nuevos al año desde ahora a 2025), que muestran la escasa necesidad de construir nuevas viviendas, creo que la propuesta incurre en el error tradicional de mezclar los incentivos a la demanda con la solución a los problemas de alojamiento. Sólo un botón de muestra: con 1000 millones de euros al año se pueden subvencionar anualmente al 50% (5.000€ de una renta media de 10.000 anuales) 200.000 viviendas; y con los otros 1000 contribuir a un programa de rehabilitación mucho más necesario que creación de nuevos parques de vivienda pública de muy difícil gestión (económica y, sobre todo, social) posterior.
    Creo que ahora toca pensar en cómo promover el alojamiento de las familias que tienen difícil (vivienda asequible) o imposible (vivienda pública como parte de programas de inclusión) el acceso a uno digno.

    • Julio Rodriguez López el octubre 20, 2020 a las 8:18 pm

      Número de hogares: el articulo se redactó antes de que saliese la ultima previsión de hogares del INE, que ha reducido sustancialmente el ritmo medio anual de variación neta de dicha magnitud respecto de la estimación precedente. En todo caso 55.000 hogares al año no es una cifra neta a subvalorar, teniendo en cuenta el carácter de inmueble que tiene la vivienda, pues los hogares pueden desaparecer con distinta intensidad entre los diferentes territorios (la variación neta equivale a la creación bruta de hogares menos los hogares que desaparecen, que es una cifra importante).
      En el articulo analizado se defiende sobre todo la necesidad de responder a la demanda, ante la situación de exceso de demanda de alquiler social que existe en España, sobre todo en las mayores ciudades, No se trata de estimular la demanda, se trata de ayudas para impulsar la promoción, esto es, de incrementar la oferta de viviendas sociales de alquiler , cuya cifra absoluta y relativa es ridícula en España al compararla con los niveles de otros países de Europa Occidental.
      Lo de la rehabilitación se ha convertido en un tópico manido (no hay partido político que deje de defender la rehabilitación) en el que incurre Jose Manuel Gomez de Miguel, pues rehabilitando viviendas ocupadas mejora la calidad de vida de los ocupantes, pero no crece la oferta de viviendas de alquiler.. El autor de la nota debería de haber indicado que se trataba de rehabilitar viviendas vacías. La información disponible sobre la viviendas vacías es poco precisa, hay que remitirse al Censo de 2001, y en algunos estudios de la Consejería con responsabilidad en materia de política de vivienda en la C. de Madrid aparece como muy reducido el numero de viviendas vacías de esta autonomía.
      Por supuesto que ante las situaciones de emergencia no se puede responder diciendo que hay que construir 100.000 viviendas sociales en cuatro años,pero alguna vez hay que empezar a reforzar el parque de viviendas de alquiler, y no limitarse a anunciar planes futuros de construcción de nuevas viviendas sociales que nunca se empiezan.Para esos casos de emergencia las administraciones locales deben de optimizar las viviendas de las que disponen o recurrir a alquilar o adquirir viviendas, como se ha hecho en el País Vasco.

  5. Valentin de Pablo el octubre 24, 2020 a las 6:23 pm

    Totalmente de acuerdo, se vea como se vea, la construcción sigue siendo para España la locomotora de la inversión.
    Pero llegamos tarde el parón desarrollado por el ciclo especulativo de los años 2000, y los perjuicios de los apostoles izquierdosos de la no corrupcion, nos ha llevado a lo que en el articulo se denomina un gran desorden del mercado, con malas viviendas, algunas francamente deterioradas, malos planes de urbanización donde todos son problemas burocraticos, la falta de inversores, con miras a la calidad de urbanizaciones, para desembocar en un mercado encarecido, sin entender sus mecanismos, pisos en paralelo vacios, personas sin unos mecanismos de acceso a la vivienda.
    Y lo que es peor, la casi nula productividad y escasa eficacia, en diseños, proyectos, organizacion y por ultimo carencia de preparación cualificada en mano de obra y tecnicos.
    Despues de asumir un codigo tecnico de la Edificación, el mismo adaptado y desarrollado en toda Europa, en España carecemos de materiales, utensilio y metodos autoctomos, no se que pensaran de esto los señores de Podemos,
    Al final esta decisión que puede motivar un plan de salida de la crisis de la forma mas ecologica posible, no cuenta con una sola voz en este gobierno experimental, que prepare este camino, asi como la estructuración y financiación del mismo en un escenario exento de los fantasmas persisitentes en este país.

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